锦州世联市场研究公司

专业市场是集贸式市场组织的典型,它由乡村集市发展而来,后由农村到城市郊区,渐渐发展为大型专业市场和专业 MALL两种形式

专业市场的发展

专业市场是集贸式市场组织的典型， 专业市场是集贸式市场组织的典型，它由乡村集市发展 而来，后由农村到城市郊区， 而来，后由农村到城市郊区，渐渐发展为大型专业市场 MALL两种形式 和专业 MALL两种形式地摊 大棚式交易(工商部门监管) 工商部门监管)

集贸式市场组织是一种以某个 固定场所为集聚地，以众多企 业和个体商户为经营主体所形 成的共享式交易平台 专业市场是集贸式市场组织的 典型代表，是一项极具“中国 特色”的诱发性制度创新，起 源于古老的市场组织形态—— 间歇性集市或称乡村集市 交换的扩展使各地城市纷纷建 立‘商场’,即四周往往被露 天集市包围的室内市场。在多 数情况下，这些商场是些常设 的专业性集市。 随着需求的提升，这些专业性 集市渐渐突破普通交换的狭隘 范围，空间辐射范围的提高和 集聚效应使专业市场完成了由 农村到城市郊区的扩展

建设大厦(运营商管理的室内交易) 运营商管理的室内交易)

集研发、展示、销售、 集研发、展示、销售、物流 为一体，例如： 为一体，例如：广州美博城本报告是严格保密的。

大型专业

专业市场是集贸式市场组织的典型,它由乡村集市发展而来,后由农村到城市郊区,渐渐发展为大型专业市场和专业 MALL两种形式

专业市场的发展

专业市场是集贸式市场组织的典型， 专业市场是集贸式市场组织的典型，它由乡村集市发展 而来，后由农村到城市郊区， 而来，后由农村到城市郊区，渐渐发展为大型专业市场 MALL两种形式 和专业 MALL两种形式地摊 大棚式交易(工商部门监管) 工商部门监管)

集贸式市场组织是一种以某个 固定场所为集聚地，以众多企 业和个体商户为经营主体所形 成的共享式交易平台 专业市场是集贸式市场组织的 典型代表，是一项极具“中国 特色”的诱发性制度创新，起 源于古老的市场组织形态—— 间歇性集市或称乡村集市 交换的扩展使各地城市纷纷建 立‘商场’,即四周往往被露 天集市包围的室内市场。在多 数情况下，这些商场是些常设 的专业性集市。 随着需求的提升，这些专业性 集市渐渐突破普通交换的狭隘 范围，空间辐射范围的提高和 集聚效应使专业市场完成了由 农村到城市郊区的扩展

建设大厦(运营商管理的室内交易) 运营商管理的室内交易)

集研发、展示、销售、 集研发、展示、销售、物流 为一体，例如： 为一体，例如：广州美博城本报告是严格保密的。

大型专业

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Contents 世联之路 我们的服务 我们的团队 我们的平台

内容提要

世联之路

Agenda 历程5.23 15亿营业额(07年)

2007深圳世联地产顾问股份有限公司成立

2006佛山 / 珠海 成立

2005

惠州 / 天津 成立

51%同比增长年发展历程

上海 / 东莞 / 世联行 成立

2004 2002 2001 1997 1994

广州 / 成立

北京 / 成立

1999

世联顾问业务高端起步

开始对各种物业类型代理销售的全面探索

Since 1993

取得第一张房地产咨询企业正式批文

在深圳注册成立世联深圳公司

Layout海内外机构

服务中国

世联旗下拥有15家分支机构，服务覆盖全中国超过100座城市的600多家

WorldUnion service region

环渤海区域

2001年初，世联地产设立北京公司， 正式进入以北京、天津为核心的环 渤海区域，并辐射沈阳、大连、青 岛、济南等城市。现有员工超过 500人，已在北中国市场占有稳定 的市场份额。

WorldUnion service region

长江三角洲区域

世联地产上海公司成立于2004年初， 目前拥有员工近300人。服务区域以 上海为根基，集中在上海、苏州、 无锡

房地产策划

世联研究

商业街研究

版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有，未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。

2014-10-9

房地产策划

世联对商业街的理解及观点

房地产策划

世界级商业街的规律对本项目的启示 巴黎香榭里大街 纽约第五大道 东京银座大街 伦敦牛津大街

主要特征：声誉全球化 人流量大 收益可靠 关键因素：悠久的历史 独特的建筑和商业格局 全面的功能 不断自我更新的主力商户 便捷的公共设施和愉悦的环境 牢固的政企关系

关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府

房地产策划

人与人之间关系是街区的生命力你站在桥上看风景，看风景的人在看你 明月装饰了你的窗子，你装饰了别人的梦 —《断章》—

营业空间 共享空间 半室外空间 过渡空间

街区人互为景色，互为欣赏， 街区行人之间：急行的、闲逛的、休闲的； 室内的人：悠哉、静思的、高谈阔论的；

室内与室外人之间，服务者与被服务者之间，形成群体渲染互动，彼此认同欣赏愉悦，就成为群体催眠，后产 生的一致的潜意识行为，进而形成明确的情感亲近。

房地产策划

商业街成功运作关键

房地产策划

世联研究

商业街研究

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2014-10-9

房地产策划

世联对商业街的理解及观点

房地产策划

世界级商业街的规律对本项目的启示 巴黎香榭里大街 纽约第五大道 东京银座大街 伦敦牛津大街

主要特征：声誉全球化 人流量大 收益可靠 关键因素：悠久的历史 独特的建筑和商业格局 全面的功能 不断自我更新的主力商户 便捷的公共设施和愉悦的环境 牢固的政企关系

关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府

房地产策划

人与人之间关系是街区的生命力你站在桥上看风景，看风景的人在看你 明月装饰了你的窗子，你装饰了别人的梦 —《断章》—

营业空间 共享空间 半室外空间 过渡空间

街区人互为景色，互为欣赏， 街区行人之间：急行的、闲逛的、休闲的； 室内的人：悠哉、静思的、高谈阔论的；

室内与室外人之间，服务者与被服务者之间，形成群体渲染互动，彼此认同欣赏愉悦，就成为群体催眠，后产 生的一致的潜意识行为，进而形成明确的情感亲近。

房地产策划

商业街成功运作关键

特色商业休闲娱乐案例研究

本报告是严格保密的。

特色商业休闲娱乐

类型商业主题化、体验化 以及时尚化

名称上海新天地——现代与传统的时尚结合洛杉矶城市步道——商业主题情景化的先锋

横滨21世纪港购物公园——城市中心商业集群发展新模式 体育功能休闲化、景 观化 英国佳能体育公园——英国首个体育公园上海闵行体育公园——国内体育公园的示范

上海新天地

新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右 占地面积52万平米，紧邻淮海中路商务圈

北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至西藏南路

原自然街坊23个；原居住人口7万人

新天地是太平桥改造规划的一部分

A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，

已成为市中心景观

B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。 C翠湖天地高级住宅小区，总建68万 D企业天地甲级写字楼区，总建面50万 E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑

新天地的功能内容

艺术类

专业市场类办公类

艺术品经营市场艺术工作室(画家 作坊)

展示及展销类 画廊、美术馆 购物商业类 购物类 购物中心Mall 工艺品专营店 特色服饰店 休闲娱乐 休闲类 酒吧业 南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱 餐饮业 旅游类 旅游业 旅馆 乐、休闲中心为主。该中心功能主要包

世联—写字楼顾问业务经验 分享

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写字楼开发项目必须关注的问题

Question >

世联认为成功的写字楼开发项目必须关注 的关键问题

核心要点 城市的经济发展水平和 产业特点 城市的总体规划 城市写字楼市场的特点 片区在城市中的占位 片区间竞争格局 项目与城市核心区的关系 考虑城市整体规划的弹性和动态调整 开发商的企业战略 短期现金流与长期收益的关系 跨越式发展与均衡式发展的关系 利润导向和品牌导向的关系 本项目与企业其它项目的关系

1. 城市写字楼市场发展 阶段的判断

1.1 1.2 1.3 1.4 2.1 2.2 2.3 2.4 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

2.基于竞争的片区分析

3. 项目与企业战略的 关系

世联认为成功的写字楼开发项目必须关注 的关键问题

核心要点项目核心价值点 功能定位(可以考虑包含公寓的功能) 开发次序 写字楼与其它不同物业类型的关系

4. 产品策略

4.1 4.2 4.3 4.4

5. 商业部分的开发策 略

5.1 商业物业的定位

世联经典案例集.txt19“明”可理解成两个月亮坐在天空，相互关怀，相互照亮，缺一不可，那源源不断的光芒是连接彼此的纽带和桥梁！人间的长旅充满了多少凄冷 孤苦，没有朋友的人是生活的黑暗中的人，没有朋友的人是真正的孤儿。 QQ：1404173290，旺旺：悟空的小白

目录可查看，青苹果资料大全 http://doc168.taobao.com/

世联 (3 folders, 0 files, 0 bytes, 11.90 GB in total.)

├─世联1 (7 folders, 699 files, 3.87 GB, 4.07 GB in total.) ││2005年世联地产常州市华天国际涉外公寓调查报告.ppt 193.50 KB ││20060326世联星河丹堤餐会活动沉淀.doc 92.00 KB

││2007年8月坪山龙岗老镇房地产市场调查报告－世联.doc 1.30 MB ││2007年北京区域写字楼市场分析报告-75PPT-世联地产.ppt ││2007年北京写字楼市场调查(世联)-75页.pdf

1.71 MB

2.62 MB

││2007年佛山市房地产市场调查25页-世联-1

致：无锡风水隆(国际)臵业有限公司

无锡马山项目整体定位 与发展战略研究

2013-7-31本报告是严格保密的。

房行东方 http://www.77cn.com.cn/

我们的一切研究都必须以现实条件为基础， 以共同的目标为导向

客户的目标实质上是

项目的宏观愿景。

我们的目标 通过本项目的一期开发，在一年内回收地价和拆迁费 3.5亿元 开发商和政府均希望通过本项目成功开发提升马山区 域土地价值

现实的目标体系则是

随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。

本报告是严格保密的。

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项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要 因素所在区域市场供给匮 乏

项目所在马山镇现阶段除一独栋别墅项目(金色水岸)外，无 其他商品房项目推出

地块由三块方正土地 构成

总占地面积:35.3万平米(约530亩) 规划容积率：A、B地块<1.2, C地块<0.8, 取地成本： 63万/亩

无启动资金约束总开发周期不限

风水隆资金实力雄厚，项目开发的启动资金不受限制 总的开发完成时间也不限。在第一年内成功收回3.5亿后，项目 开发以市场和区域成熟为导向,实现价值最大化

本报告是严格保密的。

房行东方 http://

主题地产发展模式 主题地产发展模式

主题地产按其盈利模式可分为两种高尔夫球会 销售核心式 教育产业 主题地产 主题公园 经营核心式 度假村

盈利模式

存在形式

销售核心式主题地产能为居住地产创造需求需求高尔夫 高尔夫 客户 需求房地产 居住地产 前提条件： 高尔夫必须经营起来， 并享有跨区域的品牌 度

身份需求 独一无二

需求教育 教育产业 客户

需求房地产 居住地产

前提条件： 教育必须是城市中端 客户所稀缺的

利益需求 直接关联销售核心式主题地产是可以克服区域劣势的，它能够在区域发展起来之前为居住地产需求创造。

经营核心式主题地产只能为居住房地产提供 附加价值， 附加价值，而不能创造对居住地产的需求1、经营核心式主题地产以出租物业或经营为主要收益； 2、经营核心式主题地产能为居住地产带来： ——提升区域形象； ——完善区域基本居住条件； ——形成生活休闲、娱乐、运动设施上的竞争优势； 3、经营核心式主题地产为居住地产所带来的附加价值与竞争优势必须在 市场需求产生后才能得以体现；经营核心式主题地产是无法克服区域劣势的，它对居住地产的附加值是必须在区域发展起来 后才得以体现。

两种盈利模式的主题地产与居住地产的价值 关联盈利模式 与居住地产的价值关联 对地产的作用