整个房地产开发过程中最重要的阶段

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浅谈房地产开发过程中各阶段的税收筹划

作者：胡春霞

来源：《中国经贸》2014年第02期

【摘要】房地产开发行业是一个高投入、高风险的行业，税收成本在整个房地产开发支出中占了相当大的比重。如何通过税收筹划，合法降低税收成本是每个房地产开发企业财务管理的一项重要工作内容。本文首先阐述了税收筹划的概念以及房地产开发企业税收筹划的必要性，其次重点对房地产开发企业从取得土地、项目立项、楼盘设计、开工建设、办理预售许可、项目预售到竣工交用等各阶段税收筹划的思路和方法进行了详细阐述。 【关键词】房地产；开发过程；各阶段；税收筹划；思路；方法

税收筹划一般是指企业在相关法律、法规规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，以达到税收利益最大化的一种财务管理活动。有人把税收筹划称为除实体经营、资本运作以外企业赚钱的第三种方法。 一、房地产开发企业税收筹划的必要性

1.从缴纳税款的金额来看，房地产开发企业投资大、交易金额大，导致缴纳税款的金额也非常大。本人经历的几个房地产开发项目，相关税收占房地产销售收

成本控制

2010年第3期（第27卷总第157期）

项目管

理

doi：10.3969/j.issn.1673-1093.2010.03.003

房地产开发过程中的成本控制

张莹璞

(深圳市建筑设计研究总院有限公司，广东深圳518003)

摘要：开发商要实现对工程成本的有效管理，在宏观上超前制定控制战略和策略，在微观上要认真实施和落实。在工程项目

建设的各个阶段，时时处处要有控制工程成本的经济手段，充分利用和认真分析建设工程建设周期中的重要信息，加强成本管理的整体性、系统性和连续性。关键词：工程成本；控制战略；经济手段中图分类号：C93

文献标志码：C

文章编号：1673-1093（2010）03-0010-04

0引言

随着我国社会经济的发展和我国农村人口向城镇转移的加快，全面提高城乡居民居住质量，扩大住房需求空间的要求日益强烈。这既给房地产开发商提供了良好的发展机遇，同时也使房地产产业竞争日益激烈。在这样一个机遇与挑战并存

集团化、品牌的市场中，开发商除了要从规范化、

化等方面发展自己外，尚应在房地产开发全过程中引入先进的管理观念，加强对工程质量管理，严格控制工程投资，获得最佳经济效益，从而提高企业在市场中竞争力。因此，如何有效控制项目成本，争取以较低工程造价，建造高

成本控制

2010年第3期（第27卷总第157期）

项目管

理

doi：10.3969/j.issn.1673-1093.2010.03.003

房地产开发过程中的成本控制

张莹璞

(深圳市建筑设计研究总院有限公司，广东深圳518003)

摘要：开发商要实现对工程成本的有效管理，在宏观上超前制定控制战略和策略，在微观上要认真实施和落实。在工程项目

建设的各个阶段，时时处处要有控制工程成本的经济手段，充分利用和认真分析建设工程建设周期中的重要信息，加强成本管理的整体性、系统性和连续性。关键词：工程成本；控制战略；经济手段中图分类号：C93

文献标志码：C

文章编号：1673-1093（2010）03-0010-04

0引言

随着我国社会经济的发展和我国农村人口向城镇转移的加快，全面提高城乡居民居住质量，扩大住房需求空间的要求日益强烈。这既给房地产开发商提供了良好的发展机遇，同时也使房地产产业竞争日益激烈。在这样一个机遇与挑战并存

集团化、品牌的市场中，开发商除了要从规范化、

化等方面发展自己外，尚应在房地产开发全过程中引入先进的管理观念，加强对工程质量管理，严格控制工程投资，获得最佳经济效益，从而提高企业在市场中竞争力。因此，如何有效控制项目成本，争取以较低工程造价，建造高

房地产开发流程 2008-08-18 12:42:53

| 举报

第一房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费

第二开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三开发项目的规划设计和市政配套

开发项目

房地产开发流程 2008-08-18 12:42:53

| 举报

第一房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费

第二开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三开发项目的规划设计和市政配套

开发项目

房地产开发全部证件办理过程

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。

土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的

程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商

房地产开发项目设计阶段成本管理

房地产开发企业要降低产品造价，就必须重视设计工作，从投资形成之初就进行严格的控制。据资料统计，设计阶段对房地产项目投资有较大影响，初步设计阶段对投资的影响可能性达75%－95%。可见，房地产开发项目设计的科学性、合理性和经济性对项目成本起着关键性的作用。

一、项目设计阶段成本管理的主要措施

1、引入竞争机制，实行设计招标

实行设计招标制度，一方面可以有效地防范设计领域的不规范行为，保证有资质有实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争，不断加强自身管理，提高设计水平，增强竞争能力。另一方面也扩大了房地产开发企业在设计方案上的选择范围，保证了设计方案的质量。最后，在保证设计方案的技术性、安全性、合理性及使用功能的前提下，实行设计招标制度有利于选择最经济合理的方案，降低工程造价，使设计阶段投资费用控制。

2、强化技术经济分析

强化设计环节技术经济分析，使设计既具有技术先进性和适用性，又具有经济合理性，在保证性能、质量的前提下，努力降低项目投资费用。能大幅降低投资费用的措施主要有：（1）削减可以省掉的工程内容或缩小工作范围；（2）适度技术要求和材料规格、性能要求；（3）不要

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房地产项目开发的整个流程图

（大体上包括10个阶段）

特注： 建设部还有新规定-----套型建筑面积90平方米以下占70%以注：可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。 房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 【有拆迁回迁的，还要进行初步调查】注：行政审批： 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表），即环境评估。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 涉及部门 项目选址(第一步) 可行性研究(第二步) 特注：一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。

浅谈房地产开发全过程质量管理

摘要:房地产行业在经济发展中占有非常重要的地位，作为近年来投资和消费的热点话题，一度成为了国民经济的支柱性产业。房地产业如何实现跨越式的、可持续的发展，必然成为制约企业生存的的重大问题。因此，房地产企业要加强开发和管理，保持高度的竞争力。提出房地产开发全过程管理，实现房地产项目现代化管理，增强企业的生命力。

关键词：房地产开发；全过程管理

根据房地产开发项目的复杂、系统特点，依据开发的时间顺序，可以将房地产开发分为几个阶段：工程项目的概念阶段、工程项目的设计阶段、工程项目的施工阶段以及工程项目竣工验收、交付使用阶段等。随着经济环境的不断变化和市场竞争的压力，许多的房地产行业已经步入了新的耕作时代，依靠战术方法已经不能满足发展的需要，只有专业化的分工、技术水平、管理办法的不断进步，才能保证经营企业达到利润最大化。本文基于各阶段的管理重点简单地对全过程管理进行论述。

一、全过程质量管理的含义

项目生命周期全过程质量管理主要是指一个建筑项目从立项决策、设计、施工以及竣工验收交付使用的全过程运行质量管理。全过程的运行质量管理就是对每一个阶段的工序都要做到严格的把关，质量合格后方能进入下一道工序。

二、项目各个阶段的

房地产开发与经营

房地产：是房产与地产的总称。指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称。 房地产开发：以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设，为人民的生产生活提供空间的行为过程。

衡量城市化水平指标:人口变动指标、经济变动指标、社会变动指标

房地产市场：是买卖双方在某特定的地理区域在某一期间内达成的所有房地产交易关系的总和，包括房地产的买卖、租赁、抵押、典当、置换等交易形式。

房地产市场的特性:1．权益交易市场 2．区域性市场 3．不完全竞争市场 4．供给的滞后性5．需求的多样性、层次性和双重性（消费和投资需求）6．政策影响性

房地产市场的功能：1．优化存量资源配置，提高经营效益2．传递信息，引导供求变化3．适用消费需求，优化住房结构4．引导宏观调控、指导政府决策

房地产市场的供求均衡条件：1．深化住房体制改革，积极推进住房分配货币化2．完善房地产市场体系，搭建供需实现平台3．加强总量调控，注重供求均衡4．强化市场研究，调整供求结构

房地产市场指标：需求指标、供给指标、市场交易指标

房地产市场的主要运行机制:动力机制、供求机制、价格机制、竞争机制

★房地产物业市场与房地产资本市场的四象限静态模型：

第I象限