集体土地评估机构如何选定

集体土地评估技术路线和方法

信息来源：沈阳市房地产研究所 编辑：孙晓涛 浏览次数：419 加入时间：2013-04-15 10:35:03 评论(0)

我们平常的土地评估业务大部分为国有土地使用权评估，主要有国有建设用地使用权出让价格评估、出让国有土地使用权抵押贷款评估，企业改制所涉及的国 有土地使用权价格评估等。而集体土地评估业务很少，一是因为集体土地流转的限制；二是因为当前评估行业内没有形成对集体土地评估统一的、权威的技术路线和评估方法等。

但是近几年因为城市化进程需要征用集体土地和集体土地流转限制的放宽等，涉及到很多关于集体土地包括农用地、建设用地和未利用地等的评估工作。不管是集体土地，还是国有土地，都有其客观价值的存在。当前我国的土地所有制，分为两类，一是城市土地，归国家所有；二是农村土地，归农民集体所有。国家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和处分权；而集体所有的土地，其土地使用权享有占有、使用、收益和受限制的处分权。具体表现为，国有土地使用权可自由公开交易，但集体土地却只能限于耕种用地或集体经济组织内建设用地等。

集体土地通过征用变成国有土地重新规划后，以招拍挂的方式出让，其土地使用权的权利价值就会变得很高。《中共中央

二、IPO集体土地案例总结-1.承包

一、集体土地

集体土地如果从大的范畴里划分，主要包括农用地、建设用地和未利用地三类，而农用地又可以分为耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地共五类，耕地又可以分为基本农田和其他耕地。

（一）农用地 1.承包

（1）铁汉生态（300197）

瑕疵：租赁被集体经济组织以外的单位承包的农村集体土地承包经营权、林地承包经营权； 反馈问题：发行人2009年12月与出租方梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了农村集体土地和林地承包经营权流转合同。请发行人说明并披露上述承包经营权的权属沿革和办理流转手续的情况。请保荐机构和律师对是否存在潜在纠纷和经营风险发表意见。 解释：

（一）梅县国土资源局、梅县国土资源局大坪国土资源所、梅县大坪镇人民政府、梅县大坪镇守台村民委员会出具《证明》，“广东省梅州市梅县大坪镇内301.6亩土地属于集体土地，为守台村民委员会所有，截止本证明出具之日，尚未申领集体土地权属证书。经查，守台村集体所有土地水田为25.3亩、旱地为276.3亩。该土地不在国家基本农田红线范围之内，具体四至如下（详细位置见附图）：东：煤渣坝堤面至凌角塘大路水平以下为界，西：狗爬礤及和尚山山脚（以原钩机已开路界）为界，南：

征用集体土地涉及的土地及房屋拆迁补偿价格评估实践

2009-03-09 14:30:15| 分类： 调研论文 | 标签： |字号大中小 订阅

作者：不详 前

言

依据土地利用特征的不同，在集体土地的征用中，对征用集体土地所涉及到的土地及房屋拆迁补偿价格评估主要分为两个方面的问题，一个是对集体建设土地即集体土地农村房屋的拆迁补偿价格问题；另一个是对集体农用地（包

括荒地）的征用补偿标准评估问题。 第一个问题主要集中于城镇建成区或规划区内，随着农村城市化和城市郊区化，城乡结合部集体土地房屋拆迁量越来越大。征地拆迁是指国家因公共利益的需要，经依法批准将集体所有地土地征为国有后，对原集体土地上的建筑物、构筑物进行强制拆迁，并给予补偿的行为。城市房屋拆迁是指因城市建设项目的需要，取得房屋拆迁许可证的拆迁单位（拆迁人）与被拆迁房屋的所有人（被拆迁人）订立拆迁补偿安置协议，按照协议实施房屋拆迁的行为。我国法律规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。国有土地和农民集体所有的土地

自己总结,很有用

集体土地的征收程序

一、办理用地申请

基本工作流程

在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，用地单位应按规定办事员理征用集体土地的各项手续。

1.征用集体土地申请：用地单位需要征用土地进行项目建设的，应当向土地所在地的区、县级国土房管局提交相关文件、资料，提出用地申请。

2.征用集体土地受理：区、县级国土房管局接受用地单位提出的征用集体土地申请，经审查对提交文件、资料齐全、符合条件的建设用地申请予以受理。

申请内容

用地单位提出用地申请时，应当提交建设项目用地申请书，申请书中应包括以下各项主要内容：

1.申请单位名称;

2.项目的基本情况，包括立项、规划选址等情况;

3.建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等。

申报文件

用地单位提出用地申请时，在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料：

1.用地单位有关资质证明;

2.项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件;

3.土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告;

4.初步设计或者其他有关批准文件;

5.建设项目总平面布置图;

6.占用耕地的，必须提出补充耕地方案;

7.建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告。

二、拟定征地方案

基本工作流程

二、IPO集体土地案例总结-1.承包

一、集体土地

集体土地如果从大的范畴里划分，主要包括农用地、建设用地和未利用地三类，而农用地又可以分为耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地共五类，耕地又可以分为基本农田和其他耕地。

（一）农用地 1.承包

（1）铁汉生态（300197）

瑕疵：租赁被集体经济组织以外的单位承包的农村集体土地承包经营权、林地承包经营权； 反馈问题：发行人2009年12月与出租方梅州锦绣大地农林生态发展有限公司签订了农村集体土地和林地承包经营权流转合同。请发行人说明并披露上述承包经营权的权属沿革和办理流转手续的情况。请保荐机构和律师对是否存在潜在纠纷和经营风险发表意见。 解释：

（一）梅县国土资源局、梅县国土资源局大坪国土资源所、梅县大坪镇人民政府、梅县大坪镇守台村民委员会出具《证明》，“广东省梅州市梅县大坪镇内301.6亩土地属于集体土地，为守台村民委员会所有，截止本证明出具之日，尚未申领集体土地权属证书。经查，守台村集体所有土地水田为25.3亩、旱地为276.3亩。该土地不在国家基本农田红线范围之内，具体四至如下（详细位置见附图）：东：煤渣坝堤面至凌角塘大路水平以下为界，西：狗爬礤及和尚山山脚（以原钩机已开路界）为界，南：

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集体土地征用补偿安置协议.txt
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【文本名称】集体土地征用补偿安置协议(样式二)
【范本分类】 【唯一标志】268441077

【全文】
集体土地征用补偿安置协议


　　合同编号：_________

　　甲方（征用方）：_________
　　法定住址：_________
　　法定代表人：_________
　　职务：_________
　　委托代理人：_________
　　身份证号码：_________
　　通讯地址：_________
　　邮政编码：_________
　　联系人：_________
　　电话：_________
　　传真：_________
　　帐号：_________
　　电子信箱：_________

　　乙方（被征用方）：_________
　　法定住址：_________
　　法定代表人：_________
　　职务：_________
　　委托代理人：__

集体土地征地价格空间分布

—以武安市为例

摘要：本文以河北武安市为例，研究分析区位因素中各因子如何影响征地价格的空间分布综合利用GIS法、图示法、文献资料法、比较分析法，通过多年的征地案例整理，将征地案例样点标注到行政图上，并结合GIS手段将武安市征地价等级分区，进而分析征地价格的空间分布规律。根据选取的区位因子与征地价格进行分析比较，发现武安市的征地价格在空间分布上有一定的规律性，这种规律性与城镇的区位分布具有很强的相关性。 关键词：征地价格 空间分布 城镇区位 集体土地 一、前言

随着工业化、城市化的快速推进，被征收的农村集体土地数量呈逐年上升趋势，而且从国家经济建设角度看，这种上升的趋势也是必然的。随着征地数量的不断上升，一些问题开始暴露和激化，例如征地补偿标准太低、征地价格计算随意性大、“同地不同价和同价不同地”等。解决这些问题首先要解决一个根本性问题，即征地价格到底由哪些因素影响和决定，这些因素又是怎样影响征地价格的。本文就这一问题从城市区位角度出发，分析在征地过程中区位因素是如何影响征地价格的空间分布规律。 二、武安市征地价空间演变 1.征地价空间分布分析

对武安市有关资料进行了收集整理，

农村集体土地征收补偿问题研究

【内容摘要】:农村集体土地征收补偿问题，关乎“三农”“民生”社会焦点问题，事关社会长治久安；针对我国农村集体土地征收补偿方面的法律规定，学界提出了很多异议与可行性建议。我国在农村集体土地征收补偿问题上，存在诸如：征地补偿标准偏低、征地补偿权利主体错位、缺乏征收补偿的正当法律程序等问题，通过与西方发达国家征收补偿原则、范围以及项目作比较，得出以下启示：科学界定“公共利益”，完善征地程序，对征地补偿制度进行改革。最后，从程序和实体两方面提出完善该制度的法律建议。

【关键词】:集体土地; 土地征收;补偿标准

一、农村集体土地征收补偿概述

（一）农村集体土地征收补偿的概念与法律特征 土地征收，是指国家基于公共利益的需要，而将农民集体所有的土地强制性的收归国有的行为。其法律特征在于：其一，土地征收是强制剥夺集体土地所有权的行为，是物权变动的一种极为特殊的情形。征收主体一方是政府，且政府以行政命令方式从农民集体手中取得土地所有权，集体必须服从，没有任何选择的余地。其二，土地征收属于一种附有严格法定条件的行为。在各国立法中，征收必须严格按照法定的程序，其目的只能是为了发展公共利益，绝对禁止任何商业目的的征收，且必须对被征收人

农村集体土地确权测绘技术分析 本文关键词：确权，测绘，集体土地，农村，分析

农村集体土地确权测绘技术分析 本文简介：摘要：农村集体土地确权是推动农村发展的一项关键政策，土地关系到农民的切身利益，也是保护农民土地权益的重点工作，土地确权主要是促进农村土地之间的更好流动，更大的推动现代化农业的进步和发展，因此土地确权工作中每一个细节都需要重点的关注。采用测绘技术的优劣直接关系到确权的效果，因此本文对农村集体土地确权综

农村集体土地确权测绘技术分析 本文内容：

摘要：农村集体土地确权是推动农村发展的一项关键政策，土地关系到农民的切身利益，也是保护农民土地权益的重点工作，土地确权主要是促进农村土地之间的更好流动，更大的推动现代化农业的进步和发展，因此土地确权工作中每一个细节都需要重点的关注。采用测绘技术的优劣直接关系到确权的效果，因此本文对农村集体土地确权综合技术的运用进行分析和研究，为农村土地确权提供有利的依靠，也为国家了解农村土地情况提供依据和政策，这些都成为农村土地管理的关键方式。以下对农村集体土地确权综合技术的开展进行分析和研究。

关键词：农村；集体土地；确权；综合；测绘技术

农村集体土地确权工作的顺利进行直接关系到农村土地承包过程中面积事实问题，

农村集体土地征收流程完整版

一、根据修改前《土地管理法》《土地管理法实施条例》等相关法律法规的规定，农村集体土地征收通常按照以下程序和步骤推进: 第一步：发布拟征地公告

由征收部门在被征收土地所在地的村、组范围内发布拟征地公告，如果是乡、镇农民集体所有的土地，还应在乡、镇，以书面形式告知被征土地的农民集体经济组织和农户，征地范围、位置、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。公告后，凡抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。

第二步：确认调查结果

征收部门应委托相应资质的勘测单位，或者会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。

第三步：组织征地听证

在征地依法报批前，征收部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。权利人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

第四步：拟定“一书四方案”并上报审批

由征收部门根据前述程序，按照《建设用地审批管理办法》对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：建设用地说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土