房地产企业地下车库成本核算

地下车库问题解析张伟

问题的提出？ 房地产公司开发完毕，住宅商铺均已售 出，由于地处郊区，地下车位大量未售出。 对于地下车库，税务要求必须按住宅的平 均单位成本预留车库成本，该公司住宅平 均单位成本为3000元/平方，如按此标准预 留成本，每个车位将预留成本10万元，而 目前一个车位的售价仅为5万元? 问：会形成什么现象？

问题的提出？ 33条解决税务部门与房地产企业在地下停车库成 本分摊上的难题，此条规定对于房地产企业是项重大利 好，对地下停车库的成本处理采取了较简单合理的方式。 房地产企业单独建造地下停车场的可能性是较小的，基 本上、都是利于地下基础设施形成的停车场，也是为了 符合小区规划的车库配比要求。由于房地产企业一般来 说地下车位是随着小区入住率而逐步实现销售的，所以 地下车位的销售收入一般在交房后实现，特别是郊区和 经济不发达地区的楼盘。将地下停车库作为公共配套设 施的简化处理后，在交房时，可以将地下车库的成本计 入公建配套设施，摊入地上的住宅成本，则可以减少前 期应交纳的企业所得税，而以后地下停车位的销售以及 出租所取得的收入属于净收入，无需成本配比，则避免 以后年度成本大于收入的状况。

问题的提出？ 某公司：建造地下机械车

。

房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理

房地产企业是涉税事项最多的行业之一，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产企业在开发住宅的同时，往往需要配套建设地下车库。那么地下的车库的成本如何分摊到建造成本中，尤其是一些产权并不明确的地下车库，在涉税方面又应如何处理，都是在实务当中争议较多的问题。本文从地下车库的不同类型，分析其在成本分摊及涉税处理上的不同点，以及在涉税事项上存在的一些问题。

所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要。车库和停车位与居住环境，生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分，也是开发商开发项目必备配套设施。

车库又常常被称为地下车库，严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库。如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物，又可能是在业主共有土地上建造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。从这一点而言，地上车库有别于地下车库。就地下车库而言，因其不是作为区分

第一节成本核算概述

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程中的各种耗费，提高房地产企业的效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

开发产品成本是指房地产企业在开发过程中所发生的各项费用支出。为正确核算开发产品成本，房地产企业要按照成本核算的基本程序，科学、合理、严密地组织本企业的成本核算工作，最终达到成本控制的目的。 一、成本核算的基本程序

为正确核算开发产品的成本，房地产企业应严格按照成本核算的程序进行成本核算，成本核算的基本程序如下：

确定成本核算对象。根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 归集开发成本。设置有关成本核算会计科目，建立成本合同台账，核算和归集开发成本。 确定成本分摊方法。按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法和标准。 在成本核算对象之间分摊成本。将归集的开发成本费用按确定的方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。

计算各成本核算对象的开发总成本。编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

正确划分完工和在建开发产品之问的开发成本，分别结转完工开发产品成

房地产开发成本核算程序

房地产开发成本的组成内容

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征

用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有

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浅析房地产开发企业成本核算的有关问题和对策

作者：刘俍辰

来源：《中国经贸》2018年第24期

【摘 要】本文首先介绍了房地产开发销售在我国经济发展中的重要作用，进而强调了房地产开发企业成本核算的重要性。随后通过对房地产开发企业成本相关概念、成本核算重要性及成本核算项目结合相关核算内容，对房地产企业开发中成本核算的相关问题逐一介绍，包括相关问题存在的现状、形成原因、问题带来的危害性。随后提出相关问题的建议解决方案。 【关键词】房地产；成本核算；问题和对策

随着我国社会经济的高速发展，我国的房地产开发销售从20世纪90年代初开始起步，历经20多年的高速发展，逐渐成为我国国民经济不可或缺的重要组成部分，对我国经济的发展起到了不可替代的作用。而成本核算则贯穿房地产开发的始终。成本核算的方式方法、质量高低直接影响着房地产开发企业的利润，地方财政的收入、国家的税收收入，进而影响国家的经济指标。成本核算的重要性不言而喻。 一、房地产开发企业成本核算的相关理论 1.房地产开发成本核算的概念

房地产开发是

第五章 存货核算

公司存货按照不同的性质分为开发成本、开发产品、低值易耗品、库存材料四种。

第一节 开发成本核算

第十九条 开发成本核算规定

开发成本归集公司在开发过程中发生的成本。按照公司特点分为未开发土地、分摊成本、直接成本三个二级科目进行项目辅助明细核算。

项目辅助核算设置原则为单体、分期工程、项目总体，具体使用原则如下： （一）直接成本以单体为项目进行项目辅助明细核算，以施工单位或个人为供应商进行供应商往来核算。如个人以其他单位为挂靠单位进行施工，则以被挂靠单位为供应商核算。

（二） 项目分摊成本以受益对象为项目进行项目辅助核算，具体分为项目总体和分期工程，以收款方为供应商进行供应商往来核算。

如项目分摊成本中存在应由几期工程共同分摊的成本（如总体规划设计费等）计入项目总体核算，按受益单位分摊结转。在发生需要计入项目总体核算的成本费用时，填制成本分摊计算单【成本分摊表详见附件7】。

（三）地下车位单独作为项目，以住宅模式只核算自身发生的直接成本，不负担项目分摊成本。

自用公共配套设施和会所单独作为项目，以住宅模式核算自身发生的直接成本和分摊土地成本，不负担土地成本以外的项目分摊成本。

能办理产权的地下室、楼体车库、只核算自身建造成本和

万科集团房地产开发成本核算指导书

1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品

成本，便于成本资料的比较和分析。

2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；

集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制

4.1 成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤依次如下：

4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分

配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本计算表，

万科集团房地产开发成本核算及科目设置

1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品

成本，便于成本资料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制

4.1 成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤依次如下：

4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分

配方法、标准。

4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本计算

一般制造业成本核算流程和会计分录（1）

1、采购

借：原材料 / 库存商品

应缴税费—应交增值税（进项税额） 贷：库存现金 / 银行存款/ 应付账款 2、材料领用 借：生产成本 贷：原材料 3、计提工资

借：生产成本 / 制造费用 贷：应付职工薪酬—工资

4、发生的水电费、机物料消耗等 借：制造费用

贷：现金/ 银行存款 / 应付账款 5、计提折旧

借：制造费用 （车间用） 管理费用 （管理部门使用） 销售费用 （销售部门使用） 贷：累计折旧 6、销售收入

借：库存现金 / 银行存款/ 应收账款 贷：主营业务收入

应缴税费—应交增值税（销项税额） 7、月末，结转制造费用

制造费用分摊可按材料消耗或人工成本或实做工时或机器工时。 例如按材料消耗分摊：

某产品制造费用分配率 = 该产品消耗材料 / 本期材料消耗总额

某产品应分摊的制造费用 = 该产品制造费用分配率 × 本期制造费用总额 借：生产成本—**产品 生产成本—**产品 贷：制造费用

8、月末，结转完工入库产品 借：库存商品 贷：生产成本

9、月末，结转本月销售商品成本 借：主营业务成本 贷：库存商品

制造业财务成本审查

产品制造成本构成项目为直接材料、直接人工和制造费用。

XX企业面料成本核算（例）

1，纱支数与针织布的克重有何对应关系？比如144gsm的纯棉平布须用多少支数的纱？

2，针织坯布在染色后克重的变化范围大约是多少？

a目前所讲的纱支数大都是指“英制支数”，用英文字“S”表示.它的定义是：在公定回潮率下，重一磅的纱线，它的长度有几个 840 码，就称为几支纱线.纱线越粗，S值就越小，纱线越细，则“S”值越大.即40S/1要比20S/1的纱支幼细. 这样，在同种结构的针织布中，纱支越幼细，它的克重（g/m2）就越轻.如 32S/1平纹布成品克重在 135-145G/M2之间，而20S/1平纹布的成品克重在180-190G/M2. 针织胚布在经过前整，煮练，与溶液中的染料结合等一系列化学反应，会吸湿澎化，所以一般都会增重15-20G/M2左右.但会随着原料纤维的选择，织物的构造，染色工艺，染料特性而有一定程度的浮动.如：普梳纱因杂质较多，同种纱支，织物较精梳纱支的成品会较轻；平纹布较罗纹布的线圈构造密实，故胚布与染后的克重相差较罗纹布要小.还有同纱支同种结构的布，织造的密度也会有影响.

b按照理论计算出来的纱支/规格米克重和实际上的大不相同. 同一批生产的面料因为拉幅定型处理稍有不同, 克重也会