物业管理标准作业规程

物业管理标准作业规程（下）

12.柴油发电机操作标准作业规程

1.0 目的

规范柴油发电机的操作程序，确保正确、安全的操作柴油发电机。

2.0 适用范围

食用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的操作。

3.0 职责

3.1 机电维修部主管/组长负责检查本规程的执行情况。

3.2 当值管理员依照本规程负责进行柴油发电机的操作。

4.0 程序要点

4.1 启动前检查

4.1.1 检查机油油位是否在标示刻度线以内，不够加同型号机油至标示线以内位

置。

4.1.2 检查冷却液是否在水箱盖以下8cm左右，不够加清水至上述位置。

4.1.3 检查电池液液位是否在极板面上15cm左右，不够加蒸馏水至上述位置。

4.1.4 清理发电机组现场，把有碍操作或运行的物品搬开，确保冷却通风道顺畅。

4.1.5 确保柴油发电机组总空气开关在OFF（关）状态。

4.2 钥匙启动控制屏柴油发电机启动、停机操作

4.1.2 启动：

a)a)把钥匙从“0”位经过“1”位转到“预热”位，在预热位等7秒钟

使空气预热，然后继续把钥匙放松，钥匙回复到“1”位；

b)b)钥匙在启动位置停留的时间最长不要超过5-7秒，如果在上述时间

内柴油发电机不能启动，则应把钥匙立即回复到“0”位。间隔30秒钟

WI-01-02 丽景琴园管理办服务管理规范版次:A 一、目的

规范公司员工的服务工作,树立良好的服务标准,为顾客提供优质的服务。 二、适用范围

适用于物业管理有限公司全体员工的服务工作。 三、职责

1、各部门经理负责本部门员工服务技能的培训,监督、考核员工的服务工作。 2、各部门全体员工按照规程开展服务工作。 四、程序要点 (一总则

各部门经理每天至少巡视一次所属员工的着装及仪容仪表情况,并将检查结果作为员工绩效考评的依据之一。

(二仪容仪表 1、着装

a、上班时间必须要穿戴整洁,领带结正,扣齐纽扣。不得敞开外衣,不得将衣袖、裤管卷起;

b、上班统一佩戴工作牌,工作牌端正地戴在左胸襟处;

c、鞋袜需穿戴整齐。统一穿黑色皮鞋,皮鞋要保持光亮,无明显灰尘, WI-01-02 丽景琴园管理办服务管理规范版次:A

不准钉响底。女员工需穿无花纹丝袜,袜口不外露; d、在任何工作场合,不得穿背心、短裤、拖鞋; e、男、女员工上班时间均不得戴有色眼镜。 2、头发

a、女士前发不遮眼,不得染发,不梳奇异发型;

b、男士不留长发、大鬓角和胡须,不得染发,头发应保持整洁光鲜,不遮眼。 3、个人卫生

a、保持手部干净。指甲不得超过指头两毫米,指甲内不得残留污物,

编 号

WY.SYB/WK-WG A/0

住宅及商业物业管理事业部版 号

物业管理 作业标准及流程

批 审 编

准： 核： 制：

主责单位 文件执行日期 作废文件

物业管理中心

WY.SYB/WK-WG -01住宅及商业物业管理事业部应急预案编制指引

1.目的

为各类突发事件应急处理预案的编制提供引导。 2.范围

适用于住宅及商业事业部子分公司各类应急处理预案编制。 3. 术语和定义

无 4.0职责

4.1物业管理中心：负责审批各子分公司应急预案、年度预案演习计划； 4.2各子分公司：负责编制本公司突发事件处理预案，组织预案演习。 5. 方法与过程控制

5.1 突发事件（以下简称“事件”）处理预案编制原则：

5.1.1预测、预控为主；

5.1.2保障客户和员工人身、财产安全； 5.1.3不超越法律法规及合同赋予责权； 5.1.4现场最高职务人员为事件处理第一责任人；

5.1.5如在预案执行中出现异常问题，现场第一负责人应立即向直属上级通报。 5.2 突发事件预案编制要素

5.3 突发事件预案演练要求：

子分公司每年12月31日前应向住宅及商业物业管理事业部报送下年度突发事件预案演习年度计划(计划内容包括但不仅限于目的、时间、内容、责任人)。 6.0 支持性文件

无 7.0 记录

物业管理投标方案编制标准作业程序

一、目的

规范公司对外参加物业管理的投标工作，确保投标书的编制质量，为通过市场竞争拓展公司物业管理的规模打好基础。

二、适用范围

适用于物业部对外承接物业时的投标书的编制工作。

三、职责

1、公司总经理负责对外投标书编制工作的组织安排和质量控制。

2、公司各职能部门抽调业务骨干组成投标编制小组，负责投标书的具体编制工作。

四、程序要点

1、投诉书编制小组的组织

(1)公司在接到物业管理招标书邀请（或议标书邀请）后，由公司总经理召开经理办公会议决定是否参加投标竞争。如决定参加投标，则应由公司总经理亲自挑选各部门业务骨干组成投标书编制小组，并由公司各部门负责组成对外投标小组，具体操作书编制工作以外的其他工作（详见《对外投资标准作业程序》。

(2)投诉书编制小组的分工如下：

①财务部抽调业务骨干负责开办费用、管理成本、预期效益的测算；

②物业部抽调业务骨干负责日常管理工作方案、难点、重点管理方案的拟定、编制；

③办公室、人事部抽调业务骨干负责拟定接管项目的人员配置，设备、设施配置，以及编制投标方案资料的收集、提供；

④品质部抽调业务骨干负责管理目标、管理计划、质量保证措施、服务承诺的编制；

⑤经营部抽调业务骨干负责及时全面地收集拟接项目的信息。

商业物业项目管理配置标准

一、人员配置

1、组织架构

2、配置标准

1

- -

3、岗位职责

（1）项目经理岗位职责

a)贯彻国家、地方、行业主管部门各项法律法规，执行公司各项规章制度；

b)负责制定本项目经理部的各项规章制度、工作标准、工作流程等；

c)根据公司、物业部的要求，结合各项目的实际情况，制定的项目部的工

作计划、工作总结、年度预算以及工作目标等；

d)负责项目各项工作的日常管理、调配，各岗位员工的现场管理、指派、

安排等；

e)协助招商部做好项目招商工作，与客户良好的关系、定期走访重要客户

（包括公共关系、能源配套等）；

f)对外协单位服务质量进行监督、检查，并每月进行评估、审核；

g)项目部各项请示、报告、对外的公文等文件的审批、上报工作；

h)负责本项目员工考勤、加值班管理及绩效考核工作；

i)负责本项目安全工作管理；

1

- -

j)本项目所管设备设施、工具器具等以及固定资产、低值易耗品的管理；

k)加强各项目间及公司各部门间的沟通，协调、配合项目及部门间的工作；

l)其他日常及突发性工作的处理；

m)完成领导交办的各项工作。

（2）维修组长岗位职责

a)负责监督执行公司的各项规章制度，结合各项目实际，制定维修部门各

项管理制度、工作标准等，对项目维修实施全面管理；

b)负责制定

物业管理公司管理目标标准

各项管理指标的承诺标准

1、房屋完好率承诺指标98 ％测定依据完好、基本完好房建筑面积/建筑物总面积X 100%》98%（参照国家《房屋完损等评定标准》）

承诺标准 1. 房屋外观无破损、整洁； 2. 无改变使用功能，通道无随意占用。

保证措施 1. 按时编制房屋大修、中修、更新、改造等项目计划和资金计划，并严格依据计划组织实施； 2.房屋主体承重结构、内外墙面、屋面、楼梯间每日巡查一次，做好记录； 3. 日常维护与定期维修相结合，确保使用功能正常可靠； 4. 严格装饰装修管理，杜绝损坏房屋结

构行为。

2、维修工程质量合格率

承诺指标99 %

测定依据一次维修合格工程次数/维修工程次数X 100沧99%

承诺标准维修工程符合质量标准，二次返修率不高于1%。

保证措施 1. 加强对维修工的专业培训，所有技术人员持证上岗, 严格按照操作规程进行作业。

2. 较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收；

3. 维修工程实行业主/业主/住户质量验收制度；

4.严格把关，分项检查、逐项确认；建立回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要。

3、房屋零修急修及时率

承诺指标100%

安保服务工作标准及操作规程

第一节 保安员培训实施作业规程

1 目的

规范保安员培训工作内容，使保安员培训系统化、规范化、制度化，最终使全体保安员具备满足工作需要的知识和技能。

2 适用范围

适用于全体保安员的培训。

3 职责

3.1 保安部经理负责制定保安部年度培训计划，并组织实施。

3.2 保安部经理助理负责监督及抽查所分管项目的培训实施情况，验证培训效果及对外联系培训教师。

3.3 保安队长（安保部经理）根据保安部培训计划，制定本保安队（安保部）的月度培训计划，并负责具体组织实施。

4 作业规程

4.1 培训计划的制定

4.1.1 保安部经理于每年的12月31日前做出下年度的培训计划，并上报公司审批。

4.1.2 保安员培训计划必须符合的要求 要求应包括：

a) 不违反国家的有关法律、法规；

b) 保安队（安保部）的培训应有具体的实施时间和地点；

1

c) 有考核的标准； d) 有明确的培训范围； e) 有培训的要求；

f) 培训工作如受气候和工作的影响，可提前（延期）进行或取消。 4.2 新入司队员的培训

新入司队员的培训，由保安部统一组织并实施。新队员入司后需进行7天的强化培训，

安保服务工作标准及操作规程

第一节 保安员培训实施作业规程

1 目的

规范保安员培训工作内容，使保安员培训系统化、规范化、制度化，最终使全体保安员具备满足工作需要的知识和技能。

2 适用范围

适用于全体保安员的培训。

3 职责

3.1 保安部经理负责制定保安部年度培训计划，并组织实施。

3.2 保安部经理助理负责监督及抽查所分管项目的培训实施情况，验证培训效果及对外联系培训教师。

3.3 保安队长（安保部经理）根据保安部培训计划，制定本保安队（安保部）的月度培训计划，并负责具体组织实施。

4 作业规程

4.1 培训计划的制定

4.1.1 保安部经理于每年的12月31日前做出下年度的培训计划，并上报公司审批。

4.1.2 保安员培训计划必须符合的要求 要求应包括：

a) 不违反国家的有关法律、法规；

b) 保安队（安保部）的培训应有具体的实施时间和地点；

1

c) 有考核的标准； d) 有明确的培训范围； e) 有培训的要求；

f) 培训工作如受气候和工作的影响，可提前（延期）进行或取消。 4.2 新入司队员的培训

新入司队员的培训，由保安部统一组织并实施。新队员入司后需进行7天的强化培训，

物业管理方案标准范例目录

前 言

第一章 物业管理要点 一、一种模式 二、二项承诺 三、三个重点 四、四项措施

第二章 拟采用的管理模式 一、物业管理架构 二、物业管理岗位编制 第三章 员工招聘

一、高层物业管理人员 二、综合管理部 三、物业管理部 四、工程管理部 五、安全管理部 六、财务管理部

第四章 物业管理人员培训 一、新员工上岗培训 二、在岗员工循环培训

第五章 物业管理所需物质条件 一、办公及员工住宿用房计划

二、物业管理工具与装备价格参照表

第六章 物业管理工作岗位职责 一、物业经理岗位职责

二、物业经理助理岗位职责 三、物业管理部经理岗位职责 四、物业管理文员岗位职责 五、物业管理员岗位职责

六、物业商务管理员岗位职责 七、物业清洁员岗位职责

八、工程管理部经理岗位职责 九、工程技术员岗位职责 十、强电技工岗位职责 十一、弱电技工岗位职责 十二、暖通技工岗位职责 十三、维修工岗位职责

十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责

十五、安全经理岗位职责 十六、安全管理员岗位职责 十七、财务经理岗位职责 十八、财务会计岗位职责 十九、财务出纳岗位职责 二十、财务收费员岗位职责 第七章 物业管理费预算

一、物业管理开支分类

物业管理方案标准范例目录

前 言

第一章 物业管理要点 一、一种模式 二、二项承诺 三、三个重点 四、四项措施

第二章 拟采用的管理模式 一、物业管理架构 二、物业管理岗位编制 第三章 员工招聘

一、高层物业管理人员 二、综合管理部 三、物业管理部 四、工程管理部 五、安全管理部 六、财务管理部

第四章 物业管理人员培训 一、新员工上岗培训 二、在岗员工循环培训

第五章 物业管理所需物质条件 一、办公及员工住宿用房计划

二、物业管理工具与装备价格参照表

第六章 物业管理工作岗位职责 一、物业经理岗位职责

二、物业经理助理岗位职责 三、物业管理部经理岗位职责 四、物业管理文员岗位职责 五、物业管理员岗位职责

六、物业商务管理员岗位职责 七、物业清洁员岗位职责

八、工程管理部经理岗位职责 九、工程技术员岗位职责 十、强电技工岗位职责 十一、弱电技工岗位职责 十二、暖通技工岗位职责 十三、维修工岗位职责

十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责

十五、安全经理岗位职责 十六、安全管理员岗位职责 十七、财务经理岗位职责 十八、财务会计岗位职责 十九、财务出纳岗位职责 二十、财务收费员岗位职责 第七章 物业管理费预算

一、物业管理开支分类