清华大学房地产经济与管理

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房地产开发-清华大学-第7章

标签:文库时间:2025-02-16
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第7章 土地储备开发【学习要点及目标】了解我国土地储备制度及其发展过程,理解我国土地储备 制度产生的原因,熟悉土地储备对象。 理解土地储备开发计划编制的指导思想与原则,熟悉土地 储备开发计划的内容、编制与审查程序。 了解土地储备开发实施主体及其职责。 熟悉我国土地储备开发各项行政审批的主要内容及规定。 熟悉我国土地储备开发实施与交付过程的各项工作内容。

【核心概念】土地储备;土地储备对象;建设项目用地预审;征地;强 制拆迁

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【引导案例】2007年年底出台的《土地储备管理办法》规定,土地储备工作的具体实施,将 由政府下属事业单位土地储备机构完成;各地土地储备中心同时被授予向银行 贷款的权力,贷款时需要向银行抵押土地使用权证。以《土地储备管理办法》 为分水岭,北京乃至全国土地储备模式发生了重大改变。 以北京为例,在2008年之前,北京的土地一级开发流行的是企业主导型模式, 即通过授权或招标方式选择开发企业实施一级开发,招标底价包括土地储备开 发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8%。但《土地储备管理办法》 赋予了各地土地储备中心向银行获得土地储备贷款的权力。2007年之后,北京 市主要采取“市、区联合储备”的模式,商业银行土地储备贷款对象

房地产开发-清华大学-第7章

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第7章 土地储备开发【学习要点及目标】了解我国土地储备制度及其发展过程,理解我国土地储备 制度产生的原因,熟悉土地储备对象。 理解土地储备开发计划编制的指导思想与原则,熟悉土地 储备开发计划的内容、编制与审查程序。 了解土地储备开发实施主体及其职责。 熟悉我国土地储备开发各项行政审批的主要内容及规定。 熟悉我国土地储备开发实施与交付过程的各项工作内容。

【核心概念】土地储备;土地储备对象;建设项目用地预审;征地;强 制拆迁

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【引导案例】2007年年底出台的《土地储备管理办法》规定,土地储备工作的具体实施,将 由政府下属事业单位土地储备机构完成;各地土地储备中心同时被授予向银行 贷款的权力,贷款时需要向银行抵押土地使用权证。以《土地储备管理办法》 为分水岭,北京乃至全国土地储备模式发生了重大改变。 以北京为例,在2008年之前,北京的土地一级开发流行的是企业主导型模式, 即通过授权或招标方式选择开发企业实施一级开发,招标底价包括土地储备开 发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8%。但《土地储备管理办法》 赋予了各地土地储备中心向银行获得土地储备贷款的权力。2007年之后,北京 市主要采取“市、区联合储备”的模式,商业银行土地储备贷款对象

房地产经济学—房地产价格

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房地产经济学—房地产价格

收稿日期: 2008 01 03 作者简介:高波 ( 1961— ) ,男,江苏泰兴人,南京大学经济学院教授,博士生导师,南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心研究员。 3 本文系国家社会科学规划基金项目 (项目编号: 06BJY084)和教育部人文社会科学研究规划基金项目 (项目编号: 05JA790036)的阶段性成果,并获国家哲学社会科学创新平台“南京大学经济转型与发展研究基地”子课题“经济增长与结构转型研究”项目的资助。 房地产开发商策略性定价行为的经济学分析 3 □高 波 (南京大学 经济学院, 江苏 南京 210093) 摘要:由于房地产市场存在环形竞争和显著的产品差别,而中国现阶段又是一个增量房地产主导的市场,导致房地产市场是一种具有较强垄断性的市场。 房地产开发商在制定房地产价格时,一般垄断厂商所惯用的一些价格策略都会采用,如垄断定价、在领导厂商主导价格的条件下其他开发商选择跟随策略、合谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价等。此外,房地产开发商也探索出一些独特的价格策略,即外部效应内部化、增值诱导定价、制造短缺挤压以引致剩余需求扩大等。这就决定了中国房地产业具有较大的市场势力。因此,政府必须采取多种措施对

房地产经济学—房地产价格

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房地产经济学—房地产价格

收稿日期: 2008 01 03 作者简介:高波 ( 1961— ) ,男,江苏泰兴人,南京大学经济学院教授,博士生导师,南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心研究员。 3 本文系国家社会科学规划基金项目 (项目编号: 06BJY084)和教育部人文社会科学研究规划基金项目 (项目编号: 05JA790036)的阶段性成果,并获国家哲学社会科学创新平台“南京大学经济转型与发展研究基地”子课题“经济增长与结构转型研究”项目的资助。 房地产开发商策略性定价行为的经济学分析 3 □高 波 (南京大学 经济学院, 江苏 南京 210093) 摘要:由于房地产市场存在环形竞争和显著的产品差别,而中国现阶段又是一个增量房地产主导的市场,导致房地产市场是一种具有较强垄断性的市场。 房地产开发商在制定房地产价格时,一般垄断厂商所惯用的一些价格策略都会采用,如垄断定价、在领导厂商主导价格的条件下其他开发商选择跟随策略、合谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价等。此外,房地产开发商也探索出一些独特的价格策略,即外部效应内部化、增值诱导定价、制造短缺挤压以引致剩余需求扩大等。这就决定了中国房地产业具有较大的市场势力。因此,政府必须采取多种措施对

房地产企业房地产开发与管理制度

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房地产开发与管理

第一节房地产开发

第二百六十三条计划、立项。

1.计划。公司(指从事房地产开发的全资或控股公司)办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况,经公司经理批准后,报集团公司统一上报国家计划部门,申报基建计划。

对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续,关负责跟踪与落实。

基建统计报表,由公司办公室负责编制与上报。

2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发,均由办公室负责立项报批,工程部予以配合,并进行项目的可行性研究。

项目的立项,投资总额在100万元以下的(含100万元),由经理批准:100万元至200万元的(含200万元),由总工程师批准:200万元以上的,由集团公司总经理审批。

凡未按上述规定和审批程序批准的,不得立项,不得签定合同或协议。否则,造成经济损失的,要追究有关人员的责任。

第二百六十四条前期开发与规划、设计。

1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判,联系缴纳地价和市政配套费、拆迁,委托测量与勘探、委托规划与设计(扩初阶级)等前期工作及有关报批事项,均由办公室负责。

与此有关的合同(协议),亦由办公室草拟,按审批权限规定上报审批。

2.规划、设计。

(1)建设项目的规划、设计,凡公司

房地产估价师-房地产开发程序与管理

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第三章房地产开发程序与管理

一、单项选择题

1、下列不涉及质量控制的阶段是()。

A、决策阶段

B、设计阶段

C、施工阶段

D、可行性研究阶段

2、从房地产开发企业的角度看,房地产开发过程中投入的资源,下列选项中不包括()。

A、土地

B、资本

C、环境

D、劳动力

3、投资机会的选择不包括()。

A、提出投资设想

B、项目可行性研究

C、细化投资设想

D、寻找和筛选投资机会

4、投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和()三部分工作。

A、风险控制

B、项目调研

C、投资决策

D、资金管理

5、土地储备实行()管理。

A、计划

B、年度

C、整体

D、分阶段

6、对房地产开发企业来说,下列房地产开发的工作内容中,属于前期工作的是()。(2011年真题)

A、土地储备

B、销售方案的细化

C、建设项目的质量控制

D、申领《建设用地规划许可证》

7、土地储备机构负责实施土地开发时,由()负责筹措资金。

A、开发商

B、建设部门

C、房管部门

D、土地储备部门

8、在政府授权开发企业负责实施土地开发时,由()负责筹措资金,办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

A、开发商

B、建设部门

C、房管部门

D、政府部门

9、值得指出的是,随着政府土地储备制度的建立,()划拨土地使用权,已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入

房地产估价师-房地产开发程序与管理

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第三章房地产开发程序与管理

一、单项选择题

1、下列不涉及质量控制的阶段是()。

A、决策阶段

B、设计阶段

C、施工阶段

D、可行性研究阶段

2、从房地产开发企业的角度看,房地产开发过程中投入的资源,下列选项中不包括()。

A、土地

B、资本

C、环境

D、劳动力

3、投资机会的选择不包括()。

A、提出投资设想

B、项目可行性研究

C、细化投资设想

D、寻找和筛选投资机会

4、投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和()三部分工作。

A、风险控制

B、项目调研

C、投资决策

D、资金管理

5、土地储备实行()管理。

A、计划

B、年度

C、整体

D、分阶段

6、对房地产开发企业来说,下列房地产开发的工作内容中,属于前期工作的是()。(2011年真题)

A、土地储备

B、销售方案的细化

C、建设项目的质量控制

D、申领《建设用地规划许可证》

7、土地储备机构负责实施土地开发时,由()负责筹措资金。

A、开发商

B、建设部门

C、房管部门

D、土地储备部门

8、在政府授权开发企业负责实施土地开发时,由()负责筹措资金,办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

A、开发商

B、建设部门

C、房管部门

D、政府部门

9、值得指出的是,随着政府土地储备制度的建立,()划拨土地使用权,已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入

房地产经营与管理作业

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产业结构

是指国民经济中各个物质资料生产部门(包括部门内的分部门)之间的组合与构成的情况,以及它们在社会生产总体中所占的比重,实质上是生产资料和劳动力在各产业部门之间的按比例分配。我国产业结构包括农业、轻工业、重工业之间的比例关系;第一产业、第二产业、第三产业之间的比例关系;工农业和交通运输业的比例关系以及各部门内部构成的比重等。产业结构是由国家(地区)的自然资源、经济制度、科技发展水平和人民生活习惯等多种因素决定的,是经济技术长期发展的结果。社会主义国家产业结构的特点是完整性与合理性。产业结构是国民经济结构最重要的组成部分,直接影响社会产品结构状况,是实现社会总供给和总需求平衡的关键环节。建立合理的产业结构,是保持国民经济协调发展,提高社会效益的客观要求;也是世界新技术革命发展对产业结构变化的要求。我国扩大商品出口的需要,也要求对产业结构进行相应的调整和改造。党的十四大根据我国经济的现实情况和发展趋势,明确提出今后一个时期调整和优化产业结构的方向。具体内容是:(1)着力提高第一产业即农业的质量,稳步增加产量。农业仍然是国民经济的基础,必须坚持把加强农业放在首位,全面振兴农村经济,树立大农业观念,保持粮食、棉花稳定增长,继续调整农业内部结构,

房地产管理规划

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上海舟基集團上海福申房地産開發有限公司

目 录 一、工程概况

二、项目规划实施依据 图纸、法规、规范、合同

三、项目组织管理体系

项目实施合同结构图

项目组织机构

项目管理工作体系图,项目管理工作体系流程图

四、项目管理的目的任务

项目管理的内容(可以忽略)

项目管理组织结构图 项目管理总程序图

合同管理,质量控制,投资控制,进度控制,信息管理和其他方面的管理

五、项目管理内容与程序 (见3.0.1——3.0.7)

六、项目施工过程控制管理:——交底、预控措施、过程控制

质量控制

进度控制

成本控制——项目成本核算制 cost calculation system of construction project 有关项目成本核算原

则、范围、程序、方法、内容、责任及要求的管理制度。(可以运用于工程决算) 安全控制——

环境控制—现场(文明)施工控制 技术管理

合同管理——合同的订立、履行、变更、终止和解决争议

信息管理—文件往来、资料的收集整理、信息的畅通、信息的更新、资讯(建筑、

房地产业)、信息化(管理软件的应用)、其他

七、项目组织协调管理:

现场协调: 会议制度——工程例会、项目部内

房地产讲师金明:房地产企业系统创新与关键点管理

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房地产企业系统创新

与关键点管理(点我头像)

房地产行业的下半场,房地产企业面临着巨大的机遇与压力:

机遇:

1、技术趋势,互联网大数据

2、社会趋势,城镇化

2、政策趋势,资源由市场配置

风险:

1、从行业看,宏观经济结构的调整,势必挤压房地产行业的利润。利润平均化是趋势。

2、从市场看,保障性用房的大量投入,不仅改变了市场供应结构,也将改变供求格局。

3、从政策看,开发贷款,预售政策,土地增值税,房产税等紧缩政策将改变游戏规则。

新的市场条件下,土地盈利模式已经过时,取而代之的是产品盈利模式,项目操作的专业能力已经成了生存与发展的基本条件。

对很多房地产企业来讲,这无异于二次创业。

互联网思维创新房地产开发系统

一、 企业管控创新:开发商的四基管控系统

管控系统的四个基本点:

1、开风商企业的资源配置(管好人) 架构管理系统

2、开发商企业的系统运营(管好事) 计划管理系统

3、开发商企业的投入控制(管好投入) 成本管理系统

4、开发商企业的产出控制(管好产出) 绩效管理系统

1、 创新架构管理

问题:开发商架构管理中普遍存在资源配置不合理,职责不清,扯皮推诿,