房地产业运行的全过程包括

房地产业开发(全过程细解)

第一章房地产业开发概述

第一节房地产业的概念

房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等。

房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。

房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使

用权或者转让、出租地面建筑物。

房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类：

第一类，也是通常的运作，即

浅谈房地产开发全过程质量管理

摘要:房地产行业在经济发展中占有非常重要的地位，作为近年来投资和消费的热点话题，一度成为了国民经济的支柱性产业。房地产业如何实现跨越式的、可持续的发展，必然成为制约企业生存的的重大问题。因此，房地产企业要加强开发和管理，保持高度的竞争力。提出房地产开发全过程管理，实现房地产项目现代化管理，增强企业的生命力。

关键词：房地产开发；全过程管理

根据房地产开发项目的复杂、系统特点，依据开发的时间顺序，可以将房地产开发分为几个阶段：工程项目的概念阶段、工程项目的设计阶段、工程项目的施工阶段以及工程项目竣工验收、交付使用阶段等。随着经济环境的不断变化和市场竞争的压力，许多的房地产行业已经步入了新的耕作时代，依靠战术方法已经不能满足发展的需要，只有专业化的分工、技术水平、管理办法的不断进步，才能保证经营企业达到利润最大化。本文基于各阶段的管理重点简单地对全过程管理进行论述。

一、全过程质量管理的含义

项目生命周期全过程质量管理主要是指一个建筑项目从立项决策、设计、施工以及竣工验收交付使用的全过程运行质量管理。全过程的运行质量管理就是对每一个阶段的工序都要做到严格的把关，质量合格后方能进入下一道工序。

二、项目各个阶段的

房地产竣工验收全过程

一、验收条件

1、验收前提：（中间部分验收：基础与基础部分、主体结构部分）

1、土建、水电工程全部结束； 2、各种门、窗、栏杆等安装完毕； 3、通正式水、电； 4、幕墙、钢结构、中央空调、电梯、消防等工程安装、调试结束； 5、雨污水、小区内道路等市政工程结束； 6、景观绿化、各类综合管线等配套工程结束。 2、相关单位及资料：

（建设单位 ）+（主管部门）+（监理单位/服务单位）+（物业单位） 1、建设单位组织验收时间、地点及验收组名单《单位工程质量竣工验收方案》； 2、《住宅工程质量分户验收汇总表》报送该工程的质量监督机构。

二、分户验收

1、室内地面、墙面、顶棚抹灰、门窗工程质量分户验收：1、普通水泥楼地面；2、板块楼地面面层；3、室内墙面；4、室内顶棚；5、门窗：（1）开启（2）配件（3）密封（4）排水（5）进户门质量。 2、室内空间尺寸、护栏、玻璃质量分户验收：1、室内空间尺寸；2、护栏和扶手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置；3、玻璃的品种、观感质量。 3、防水工程、公共部位分户验收：1、外墙防水；2、外窗防水；3、防排水楼地面；4、屋面防水；5、公共部位楼层梯段踏步及楼梯护栏；6、地下室防水、通道；7、

房地产业行业介绍

涉及税种： 营业税 城市维护建设税 教育费附加 企业所得税 房产税 城镇土地使用税 车船使用税 印花税 契税 个人所得税 土地增值税

有关规定 行业介绍

房地产业主要包括房地产开发与经营、房地产管理、房地产经济

与代理。其主要涉税事项包括转让土地使用权和销售不动产。

一、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。

二、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。

本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

1、销售建筑物或构筑物

销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

2、销售其他土地附着物

销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配

漯河市房地产业情况分析

一、

房地产开发企业分析：漯河市房地产开发企业初步统计有40家之

多，但是大多数不规范，以往开发的楼盘有声誉和有影响的主要有建业集团、昌建地产、亚泰集团、金土地置业、舒漫地产、开源集团及一些事业单位和开发商合作的单位集资建房。

1、建业集团在漯河的楼盘已交房的森林半岛一期工程普遍反映建筑质量较差，但二期、三期建筑质量有了明显的提高，另外因其地理位置优越和物业管理比较规范（当然收费也不低）取得了不错的口碑。

2、昌建地产作为漯河本土企业，土地成本具有较大的优势（也已成为过去），主要开发的楼盘容积率、绿化率、景观设计在漯河的楼盘中处于较高水平，建筑质量相对于本地楼板也还可以，物业管理比较规范。

3、金土地置业是漯河本土房地产开发企业，从其开发项目的位置、定位、建筑立面设计及营销情况分析，其管理团队是一个高效、执行能力强的团队。在企业影响力、财力、人力资源储备远远不如建业集团及昌建地产的情况下，凭借良好的项目定位，适合的营销方案，项目建设过程中的控制能力，其开发项目均取得了良好的社会赞誉和不错的经济效益，在漯河中高档地产项目的竞争中取得了良好的地位。但其开发项目的景观设计及物业服务质量如不能及时提高将制约公司的发展。

4、舒漫

房地产开发项目全过程成本控制方法研究 作者：沈梅红

来源：《房地产导刊》2015年第06期

【摘要】本文主要对房地产开发项目全过程成本控制方法进行研究，阐述了成本控制的体系，然后从不同的实施阶段，说明了控制方法的具体应用。

【关键词】房地产；开发项目；全过程成本控制

目前我国的房地产开发项目逐渐向高层次、大规模方向发展，力求以较低的成本开发出满足市场需求的房地产产品。这是房地产开发商重点关注的问题，也是房地产竞争的关键因素，相关人员应重视房地产项目的成本管理和控制，确保其在投资决策阶段发挥重要的作用。现对房地产开发项目全过程成本控制方法进行研究，总结有效的控制方法，确保其能够合理应用。

一、房地产开发项目成本控制体系

在房地产开发商控制开发项目的成本过程中，应建立有效、严格的成本控制体系，其中的主要内容有组织系统、信息系统、考核体系。

（一）组织系统

开发商为了更加有效的对成本及费用进行控制，需要应用分级分方向的管理责任制，从而明确各部门的责任。这种方法能够形成成本费用组织系统，该系统具有一个管理权限，能够行使不同类型的责任[1]。在成本控制中，责任中心主要有两种：成本中心和费用中心。其中成本中心主要是指对成本和费用承担控制、考核责任的中心，比如投资控制部；

合肥房地产业是否存在泡沫的分析

摘要：

房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨,房地产泡沫是泡沫经济的一种典型形态。合肥GDP连续7年超过17%，位居全国大中城市前列，房地产投资也不断增长。房价节节攀高，不可避免的形成一定的泡沫，本文从房价增长率、房地产投资增长、GDP增长和空置率几个方面简单对合肥房地产业的泡沫进行分析并提出抑制泡沫增长的相关建议。

关键词：

合肥、房地产泡沫、抑制

一、 房地产泡沫形成的原因

1 房地产泡沫的诱因

经济学中所说的泡沫,就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说,房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的,而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时,土地和房屋价格高涨,大大高于由真实需求所支撑的市场价值,并且交易频繁,形成了一种表面上的虚假繁荣。 房地产行业是比较容易出现价格泡沫的经济领域,这是由房地产行业所具有的三大特征决定的。第一,房地产业的资源基础是土地,而土地是现代社会最稀缺的自然资源,其供给量难以随需求的增加而增加;第二,房地产是社会赖以生存和发展的物质基础

基 础

业务员培训大纲 篇

第一章 房地产基础知识

1、什么是房地产？

答：一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物。

2、什么叫房地产业？

答：是指从事房地产开发、经营、管理的行业，它包括土地的开发、经营、管理，房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。

3、什么叫房地产交易？

答：城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋

租赁。其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、增与或者其他合法方式将其

房地产转移给他人的行为。

4、什么是房地产市场？

答：房地产市场分狭义和广义的两类：

a、狭义：狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所。也

就是房地产商品在供给及需求的相互作用中，通过流通实现其价值。

b、广义：广义的房地产市场，出让（或批租），转让、抵押、开发、房产的

买卖、租赁、互换、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务

活动。

5、什么是建筑法规？其主要内容有那些？有何作用？

答：建筑法规是国家和各地政府规定在该地区的建筑所必须遵守的规范性文件。

其主要内容有：

a、确定建筑基地四周的交界线，称“建筑红线”。

b、建筑的高度、型体和处理与城市市容或周围环境相协调的规定。

c、防火和三废处理的要求。

d、基地主要道路最小宽度的

房地产业是我国的支柱产业.自2002年以来,随着中国房地产业的高速发展.房地产市场出现了不少问题.许多地区出现了不同程度的发展过热现象：开发投资规模过大、增速过猛,商品房价格偏高,投机需求比重较大等。这些问题必须引起我们的高度重视.如不及时采取应对措施或者处理不当,不仅会影响房地产市场的健康发展。而且会影响国民经济的正常运行和金融秩序的稳定。

关于我房地国产发展业思的刘考淑芳 (尔市房产滨宅局住开发区分，局滨尔 01 01哈 哈05 )【键关】词房地产业发；展；思考

地产房业是我的支国柱产业.

自利。得

度， 方面，鉴新坡加、美等进先经一 借英 .验政府资出大力兴建 租廉，房一方由另面对。于市城中价低位私房出租给与税

2o年 以来，着随中国房产业地的高 速 0发展 2,产地市场出了现不少问题.多 房地许区出了现不同程度的发展过热现象： 2依法行政。地房产业涉 及规划、 .

土国、防、 、政安、生 、管等社会市消公卫城职能部 门因，而 这些政 职能部府门都往往都会 房地对产 业的相企应 能进职行指导和管理，以 府.相关职能部 门要 严所政格依照现有地产法房律、法规、部门规 章、范性文件要求，行法政其中最。 依为规重要的一点就是坚决执行国我的本基

收等优

（各城市房地产）福建省房地产业发展研究

福建省房地产业发展研究厦门大学经济学院课题组

前言

房地产业是国民经济的基础性产业。作为行业关联性高、政策敏感性强的资金密集型行业，房地产业的发展对于整个国民经济的发展、积累与消费的比例关系、城市化进程、金融运行效率甚至全社会的稳定都具有重大影响。近年来，我省的房地产业得到了快速发展，但同时也面临着房价上涨过猛、市场秩序混乱、供求结构失衡等诸多问题。因此，正确分析和评价房地产业的现状，深入剖析房地产业存在的问题，进而提出有针对性的政策建议,对于保持我省房地产业和国民经济的平稳健康发展具有重要意义和作用。

本课题属于福建省政府第二次经济普查重点课题。其主旨在于利用本次经济普查的资料及其他相关统计数据对我省房地产业的现状和发展态势进行详细考察，分析其在整个国民经济中的地位和影响及其与各有关方面的协调程度，找出我省房地产业存在的主要问题，并在此基础上提出若干思考与建议，为政府决策提供参考。

本课题组由3人组成，课题组负责人为厦门大学经济学院副院长、博士生导师曾五一教授，课题组成员为厦门大学经济学院计划统计系博士生刘小二和李想。曾五一负责整体研究框架的设计、研究工作的指导、研究报告的修改、总撰和定稿。刘小二负责第2、3、