小区装修物业前期管理重点

一、装修管理流程

（一）装修申请

1.装修房屋的业主持业主身份证或单位营业执照（装修单位）等

有效证件原件（如果业主不能亲临办理，可委托代理人；但代理人须持有业主亲自签署的代理委托书，委托书上应有业主的身份证复印件，代理人还应持有自己的身份证等有效证件原件）；到物业服务中心领取《装修申请表》、《施工人员出入证登记表》等，并按表中要求逐项详细填写。

2.同时业主还需签署《装修承诺书》、《装饰装修管理服务协议》；

原则上不允许装修人员留宿，如装修单位施工人员确需留宿在装修房内的，业主还需签署《装修人员留宿人员担保书》。业主（自装）装修单位签署《装修单位施工安全责任书》。

3.客服中心将安排人员会同业主、装修施工单位对户内二次验房

（闭水试验、宽带、有线电视、电话、室内对讲），签署《通水通电试验单》，二次验房结束后可办理装修申请手续。

4.业主会同装修施工单位负责人备齐如下装修申报材料到物业服

务中心办理申报手续：

（1）填写好的《装修申请表》及《施工人员出入证登记表》；（2）装修施工单位的营业执照和质资证书复印件（加盖公司公章）；

（3）装饰装修方案、房屋装修施工图（给排水、电气管线图等）及装修说明（尤其是改动外观的设计方案说明）；

（4）若变动建筑主体、承重结构或者超

物业装修管理重点及难点剖析

○

物业管理工作到底是重管理？还是重服务？很多从事物业管理工作的人一直在争论的问题。笔者认为，其实管理工作、服务工作均是物业管理工作中重要的组成部分，两者相辅相成，密不可分，不同的是，它们只是在物业管理阶段性工作中所占比重不同而已...

如果非要分开来讲，我认为装修管理工作才是物业管理中“管理”意味最重的活动，也是管理物业的第一步（因为这是业主真正意义开始使用物业），它在物业管理阶段性工作中扮演着一个举足轻重、承上启下的作用。但是，许多物业管理企业只把“交房工作” 作为一件重中之重的工作来抓，而把“装修管理”工作作为一般性工作或某个部门的工作的来做，并且在管理装修时，很多情况是见招拆招，随意性很大，无预见性，今天不准封阳台，明天又可能变成可以封；个别业主跑到物管办公室大吵大闹后，就同意了其占用公共区域……

因物业管理企业在装修管理这个时候的准备工作没有做好而导致的矛盾可以说是数不胜数，并且这些潜伏下来的诸多矛盾，在业主入住后均会陆陆续续地呈现出来了，有不缴物管费的、有打架的、有投诉到相关职能部门的、有指责开发商的、业主之间吵架的，等等。

可以看出，业主在装修过程产生的抱怨、不理解等想法最终均会通过各种途径暴发出

前期物业管理介入工作重点探讨

作者：王祖民

由于现代建筑的设计复杂、技术性强，所使用的材料、设备科技化程度高，使得前期物业管理介入工作在当今的物业管理工作中已日趋显示其必要性和重要性。许多富有远见的开发商已将前期物业管理介入工作，作为项目实施阶段的重要组成部分，共同与物业管理方制定相关工作流程和规章制度，充分为这项工作提供各种便利，创造各种工作条件。而作为物业管理方如何在这个阶段充分掌握好各项工作重点，以便更好的为开发商提供高质量的服务，为物业交付时不留下质量缺陷、使用缺陷和管理缺陷打下良好的基础，是我们前期物业管理介入人员需要值得分析研究的问题。

笔者认为物业管理企业的前期物业管理介入工作应充分做好以下几项工作： 一、物业管理企业与开发商签订《前期物业管理合同》时应将“前期物业管理介入”纳入合同中去，明确双方的责任和义务。实践证明许多未将“前期介入”工作纳入合同中去的前期物业管理介入工作，都会出现工作责任和义务不明确的问题，从而致使前期介入工作无法真正实施或者是名存实亡。最终给物业使用人或者是管理人留下诸多难以改变的遗留问题。

二、

招标编号：

安阳工学院二号住宅小区

前期物业管理

投

标

文

件

招标项目：安阳工学院二号住宅小区前期物业服务

建设单位：安阳工学院

投标单位：安阳市美丽家物业服务中心

投标日期：2008年月日

目录

前言

我公司接管安阳工学院2号教师住宅小区项目的优势目录

第一章投标人资格证明文件

一、投标函

二、投标书

三、开标一览表

四、关于资格的声明函

五、企业相关证件

六、法定代表人身份证明及授权委托书

第二章

第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案

一、前期介入服务

二、项目的接管验收

三、入伙（住）管理方案

第四章对本项目物业管理的整体设想及策划

一、总体管理服务目标

二、管理服务理念

三、保证体系

四、服务承诺

第五章拟采取的工作计划和物资装备情况

一、拟采取的工作计划

二、物资装备情况

第五章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理

一、拟建立的组织机构及人员的配备

二、培训及管理

第七章管理规章制度及管理档案建立情况

一、管理处各项管理制度目录

二、管理规章制度

三、管理档案建立情况

第八章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标

一、管理处服务人员形象的服务内容和指标

二、急修项目的服务标准与承诺

三、一般维修的服务内容和指标

四、服务受理、报修接待的服务内容和指标

五、投诉处理的服务内容和指标

六、电梯、水泵等设备运

物业管理前期介入方案

物业管理指物业服务企业接受项目开发企业或业主委托对所开发项目或所属房屋及房屋占用范围内的土地以及与房屋土地相连的设施设备、环境卫生、道路、车辆、秩序维护等实施统一的维修、养护及管理，为项目开发企业或全体业主/使用人提供服务。

从物业管理涉及的服务对象及服务内容分析，要做好物业管理服务工作，需要从项目开发的源头抓起，并要根据项目开发的阶段性特点，从物业管理及使用的角度提出意见和建议，并制定相应的管理方案。任何一个项目都离不开“策划定位、规划设计、施工管理、营销策划/销售、竣工验收、接管验收（物业）”等环节，物业管理企业要想全面深入了解项目的特点及做好后期物业管理服务工作，必需充分了解项目开发过程的每一个环节，并就每个开发环节的特点，从物业后期管理及使用的角度有针对性的提出意见和建议，可以在一定程度上规避项目在使用过程中遇到的问题，降低风险。

概括地说，物业管理对项目开发的介入是全程参与，同时根据项目开发的不同阶段制定阶段性工作目标，具体如下：

◆项目策划定位阶段

物业管理的工作目标是：充分了解项目的市场定位、项目定位，并据此进行市场调研，确定物业管理服务在后期物业管理中的服务档次及标准，初步设计物业管理方案，为后期物

引 言

现在的小区物业管理，大都采用传统的人工管理的模式，这对于规模较小的物业管理公司来说，是可以应付日常的管理需要的。但是，随着该行业竞争日益的激烈，提高物管的工作效率、为住户提供更好的服务，成为了物业管理公司当前必须考虑的问题。而解决这些问题的途径之一，就是将计算机引入到管理机制中来。

利用本软件系统，可以实现对人事、房产、客户、会所、设备、仓库、保安、保洁、绿化、收费等小区的智能化管理，为住户提供更好的服务。对于这些资料，可以设置不同的权限，以限制不同级别的工作人员所访问的内容，这在一定的程度上保障了信息的安全性。

在此软件的设计过程中，我们调查了几家具有代表性的物业管理公司的管理模式，并参考了多个专门的物业管理软件的功能设置。在此基础上，编制出的软件，就更具有了可用性和实用性，更贴近于真实的物管的需要。在此，向那些接受我们访问的物业管理公司表示感谢。

1 小区物业管理系统的开发工具

1.1 开发软件PowerBuilder8.0 1.1.1、软件简介

PowerBuilder 是一种可视化的面向对象的快速应用程序开发环境，它以其开放的体系结构，简洁高效的集成开发环境，强大的数据窗口技术，几乎无所不能的数据库访问能力和友好的用户界面，

车辆管理规定

为规范本小区的交通管理，维护小区内部的停车秩序，保证车辆的交通安全、停车安全，为业户提供安全、便捷的车辆管理服务，现制定停车场管理制度如下：

第一条 所有出入地下车库的车辆，必须遵守本管理规定，服从物业公司工作人员的管理，爱护车库设施设备（包括电气、消防、停车等设施设备）。

第二条 进入地下停车场的车辆的车牌必须与在物业管理处登记的一致，方可进入地下停车场停车。

第三条 车辆应停放在业主所认购或承租的车位内，不得占用公共通道或他人车位。 第四条 如车主想更换所租车位，需到物业管理处进行登记变更，经许可后，方可停放。 第五条 地下车库车位仅供停放业主车辆，业主不得随意改变车位的用途，不能占用公共部位和公共设施停放车辆，严禁在车位上搭建安装原有设施以外的设施，严禁在车位上摆放杂物或堆放物品。

第六条 车辆进出车库时要严格按车库规定路线行驶，应按照干道先行的原则礼让行车，不得堵挡道路和车库出入口。

第七条 车主不得把贵重物品放在车内，要关（锁）好车门、车窗，防止车内物品丢失，车辆及车内物品发生被盗或损坏，所产生的经济赔偿由责任方承担或向保险公司理赔，物业公司不承担任何责任。

第八条 未成年儿童和老人不得单独进入地下车库，监护人应承担教

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商业广场装修管理规定

装修申报登记：装修申请须商户亲自到管理处申报登记(商户未能到现场的须有亲笔签名的委托书,并附本人身份证复印件),填写《商铺装修申请表》,如实申报装修项目、施工人数、开工时间和竣工时间等内容。 商业广场装修管理规定 一、总则

1、为规范商铺装修、加强商铺装修管理,根据《中华人民共和国建筑法》、

建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》及有关法律、法规的 规定,制定本管理规定。

2、本规定所称商铺装修是指业主、租户为改善商业经营环境,对使用的商

铺进行修饰处理的建筑活动;本规定所称租户是指承租人或其他使用人、 承租人和其他使用人对房屋进行装修,应经房屋所有权人书面授权。

二、装修单位从业资格

1、从事商铺装修者,应具备下列条件:有办理工商注册登记,具备装修装饰

行业资质。

三、装修申报登记

1、装修申请须商户亲自到管理处申报登记(商户未能到现场的须有亲笔签

名的委托书,并附本人身份证复印件),填写《商铺装修申请表》如实申报装 修项目、施工人数、开工时间和竣工时间等内容。

小区物业绿化养护管理

小区物业绿化养护管理

第一部分 绿化养护

一、草皮

1、 要定期修剪，根据不同季节，长势，合理安排修剪期，以草长不超10厘米为准，一般5-9月约25-30天修剪一次，3-5月和9-11月35-40天修剪一次，（北方地区）当年12月至翌年2月原则上不修剪，修剪后草坪面平整高度约3-4厘米。

2、 每次修剪后对草皮施一次肥，施后浇透水，保证草皮全年常绿。

3、 每巡查草皮，发现杂草及时清除，使草坪纯度控制在优类小区95%，一般小区90%以上。

4、 拾除草地、花丛内石头、纸屑等杂物。

二、绿篱、定型植物

1、 绿篱生长前期未成型之前，以密枝修剪为主，成型后以造型修剪为主。修剪的篱面要平整圆滑顺直，绿篱造型植物造型优美、丰富，修剪下的枝叶要立刻清除。造型后，对生长超过篱面的枝条要及时剪除，超出篱面的枝条长度应控制在10厘米内。

2、 绿篱保苗率95%。残缺或死亡部分要在一个月内补种好

3、 绿篱、造型植物在每年的3-8月期间，约50天施一次氮肥，9-11月期间的40天施一次复合肥，每亩地每次施肥量为15市斤。

三、乔、灌木

1、 每周巡查，及时修剪枯枝、病虫枝、霸王技、下垂枝等。修剪下的枝叶，要立刻清除。

2、 根据灌木长势，该造型的要及时造型；造型后要

《小区物业管理系统》 程序设计基础课程设计报告

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目 录

一．编程目的： ......................... 错误！未定义书签。

二．设计要求： ......................... 错误！未定义书签。

三．各函数功能说明： ................... 错误！未定义书签。

四．流程图： ........................... 错误！未定义书签。

五．总结： ............................. 错误！未定义书签。

参考书目： ............................. 错误！未定义书签。

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1．程序题目要求：

1.1.课程设计目的:

用C++语言对小区物业管理系统进行程序编程,并且通过以前的学习及查看相关资料，按着题目要求编写程序，进一步加强对编程的训练，使得自己掌握知识要点，将其书本知识转化为实际应用当中。

1.2课程设计题目：小区物业管理系统

1.3．课程设计题目描述和要求： 1）、有工作界面(菜单或按钮方式)

2）、以住户为主,录入房号,户主名,用水量(单位方),用电量(单位度),物业费(交否),入主日期等字