上海市住宅修缮工程质量事务中心

“十二五”期间本市享受市级财力补贴资金住宅修缮工程取费标准/费率表

一、施工造价部分： 序号 名称 人工费 直材料费 接费 机械费 主要材料 零星材料 专用机械 通用机械 取费标准/费率 按中标施工单位投标文件，在施工合同中约定 按2000定额附表计取 按2000定额附表计取 10%、13% 0.5%、1.0% 结算期信息价-[中标期信息价×(1+风险系数)] 0.1% 0.32% 0.03% 市区：3.48% 10 税金 县镇：3.41% 其他：3.28% 1

计算式 按定额人工耗用量×单价 按定额材料耗用量×单价 备注 参考市场用工信息，在施工合同中约定。 1 招标文件中应对瓦片和涂料的消耗量和单价做说明；按中标施工单位投标文件，并在施工合同中约定。 主要材料合计×规定费率 按定额机械台班耗用量×单价 （人工费+材料费+专用机械 费）×规定费率 (1)×相应费率 [(1)+(2)] ×相应费率 (1)+(2)+(3) (4)×0.1% (4)×0.32% [(4)+(5)+(6)+(7)+(8)]×0.03% 直管公房全项目修缮和三类改造项目取13%，其他取10%。 直管公房全项目修缮和三类改造项目取1%，其他取0.5

上海市住宅工程套内质量

验收评价导则

二OO六年十二月

前 言

本导则是在广泛调研的基础上，针对住宅工程的使用功能和观感质量，依据现行的《建筑工程施工质量验收统一标准》、《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《建筑地面工程施工质量验收》、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》《建筑电气工程施工质量验收规范》、《通风与空调工程施工质量验收规范》《智能建筑工程质量验收规范》等规范、标准，提出了住宅工程套内分项工程质量验收评价准则，明确了检查数量、检查方法及具体的抽样部位，以确保套内工程质量验收评价的科学性和可操作性。

本导则共14章。前3章分别为总则、术语和基本规定。第4章到第13章为套内分项工程的质量验收评价项目，其中每章均按主控项目和一般项目来设置；考虑到住宅工程套型的多样性，不可能将每种套型住宅所包含内容一一赘述，在设置章节时，对套内工程普遍涉及到的建筑尺寸、室内地面、室内顶棚、室内墙面、建筑门窗、楼梯、护栏及全装修等工程按部位进行质量评价；对给排水与燃气、通风与空调、电气安装等工程则以系统进行质量评价，力求对住宅工程套内关键质量全面覆盖。第14章为套内质量验收评价的准则。

为了及时总结经验以形成上海市住宅工程套内质量验收

上海市工程建设规范

住宅设计标准

Design standard for residential buildings

(征求意见稿)

2006 上海 目 次

1总则 2术语

3总体设计

3.1一般规定 3.2居住环境

3.3消防车道、消防登高面、消防登高场地 4套型设计 4.1套型 4.2卧室 4.3起居室 4.4厨房 4.5卫生间

4.6贮藏及交通 4.7阳台、阳光室 4.8层高、净高 4.9 配套商品住宅 5公共部位设计 5.1楼梯 5.2电梯

5.3走道、连廊 5.4管道井 5.5出入口 5.6公共用房 5.7装饰

5.8 层数折算 6物理环境性能设计 6.1声环境 6.2热环境 7构配件设计 7.1门窗 7.2信报箱 7.3排油烟道

7.4楼地面、屋面、墙身

7.5空调机室外机座板 7.6防火分隔构造 8技术经济指标 9结构设计

10给水排水设计 11燃气设计 12电气设计

12.1用电负荷 12.2电源插座 12.3住户配电箱 12.4供配电设计 12.5照明设计 13智能设计

附录A本标准用词说明

1 总 则

1.0.1为适应本市“十一五”期间经济发展的需要，提高住宅建设水平，满足广大市民对居住质量、居住功能和居住环境的需

上海市建筑安装工程质量竣工资料（2003版）

电子资料目录

（土建，安装，围护结构工程，桩基工程，装饰工程，钢结构安装工程，幕墙工程，混凝土

装配式结构工程）

土建分册

A册 A-0目录

A-1施工组织设计（质量计划）审批表 A-2施工组织设计修改审批表 A-3施工组织设计

施工组织设计（总文档）

工程概况

质量、安全、文明所确定工作目标 现场管理人员组织架构及人员组成

工程难点、关键工序的确定及相应技术保证措施 工程施工总进度计划表

分部分项工程施工方案 质量保证措施 安全保证措施 文明保证措施

季节施工措施

模板及支架设计书（包括脚手架） 施工现场临时用电用水计算书 工程技术复核计划表 隐蔽工程验收计划表

混凝土、砂浆试块制作计划表 主要机械设备计划表

原材料、成品、半成品设备检验计划 质量检测计量器具配备一览表

计量、测量仪器强制性检定、校验计划 工程质量验收计划 各施工阶段劳动组织表

施工预算表

施工总平面图（包括场地、道路情况） A-4其他规范、规定要求的施组内容 B册

B-0目录

B-1建设工程施工图设

《上海市房屋修缮工程预算定额(2000)》问题解答

1、在新砌砖墙项目中，墙体预留门窗洞，是否可套用新开门窗樘定额子目？

答：不能套用新开门窗樘定额子目。因为新开门窗樘子目指在原有砖墙上开凿门窗洞，而新砌砖墙中，墙体应预留门窗洞。

2、修补(斩粉)大面积墙面或平顶粉刷，应如何套用定额子目？ 答：粉刷分部工程中修补(斩粉)墙面粉刷定额子目，适用墙面或平顶粉刷局部修补(斩粉)，又称小面积修补。如果整垛墙面或平顶全部铲除原有粉刷，然后新做粉刷层，则应执行铲除墙面或平顶粉刷层定额子目，然后执行新做粉刷层定额子目。

3、在整体面层抹灰工程中，遇弧形或圆柱粉刷定额子目如何换算？

答：如遇弧形或圆柱粉刷，应根椐粉刷材料种类套用相应定额子目，同时人工消耗量乘以1.6系数，材料消耗量不变。

4、在粉刷工程分部中，何谓门窗头线粉刷？

答：门窗头线粉刷是指在门窗洞口处，用粉刷单独粉出门窗套，其门窗洞侧面粉刷与墙面粉刷不是同种材质，且此门窗套凸出墙面。一般此门窗头线粉刷有多种造型。(示图)

无窗头线 有窗头线 窗洞口粉刷示意图

5、架空地搁栅项目如何区分内施和外施？

答：所谓内施是指施工人员在地垄内架设地搁栅；外施是指在尚未铺钉地板或原

上海市住宅物业服务分等收费标准

上海市物价局 上海市房屋土地资源管理局

一、综合管理服务标准与收费标准

级别 序号 1 2 3 内容 管理处设置 管理人员要求 服务时间 服务要求 小区内不设置管理处，管理人员每日巡查小区一次以上，发现问题及时处理。 （1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。 （2）管理人员挂牌上岗。 周一至周日在指定地点进行业务接待。 （1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。 （2）24小时受理业主或使用人报修。急修二小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。 （3）对业主或使用人的投诉在七天内答复处理。 （4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。 一级 4 日常管理与服务 （5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。 （7）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。 （8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。 （9）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。 （

上海市住宅物业管理规定

（2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过，2010年12月23日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次

会议修订） 第一章总则

第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。 第三条本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 本规定所称业主，是指房屋的所有权人。

本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。

本规定所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。

第四条市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区、县房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理；其设立的房屋管理办事机构（以下简称房管办事处）承担相关具体事务。

上海市住宅物业服务分等收费标准

上海市物价局 上海市房屋土地资源管理局

一、综合管理服务标准与收费标准

级别 序号 1 2 3 内容 管理处设置 管理人员要求 服务时间 服务要求 小区内不设置管理处，管理人员每日巡查小区一次以上，发现问题及时处理。 （1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。 （2）管理人员挂牌上岗。 周一至周日在指定地点进行业务接待。 （1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。 （2）24小时受理业主或使用人报修。急修二小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。 （3）对业主或使用人的投诉在七天内答复处理。 （4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。 一级 4 日常管理与服务 （5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。 （7）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。 （8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。 （9）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。 （

目 录

1．概述 ........................................................................................................................................................ 3

1.1工程简介............................................................................................................................................. 3 1.2 编制说明 ............................................................................................................................................ 3 1.3 编制依据 ..................................................

物业管理设施设备管理 讲义

上海市物业管理行业协会

解读《上海市住宅物业管理规定》

上海市物业管理行业协会培训中心

2011年3月11日

物业管理设施设备管理 讲义

“双七”彰显物业管理立法的进步历程1997年07月01日 《上海市居住物业管理条例》2004年11月01日 《上海市住宅物业管理规定》 2011年04月01日 《上海市住宅物业管理规定》

P2

上海市物业管理行业协会培训中心

物业管理设施设备管理 讲义

解读一 调整管理区域须征得业主同意 特点：1. (工程设计方案审查时)提出预划意见 2. (建设工程规划许可证)提出划分申请 3. (尚未划分的处理) 结合居委会布局划分 4. (调整区域的处理) 二分之一业主同意并公告

P3

上海市物业管理行业协会培训中心

物业管理设施设备管理 讲义

解读二(1) 建立物业维修保证金制度 交纳主体：开发商

交纳时间：房屋所有权初始登记前(大产证) 保管单位：房屋保障局 管理原则：统一缴存 归属不变 专款专用 政府监管

P4

上海市物业管理行业协会培训中心

物业管理设施设备管理 讲义

解读二(2) 建立物业维修保证金制度 维修主体: 开发商

物业受托：签订委托协议 协议内容：范围、项目、费用、质量、验收标准、 时间 、无法维修的