XX物业管理总公司XX物业分公司物业管理员

XX项目物业管理顾问方案

目录

第一部分 公司情况简介 第一节 企业介绍 第二节 企业文化 第三节 企业发展 第四节 企业优势

第二部分 公司营业执照 第三部分 公司资质证书

下篇 物业管理顾问方案

第一部分 顾问方式概述及顾问期限确定 第二部分 顾问管理工作范围 第三部分 顾问管理工作内容 第四部分 顾问管理目标 第五部分 顾问管理设想 第六部分 顾问费用

郑重申明

为了让贵公司能实际又全面地了解我公司的整体情况及我司物业管理顾问工作模式，我们特此编写了《XX项目物业管理顾问方案》。

以上方案仅供贵公司高层人仕在决策以上两项目物业管理合作单位时使用。 任何人不得以任何理由、任何形式将本方案内容外传予其它单位或个人，否则，我司将保留因此对我司名誉及经济上可能造成损失的索赔权。 若本方案未被贵公司采纳，我司将予以收回。 特此申明！

深圳市XX物业管理有限公司

2002年6月

第一部分 公司情况简介 第一节 企业介绍(略) 第二节 企业文化

（一） XX对业主的承诺：“让您和您的子孙后代永远满意。” （二） XX的工作宗旨：“业主至上，服务第一。” （三） XX的工作精神：“严格苛求，自觉奉献。”

（四） XX的质量方针：

完整物业管理作业指导书

@@@物业公司作业指导书

完整物业管理作业指导书

岗位职责

物业主管的职责

物业主管在物业服务中心主任的直接领导下，对物业的费用、催费、记费、发单、社区文化，来电来访、投诉处理、清洁、绿化等实施管理，并对主任和用户负责，具体岗位职责如下：

1、参加时事政治和业务学习，严格执行物业服务中心的各项制度，自觉遵守国家和地方性的法律法规、政策以及公司的各项规章制度。

2、熟悉物业结构、单元户数、居住人员情况、管理服务费、水电费及有偿服务的收费标准和计算方法，负责各项费用的催收、记费、发单工作，做到及时不重不漏。

3、根据制定的《社区文化工作计划》认真组织实施，向顾客积极宣传本小区文明向上的精神面貌，以树立应有的物业整体公众形象为己任。

4、热情接待业主、住户和来访客人，对顾客户提出的建议、意见、投诉要认真倾听，详细记录，耐心解析，及时处理，投诉处理率达100%。

5、密切与用户友好联系，定期上门征求用户意见与建议，组织每半年一次的用户意见调查测评，用户满意率达95%以上。

6、督促清洁、绿化人员，做好物业的绿化、环境卫生工作，负责对清洁绿化人员的每月业绩考核。

7、向用户宣传国家的方针、政策，及时传达政府和公司的各项通知、规定，配合有关部门搞好计划生

对xx物业管理公司人才缺失的思考

一、引 言

（一）问题提出

在人才最贵的21世纪，物业管理企业的人才流失问题却逐渐成为阻碍企业发展的首要问题。因此，作为物业管理专业的学生，不禁要思考企业人才流失的原因是什么？物业管理企业为什么流不住人才呢？如何才能留住企业的优秀人才？根据马斯洛的需求层次理论，人的需求分为五个层次，从低到高依次为生理需要、安全需要、社会需要、尊重需要和自我实现需要。人的需求是依次递增的，在满足低层次的需求后，会渴望满足更高层次的需要。也有的是跳跃式的，但是很少。马斯洛的需求层次理论，在一定程度上反映了人类行为和心理活动的共同规律。马斯洛从人的需要出发探索人的激励和研究人的行为，抓住了问题的关键。马斯洛指出了人的需要是由低级向高级不断发展的，这一趋势基本上符合需要发展规律的。因此，需要层次理论对企业管理者如何有效的调动人的积极性有启发作用。因此，本文试图根据马斯洛的需求层次理论，来分析民营企业人才流失的原因，提出合理的应对措施，以期能够给众多的物业管理企业提供一些人力资源管理方面的建议。

（二）研究的目的和意义

近30年的经济体制改革，使我国的物业管理企业获得了有史以来的巨大发展。它们已经成为推动我国经济高速发展的一支重要力

滨海·XX物业管理服务方案

一、物业管理整体设想和策划

滨海·XX是获得中国人居环境设计综合大奖，浙西北地区最大的综合型的小区。在设计和建设中，对主体结构体系、维护结构体系、厨卫体系、管网体系、建筑节能体系、建筑防水及饰面技术体系、小区环境质量保障体系、小区智能化管理体系的技术都有特定的要求，这不光为广大客户提供了新一代房产品，也为日后的物业管理打下了良好的基础，同时对物业管理提出了新的更高的要求。 （一） 总体思路

我们对滨海·XX物业管理体系设想与策划思路可概括 为：“一种观念，二个目标，三条思路，四项保证。” 1、一种观念

我们长期以来一直秉承“团结、拼搏、求实、创新”的公司 理念，以“业主满意”作为我们做好各项工作的标准。

团结：每一位员工要爱岗敬业，以主人翁的态度参与管理和 服务工作；

拼搏：每一位员工要以最大的工作热诚和一丝不苟的工作态 度，为业主住户提供优质服务；

求实：每一位员工要以熟练的业务知识和精益求精的工作本 领做好每一项工作；

创新：思想观念、服务意识、工作方法、质量标准，要不断 创新，以适应业主、住户对物业管理新的更高的要求和适应企业

自身发展的需要。 2、两个目标

(1)、以《全国物业管理示范住宅小区59条标准》为小

第一章 物业管理方案总体设想

一、整体思路

作为一家专业从事物业管理服务的公司，我们将尽最大的努力为“XX花园”（暂名）的业主营造一个充满温馨、舒适的家园， 以合理的收费价格、规范的管理，为业主提供高效、优质的服务，树立开发商优秀的品牌。 （一）服务宗旨

我们以“依法管理、住户至上、服务第一”为服务宗旨，因此我们承诺：

1、满足法律法规的要求；

2、建立方便、快捷、有效的内外沟通渠道； 3、创建安全、文明、舒适、幽雅的生活工作环境； 4、提供方便、快捷的服务；

5、持续评价和改进我们的服务和管理。 （二）管理思路

1、在追求经济效益的同时，更加注重社会效益。

在“XX花园”的物业管理和服务过程中，一方面狠抓管理不松懈，以提高管理效率，降低管理成本。另一方面，积极开展“创优”活动，提升XX花园物业管理的知名度，最大限度地满足业主的需求。 2、一业为主，多种经营

我们在做好物业管理工作的基础上，积极开展多种经营服务，开拓收入渠道。 （三）管理目标

- 1 -

1、导入ISO9001：2000质量保证体系，使管理服务专业化、规范化；

物业管理公司制度

为强化公司内部管理，提高工作效率，加强组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定以下各项管理制度。

考勤管理制度

第一条 请销假

1.请假一天的由主管领导批准，请假两天及以上的由总经理批准，并在行政部备案。本规定适用于全体员工。

2.请假手续以书面为准,如遇特殊情况无法办理书面请假手续,则应电话请假,书面手续后补。短信请假无效。

3.员工因公外出不能按时记录考勤的，应在归岗后尽快到办公室进行登记，并由主管领导签字确认。

第二条 病假

1.员工本人确实因病，不能正常上班者，须主管领导批准。连续请病假超过三个工作日者，必须取得医院开具的休假证明。

2.患病员工请假应于当日九点前向主管领导请假，经批准后方可休假。

3.员工须在病愈上班当日将病假条交给办公室核查存档。

第三条 事假

1.员工因合理原因需要请事假的，须提前一天书面申请（如遇不可预测的紧急情况，必须由本人在早晨九点以前请

示公司领导），如实说明原因，经主管领导同意后方可休假，否则按旷工处理。

2.事假按照日标准工资100%扣除。

3.工作时间如有私人紧急事务需要离岗处理，按照事假的规定向主管领导请假，违反规定者以旷工计罚。

第四条 年假

1、根据《职

物业管理公司管理目标标准

各项管理指标的承诺标准

1、房屋完好率承诺指标98 ％测定依据完好、基本完好房建筑面积/建筑物总面积X 100%》98%（参照国家《房屋完损等评定标准》）

承诺标准 1. 房屋外观无破损、整洁； 2. 无改变使用功能，通道无随意占用。

保证措施 1. 按时编制房屋大修、中修、更新、改造等项目计划和资金计划，并严格依据计划组织实施； 2.房屋主体承重结构、内外墙面、屋面、楼梯间每日巡查一次，做好记录； 3. 日常维护与定期维修相结合，确保使用功能正常可靠； 4. 严格装饰装修管理，杜绝损坏房屋结

构行为。

2、维修工程质量合格率

承诺指标99 %

测定依据一次维修合格工程次数/维修工程次数X 100沧99%

承诺标准维修工程符合质量标准，二次返修率不高于1%。

保证措施 1. 加强对维修工的专业培训，所有技术人员持证上岗, 严格按照操作规程进行作业。

2. 较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收；

3. 维修工程实行业主/业主/住户质量验收制度；

4.严格把关，分项检查、逐项确认；建立回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要。

3、房屋零修急修及时率

承诺指标100%

物业管理公司管理评审报告

物业管理公司管理评审报告

按照公司对管理评审的要求，依据物业管理公司服务质量、清洁绿化、安全、设施设备维护保养、收费等日常工作情况。经管理处审议讨论，现将ISO9000/14000质量环境管理体系的运行情况评审意见报告如下：

1、质量/环境管理体系的结构是否具有先进性和实操性，在日常

实施过程中是否处于受控状态:

1）引入ISO9000/ISO14000：2004新标准后，体系文件与日常工

作能够适应。公司的体系运行及经营活动良好地受控于IS09000：14000体系文件中。现行的质量/环境管理体系文件较好的结合了公司的实际情况,能够体现企业的管理模式和先进水平。

2） 2007年公司的体系在管理处得到了较好的实施，广场现行护

卫工作体系按8个小时工作制执行，运行良好；护卫的班后管理主要坚持员工请销假制度、外来人员来访制度、积极开展业余文体活动等措施；对于员工食堂管理，管理处采取账目公开、征求员工意见、员工帮厨等措施，积极改善伙食，注意卫生。

2、机构是否合适,资源配备是否合理、有效，人员素质和人员培训工作是否到位？

1）管理处原编制为63人, 现有人员58人，其中主管层2人，管理层1人,工程师1人,收费员1人，水电工10人,护卫员34

上海xx物业管理有限公司诉被告李xx物业服务合同纠纷案_______________________________________________________________________________________

（2011）奉民三（民）初字第242号

民事判决书上海市奉贤区人民法院

民事判决书

（2011）奉民三（民）初字第242号

原告上海xx物业管理有限公司，住所地xx市xx区xx镇xx南区兴江路5A号。

法定代表人徐xx，董事长。

委托代理人徐xx，男。

被告李xx，男。

原告上海xx物业管理有限公司（以下简称“xx物业公司”）诉被告李xx物业服务合同纠纷一案，本院于2010年12月28日受理后，依法由代理审判员张xx独任审判，于2011年1月17日公开开庭进行了审理。原告xx物业公司的委托代理人徐xx到庭参加了诉讼，被告李xx经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告xx物业公司诉称，2007年2月11日，原告与被告居住小区xx市xx区xx四区业主大会（以下简称“江海四区业主大会”）签订物业管理服务合同，由原告对被告居住小区进行物业管理。现原告按合同履行了物业服务的义务,但被告自2008年1月起

工作行为规范系列

物业管理公司《质量手

册》前言

（标准、完整、实用、可修改）

第2页/共3页编号：FS-QG-13526

物业管理公司《质量手册》前言

Preface to the Quality Manual for Property Management Companies 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。

E物业管理公司《质量手册》前言

广州E物业管理有限公司自年成立以来，多年运行经验告诉我们，企业要持续、健康的发展，必须建立一整套行之有效的管理体系，使企业管理多方面的工作处于有效的控制之中。只有建立规范化、专业化、系统化、标准化的管理模式，才能真正为顾客提供高品质的物业管理服务。

国际标准化组织颁布的ISO9001:2000标准，是国际上公认的质量保证体系，它的建立、推行和贯彻，将全面提升企业管理质量，有效地提高全体员工质量意识，最终使企业步入规范化、专业化、系统化、标准化的运行轨道，形成既有企业的自身特点，又有完善的运作、监督和预防机制，为业户提供优良的物业管理服务。

随着物业管理行业进一步规范和完善，为最大程度满足

业户日益增长的全方位需求，打造E品牌，创建优秀物业管理小区并把物