开发贷和在建工程抵押区别

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在建工程抵押贷款相关问题

一、在建工程抵押的定义及其构成要件

1、定义：指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。

在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求现广泛地被银行所采用。

2、法律依据：

《城市房地产抵押管理管理办法》

第十一条，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押

第二十八条，以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；

（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款项。

（三）已投入在建工程的工程款。

（四）施工进度及工程竣工日期

（五）已完成的工作量和工程量。

可编辑修改

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关于在建工程抵押的法律依据，《担保法》未作明确规定。最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”。该司法解释首次将“正在建造中的房屋或其他建筑物抵押”作为法律

1、工程名称： 黄渠头安置小区（金波园）建设工程二标段施工 业主： 西安曲江建设集团有限公司 施工方：中铁二十一局集团第二工程有限公司 工程概况：建筑面积：125095.17㎡ 开工时间： 2012.04.15 竣工时间： 2013.10.25 造价格： 30099.890514万元

2、工程名称： 恒原泰和都市之窗项目施工 业主： 陕西量得实业开发有限公司 施工方：武汉新建总建设集团有限公司 项目经理或总监： 李建荣

工程概况：建筑面积：总建筑面积135328. 2平方米；

其它内容：建筑层数：地上A座18层，B座28层，C座22层，地下3层；框架剪力墙结构。 开工时间： 2012.04.02 竣工时间： 2013.09.08 造价： 9839.75万元

3、工程名称： 曲江亮丽家园项目建安工程 业主： 西安曲江建设集团有限公司 工程概况：建筑面积约39383.56平方米 4、工程名称： 金光园小区工程 业主： 西安曲江建设集团有限公司 5、工程名称： 西安华海酒店工程施工 业主： 西安华海酒店投资股份公司 施工方：陕西建工集团总公司

工程概况：面积24617.46㎡，其中： B-16#-25#：均为地下1

一、预售合同备案与在建工程抵押登记中存在的问题1.商品房预售合同备案存在的问题。首先,我国预售合同备案登记只是将办理登记备案作为预售人的一项强制性义务,而不是作为预购人为保护其不动产变动之债权请求权所享有的一种权利。登记本身既不产生新的债权债务,也不产生物权效力,因而对于预购人的保护相当有限,登记备案保护的似乎是商品房预售的一种管理秩序,而非合同

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记中黄亮中国土地勘测规划院

一

、

预售合同备案与在建工程抵押登记中存在的

产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。一这规定是否意味着权属登记一经办理，登记备案就自动消灭？

问题

1.品房预售合同备案存在的问题。商 首先，国预售合同备案登记只是将办理登记备我案作为预售人的一项强制性义务，不是作为预购人而

2.房地分离的抵押登记问题。 在建工程抵押不仅涉及土地使用权，涉及在建还

为保护其不动产变动之债权请求权所享有的一种权利。登记本身既不产生新的债权债务，也不产生物权效力，因而对于预购人的保护相当有限，记备案保登

工程的投入资产等。登记机关不仅涉及土地管理部门，涉及房屋管理部门。但目前我国现行法规中只还

有建设部《市房地产抵押管理办法》此进行了相城对关规定，即采用在抵押合同上记载的方式进行登记。

护的似乎是商品房

商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型

摘 要

信贷风险是商业银行面临的最重要风险之一，房地产信贷在商业银行贷款中占有较大的比重，2008年年末，房地产信贷所占比重已达到18.3%，其中房地产开发贷款所占比例约为6.7%。房地产信贷风险既来自贷款项目本身，也来自商业银行房地产信贷业务的自身缺陷。商业银行房地产开发贷款具有单笔贷款金额较大，不良率高，受政策影响大等特点。因此，对商业银行房地产开发贷款项目风险分析与评估的研究有重要的现实意义。

本文在借鉴国内外风险研究相关文献基础上，对房地产开发贷款项目风险的特点、来源及成因进行深入分析，并结合现行房地产开发贷款项目评估管理方法，构建了评价指标体系并设置了风险等级评价标准，以便为降低房地产开发贷款项目风险提供更加科学的评价方法。全文主要内容如下：

首先，介绍了风险的一般性规律和项目风险分析过程、内容与方法，给项目风险分析提供理论基础；第二，通过对房地产开发贷款项目风险的特点、来源及成因的深入分析，结合项目风险分析一般性规律，对房地产开发贷款项目进行风险识别、风险估计与风险评价；第三，通过对现行房地产开发贷款项目评估管理办法的研究，运用专家调查法及层次分析法，构建了房地产开发贷款项目风险评价指标体系

在建工程财务管理制度

第一条 计划

公司管理部门生产部、技术部、管理部、财务部根据市场分析、项目可行性研究报告、改造计划等共同制定工程项目计划，分析项目的投资效益，投资回收期，利润增量等经济指标，提交公司领导审查。 第二条 审批

工程项目计划必须经公司领导审查并报董事会批准，方可进入项目改造。 第三条 立项

对工程项目改造，应由技术部编制工程项目计划表，列明项 目名称、资金规模及资金来源，一式四份，分送财务部、管理部、技术部、主管领导。

对计划外的工程项目，技术部必须填写项目申请表，写明项目投资原因，资金使用金额，审批后，一式二份，分送财务部和管理部。 第四条 受理

财务部接到计划表后，列项对在建工程进行项目管理核算，包括：支付设计费管理，材料领用管理，设备采购管理，基础施工管理，外协管理，安装调试管理，竣工验收管理。 第五条 支付设计费管理

1、填单：技术部填写汇款通知单，注明工程名称。

2、审批：经公司主管领导签字，技术研发部主管签字，经办人签字。

3、付款：财务部经责安排款项支付，填写支票/汇款。

4、追索发票：汇款往来单位应在不晚于付款一个月内开具发票，

技术部负责索取发票。 第六条 材料领用管理

由技术部填

在建工程财务管理制度

第一条 计划

公司管理部门生产部、技术部、管理部、财务部根据市场分析、项目可行性研究报告、改造计划等共同制定工程项目计划，分析项目的投资效益，投资回收期，利润增量等经济指标，提交公司领导审查。 第二条 审批

工程项目计划必须经公司领导审查并报董事会批准，方可进入项目改造。 第三条 立项

对工程项目改造，应由技术部编制工程项目计划表，列明项 目名称、资金规模及资金来源，一式四份，分送财务部、管理部、技术部、主管领导。

对计划外的工程项目，技术部必须填写项目申请表，写明项目投资原因，资金使用金额，审批后，一式二份，分送财务部和管理部。 第四条 受理

财务部接到计划表后，列项对在建工程进行项目管理核算，包括：支付设计费管理，材料领用管理，设备采购管理，基础施工管理，外协管理，安装调试管理，竣工验收管理。 第五条 支付设计费管理

1、填单：技术部填写汇款通知单，注明工程名称。

2、审批：经公司主管领导签字，技术研发部主管签字，经办人签字。

3、付款：财务部经责安排款项支付，填写支票/汇款。

4、追索发票：汇款往来单位应在不晚于付款一个月内开具发票，

技术部负责索取发票。 第六条 材料领用管理

由技术部填

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在建建筑物抵押及登记问题研究

王德响 深圳市住房和建设局

一、《物权法》出台前有关在建工程抵押的法律规定

《物权法》出台前，关于在建工程抵押的规定主要见于《担保法》、《担保法解释》及部门规章中，在建工程抵押登记方面的规定，主要见于《土地登记规则》和《城市房屋权属登记管理办法》等部门规章之中。此外，上海、沈阳、福州等一些开展在建工程抵押登记的城市，也相应制订了一些在建工程抵押的规则和登记管理规定。

根据上述规定，在建工程必须符合以下条件：1．抵押人为主债务人；2．债权人为具有贷款经营权的金融机构；3．主债权的种类为贷款：4．担保的贷款须用于在建工程的继续建造：5．抵押人已经合法取得了在建工程占用土地的使用权，且须依法将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产一并抵押。

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二、《物权法》对在建工程抵押的规定

《物权法》对在建工程抵押的特殊规定在第

裕达建工集团有限公司工程管理中心对在建工程施工管理综合检查表

裕达建工集团有限公司工程管理中心在建工程施工管理综合检查表

工程名称 建设单位 建筑面积及合同造价 序号 检查项目 检查内容 形象进度 监理单位 检查日期 评分标准 1、未设置组织架构图扣2分； 2、未按工程管理办法岗位设置不健全扣2分； 3、岗位设置不合理扣1分； 1、未设置项目部岗位职责扣2分； 2、不齐全、未上墙扣1分； 标准分 实得分 1 项目部组织架构 组织架构建立是否齐全、合理 3 2 项目部岗位职责设置 是否齐全、上墙 2 3 工程相关资料收集 图纸、工程量清单、招标文件、技术规1、未建立在建工程和竣工工程资料台账扣3 范、验收标准、本工程所需的特殊工艺分； 技术标准 2、对本工程所需相关资料收集不齐扣1分 水文地质勘测、气候信息收集、当地地1、无地质勘测报告、气候扣2分 材、现场勘测报告书 2、未收集当地气候、地材信息扣1分 3 4 现场勘测 2

裕达建工集团有限公司工程管理中心对在建工程施工管理综合检查表

裕达建工集团有限公司工程管理中心在建工程施工管理综合检查表

工程名称 建设单位 建筑面积及合同造价 序号 检查项目 检查内容 形象进度 监理单位 检查日期 评分标准 1、未设置组织架构图扣2分； 2、未按工程管理办法岗位设置不健全扣2分； 3、岗位设置不合理扣1分； 1、未设置项目部岗位职责扣2分； 2、不齐全、未上墙扣1分； 标准分 实得分 1 项目部组织架构 组织架构建立是否齐全、合理 3 2 项目部岗位职责设置 是否齐全、上墙 2 3 工程相关资料收集 图纸、工程量清单、招标文件、技术规1、未建立在建工程和竣工工程资料台账扣3 范、验收标准、本工程所需的特殊工艺分； 技术标准 2、对本工程所需相关资料收集不齐扣1分 水文地质勘测、气候信息收集、当地地1、无地质勘测报告、气候扣2分 材、现场勘测报告书 2、未收集当地气候、地材信息扣1分 3 4 现场勘测 2

一、 两者简介 阿里小贷： 阿里小额贷款是阿里金融为阿里巴巴会员提供的一款纯信用贷款产品。 阿里小额贷款是指以借款人的信誉发放的贷款， 借款人不需要提供担保。 其特征就是债务人无需提供抵押品或第三方担保仅凭自己的信誉就能取得贷款， 并以借款人信用程度作为还款保证的。 银行贷款： 是指银行根据国家政策以一定的利率将资金贷放给资金需要者， 并约定期限归还的一种经济行为。

二、 两者主要差别

1、 在阿里小贷贷款不需要担保， 而传统贷款一般需要担保。

2、 阿里小贷贷款额度相对较小， 而期限较短， 传统贷款反之。

3、 阿里小贷目标客户主要是中小企业， 传统贷款一般更倾向于大企业。

4、 申请条件不同。 申请阿里小贷只需满足阿里巴巴会员注册满 6 个月， 拥有实名认证的个人支付宝账号等简单几个条件即可审贷， 这与银行发杂繁多的审贷条件又很大区别。

5、 放贷依据不同。 阿里小贷主要以企业自身财务状况和会员在阿里巴巴平台网络活跃度交易量等作为依据而传统贷款以银行贷款为例的放贷依据多种多样， 对用户亦都较为苛刻。

三、 阿里小贷优势

1、 阿里小贷贷款流程创新

阿里小贷根据信贷工厂运营模式， 将申贷和审贷流程尽量简化， 从客户申请贷款到贷前调查、 审核、 发放和还款采用