商业地产定位策划方案

商业地产的定位与操作主讲人： 沈 文( 北 京 )

一、 商业地产的选址与定位(二、三线城市和一线城市对比)

二、 二三线城市商业地产的运营三、 国内商业地产如何与国际城市接轨

一、 商业地产的魅力商业地产充满了魅力，其魅力就在于所有的商业项目无一相同，它具 有不可复制性，横跨地产开发、商业

运营和金融三大领域，是地产开发的最高境界。

二、 商业地产的表现形式1、便利商业

2、邻里商业3、社区商业 4、地区商业

1、便利商业(1)以居住小区的小商店形式出现，满足步行顺便购

物人群；(2)最少5000人口消费支持；

(3)总建筑面积控制在3000平方米以内；(4)以分割销售或租赁或作为后期物业福利形式出现。

食品店

干洗店

美容院

美发

餐馆

2、邻里商业(1)以街区形式为主，满足相邻居住小区步

行或车程5-10分钟的日常消费人群；(2)最少2万人口消费支持；

(3)总建筑面积控制在1万平方米以内；(4)以分割销售形式为主，兼租赁经营方式。

小超市

小百货

餐饮

冰激凌店

健身

药店

照片冲洗店

邮局

营销策划中心 2016年1月

商业部分 项目定位和营销思路建议 目 录

一、项目概况 二、项目SWOT分析 （一）优势 （二）劣势 （三）机会 （四）威胁 三、初步定位 （一）业态定位 （二）形象定位 （三）功能定位 （四）运营建议 四、营销思路建议 （一）销售思路 （二）招商建议

一、项目概况（原规划定位）

1

彩虹城位于兰溪市城西兰江片园区，北临创业大道，东临彩虹路，南面为夏荷路，西面为惠兰路。是兰溪开发区商业中心、电子商务中心和生活服务中心，中心汇集成就宜商宜居风水宝地。 项目占地面积约100亩，总投资近10亿，项目占地面积约65207平方米，总建筑面积约18万平米，其中住宅部分约12万方，商业部分约6万方。

项目业态组合丰富，将打造成为兰溪集住宅、商业、酒店、产权式酒店公寓、餐饮、娱乐等一站式体验型城市综合体。 彩虹城由10幢高层住宅楼、1幢13层产权式酒店及公寓、4幢2层商业排屋、1幢3层综合商业大楼、1幢8层管委会大楼、及4个区域的底商排铺组成。

规划设计以人为本，以将新设计手法科学处理商业建筑、住宅建筑、人、环境等项目组合体的关系、创造出极具特色的健康住宅小区，以丰富的建筑形态、宜人的购物环境、完善

内部学习资料

商业项目招商策划专题培训

2010.10版权声明： 本文仅供新城房产内部交流使用，版权归江苏新城集团所有，未经江苏新城集团书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、 复制和发布报告中的部分或全部内容。

报告提纲

第一部分：商业基本概念 第二部分：零售业态介绍第三部分：商业发展规律 第四部分：商业地产策划 第五部分：商业项目招商

一、 商业基本概念

商业——生意、买卖Business 广义的商业：“生意”,指所有 以营利为目的的事业 特征：以获取利润为目的 一次握手、一个电话、一次会议、 一单交易都是商业活动的具体表现， 通俗来说商业就是“赚钱的游戏”

咨询、房地产开发、贸易、批发、 零售、服务等所有的经济活动都是商 业的范畴

Commerce 狭义的商业：“买卖”,指专门 从事商品交换活动的营利性事业 特征：以商品交换为手段 包括吃穿住行等息息相关的商品、 服务和消费场所，主要包括购物、餐 饮、休闲、娱乐、旅游、文化、会展 等

零售业——有关商品销售终端的行业零售业： 美国商务部的定义：零售贸易业包 括所有把较少数量商品销售给普通公 众的实体 营销学定义：零售业是任何一个处 于从事由生产者到消费者的产品营销 活动的个

商业地产策划流程及收费标准

商业地产策划流程及收费标准(实操) 前期：项目顾问

一. 市场调研：

1.区域状况调研：

1.1区域商业状况调研

1.2竞争者状况调研

1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）

1.4区域经济状况评估

1.5消费者品牌认同调研

2.目标购买者调研

2.1消费群体细分，消费动机

2.2项目问题及机会调研

2.3购买能力调研

3.品牌供应商调研

3.1品牌类别细分

3.2品牌资料库建立

3.3项目问题及机会调研

3.4租金承受能力调研

二.项目定位

1.项目分析

1.1项目核心竞争力（卖点）分析

1.2竞争者比较分析（问题及机会）

2.项目定位

2.1项目品质功能定位

2.2品牌形象定位

3.目标客户（购买者及承租者）

4.业态组合及规划建议

5.卖场区域分割

三.基本VI（品牌视觉形象设计）

包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等

应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等

四.招商策略

1.价格体系建立

2.公开活动及新闻配合

3.媒介策略

4.商业谈判或推介会

五.销售策略

1.价格体系建立

商业地产策划流程及收费标准

2.公开活动及新闻配合

3.媒介策略

4.商业谈判或推介会

以上费用预算及支付（另行协商）

无哇

商业地产开发基础知识 与策划定位实操在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功

2008年11月

1

在房地产领域〃我们一直在帮助客户成功

无哇

商业地产开发基础知识 商业地产与住宅的开发行为比较

商业地产的盈利模式和利润密码如何进行商业地产定位？如何进行 商业体量 定位 如何进行 商业市场 定位

如何进行 商业业态 定位

如何进行 商业价格 定位

在房地产领域〃我们一直在帮助客户成功

无哇

一 商业地产开发基础知识

在房地产领域〃我们一直在帮助客户成功

无哇

一、商业地产基础知识

零售功能房地产(百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL)

按 行 业 类 别 分 类

娱乐功能房地产(电影城、娱乐城、KTV) 餐饮功能房地产(大型饭庄、快餐小吃、冷饮店)

健身服务及休闲功能房地产(健身中心、美容院) 商品批发商业地产(义乌小商品批发市场) 居住以及办公用商业地产(写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓)

在房地产领域〃我们一直在帮助客户成功

无哇

一、商业地产基础知识 近邻型(出租面积平均为7000平方米，入驻商户10—20家，商圈内

人口为5—10万，商圈半径在10分钟车程内，主要经营日用品和一般食 品，停车位约

大型商业地产项目顶级策划模式

FIP宏策划模式

5F商业项目前期策划

商业项目前期策划

一、市场调研分析

1、宏观市场分析 2、区域市场分析 3、客户分析 4、消费者分析

5、竞争对手分析 6、SWOT分析 7、未来商业预测分析

二、定位分析

1、战略性总体定位 2、商业定位

三、规划设计建议

1、市场依据 2、规划设计理念 3、市场总体形象

4、规划概念设计 5、环境景观概念设计 6、建筑产品概念设计

四、业态组合规划

五、经济分析

1、指标预算 2、分析评估

FIP宏策划第一步

商业项目市场研究分析

一、宏观市场分析

1、行业环境 2、城市规划 3、政策法规 4、宏观环境

二、区域市场分析

1、本市商业环境 2、区域商业环境

3、商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围）

三、客户分析

1、经营范围分析 2、投资动向分析 3、经营状况分析 4、客户需求分析

四、消费者分析

1、消费结构研究 2、消费水平研究

五、竞争对手分析

1、竞争对手情况 2、竞争项目情况

六、未来商业预测分析

略

七、SWOT分析

热，像火一般的热。中国房地产在经历市场洗牌的阵痛后，投资者纷纷撤换赢利轨道，从住宅的直销模式快速转向商业地产的“传销”

招

“都江堰美食城”商铺广告宣传方案

【前言】

“都江堰美食城1-4层商铺”针对当地楼市的现状，当务之急便是扭转消费态势，利用现有的商业建筑、优势卖点、楼盘特色，进行科学化、生动化、系统化的再次宣传将成为当前销售工作的重中之重，其影响力和客观性日益凸显出来。针对“都江堰美食城楼盘”现状和“全新商业投资模式”这一时机，在与“百商”有关高层人士磋商及社会政策支持，就目前项目营销策划及推进工作达成了较为一致的看法。提交本策划方案，以期总体规划推进该项目的宣传营销工作，达到贵方的营销要求。

【目标】

1、强化企业形象宣传，扩大企业社会影响力；

2、提高“都江堰美食城”知名度，在行业中造成震撼性影响力；

3、加强新闻炒作，形成良好的舆论导向；

4、完成完整的项目整体策划方案；

5、达到“都江堰美食城”尾盘销售的预期目标；

6、为今后的销售树立良好的策划典范。

页脚内容9

招

【楼盘定位】

成为都江堰第一个集川内知名小吃、没事、特产的美食城

【楼盘卖点】

1、卖点：

旅游中心、都市中心、商业中心、办公中心，商业楼盘典范之作；

2、支持点：

●四大时尚圈核心地带—金融圈、商业圈、文教圈、生活圈；

●项目场址位于都江堰市市区东南面、213国道西侧、西部首条快铁--成灌快铁北侧。符合都江堰市旅游接待

策划方案

商业地产策划

一个财智飞扬的地方

——

姜 仁

策划方案

个人简介姜 仁城市运营专家、资深房地产全程 策划营销实战专家、中国房地产企业 家协会全国理事会副会长，中国策划 协会副秘书长，中国商业地产营销学 会副秘书长，中国房地产营销学院客 座教授，北京姜仁房地产工作室董事 长，多家地产集团特聘高级策划营销 专家，新浪房产、搜房、焦点房产、 筑龙网房产业内专家。全国先后服务 过的大型房地产企业集团近100余家。 主要研究的领域房地产全程策划及营 销代理、小城镇建设和城市运营。主 要涉及内容有：市场调研与定位、品 牌规划与管理、全程策划与营销、企 业战略与运营等。主要著作有：《量 价分离后的工程造价浅析》、《品牌 中国，商标先行》《感动生活》、 《房地产策划案例精选》、《房地产 全程营销策划》、《地产策划流程与 技巧》、复合地产的“四维模式”、 《城市运营》等。

房 地 产 全 程 策 划 营 销 实 战 专 家

姜 仁

策划方案

策划 创造 财富

商业地产成功招商攻略主 讲： 姜 仁

20090317 北京

策划方案

策 划

创 造财 富

主要内容一、商业地产招商运作主要存在的问题

二、商业地产招商的3个特点三、商业地产定位4法 四、商业地产的招商7个误区 五、商业

商业地产策划案例（购物中心）

商业市场调查报告

报 告 目 录

第一章 xx市概况???????????????????1

第二章 xx市商业市场现状??????????????5

一、竞争主力店经营调查????????????????7

1、竞争主力店状况报告表????????????????8

2、xx商场经营综合分析????????????????9

3、xx商场经营综合分析????????????????10

4、xx超市经营综合分析???????????????11

5、xx商场经营综合分析????????????????12

6、五交化商场经营综合分析???????????????13

7、xx家电商场经营综合分析??????????????14

8、xx超市经营分析??????????????????15

9、集贸市场经营综合分析????????????16

10、竞争主力店经营现状比较分析?????????????17

11、xx市各主力商场租金价位状况一览表????????18

12、项目周边人潮调查统计汇总表????????????19

二、沿街商业网点店铺的经营调查???????????24

商业地产定义大全

http://sx.house.sina.com.cn 2006-10-24 10:35:39 http://

地产商业是现代商业的一个组成部分，是多元化、多层次、多业态、大跨度的产业经济活动，是生产和消费的结合部和连接体，直接关系到市场的实现，以及国民经济的协调、稳定和快速发展。随着商业地产的迅速发展，地产商业将会受到越来越多的房地产业、零售业等相关行业人士和学者的重视和研究。由于地产商业尚属新概念，笔者觉得有必要就地产商业的范畴及其经营模式提出一些见解，愿能起到抛砖引玉之效，让大家共同探讨。 地产商业的范畴

商业的定义：

《辞海》对商业的定义是：指连接工业同农业、城市同农村、生产和消费

的桥梁和纽带；其职能是收购、销售、调拨和储存；其任务是为生产和消费服务。

而西方学者是这样定义商业的：商业包括所有的交易形式-----批发业、零售业、进出口贸易、转口贸易以及为进行交易而存在的一切服务业，如银行业、储运业、保险业及相关的中介服务等。

前苏联及其东欧国家的经济学家则认为，商业是组织消费品的流通行业，但并不包含对外贸易、生产企业销售和生产资料流通等。我国由于受到其影响，一直使用类似的划分方法。在我国现行的统计指标体