房地产销售陌拜话术

房地产拜访策略

某项目 陌生拜访和团购方案

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房地产拜访策略

陌生拜访 团 购

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房地产拜访策略

六大保障体系时间节点2008年 2008年 11月3日 月 日 11月24 月 日 团购

2009年 2009年 1月 2月序盘

11 月

12 月起势

3月 月

4月开盘

5月

6月

7月二次 开盘

8月

9月中盘二

10 月

11 月

12 月尾盘

中盘一

11月3日 月 日 拜访

团购 陌生拜访

11月22日 月 日 开放

全民营销 外展点铺开

12月 月 资料购买

巡展 资料购买本报告是严格保密的。

房地产拜访策略

陌生拜访

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房地产拜访策略

前言

淡市之下，当上门量日益减少的时候，守在销售中 淡市之下，当上门量日益减少的时候， 心等待客户上门的模式已经不能满足完成目标所需要的 客户量。实施“走出去” 用保险式营销思维去卖房子， 客户量。实施“走出去”,用保险式营销思维去卖房子， 化被动为主动，主动寻找客户。这种营销方式成本较低、 化被动为主动，主动寻找客户。这种营销方式成本较低、 直击目标，长期坚持，一定能起到不错的效果。但是， 直击目标，长期坚持，一定能起到不错的效果。但是， 需要提醒的是，陌生拜访并非单纯意义的派单。 需要提醒的是，陌生拜

木秀于林话术学院整理制作

房地产销售技巧和话术大全房地产销售如何提高业绩，房地产销售如何运用销售技巧和话术，房地产销售如何让订单滚滚来，让自己成为一名销售精英？要解决这一问题，我们首先来看一个模型：问题——答案——目的——行动——结果——业绩。从这个模型不难看出，房地产销售要想提高销售业绩，就需要不断地解决问题

房地产业务员要有问题，要善于观察、善于发现问题，问题可以是客情细节、促销细节、拜访客户细节，也可以是公司管理体制、竞争对手的战略、全球化的市场模式等。下面这些问题被房地产业务员问及频率最高的，如果一个房地产业务能够关心这些问题并把这些问题都解决了，那么他一定就是房地产行业的业务精英了。

1、当房地产业务员跟客户无话可说时怎么办?

答：一、给客户讲解事先准备好的资料，条件是一定要事先准备好资料，资料可以是产品知识也可以是公司介绍还可以是房地产业务员的个人介绍。二、个人爱好，这个过程是一个找共同点的过程，找到对方的兴趣话题，这样客户才愿意跟你持久的沟通，如果是新客户说话要谨慎些不要什么都谈。

2、拜访客户前的准备有哪些?

答：一、衣着，语言，心理，房地产业务员给客户的第一印象会一直影响他到第一次谈话结束。二、把握住以礼相待，不卑不亢的分寸即可。

3、房

陌拜话术

M：您好，XX妈妈/爸爸，我是xx教育英语教研组x老师。H/S：您好，x老师。

M：您好，跟您联系是想了解孩子的学习情况，看有没有什么能够帮到您的。那孩子平时各科成绩怎样？H/S：平时啊，还行吧。

M：平时语数英三科各考了多少分？H/S：平时啊，我记得上次语文88分，英语93分，数学76分。

M：那英语是她的优势学科，93分就差7分就满分了，英语在三四年级还是比较简单的，90多分在她这个年级也比较容易考，我们要做的就是尽量找出她丢分的原因，这样她的成绩在年级更有优势。她的数学和语文就会稍微弱了一些，她平时数学作业是怎么做的？有没有帮她辅导一下？H/S：有时间就帮她一下啰，但大多数会很忙。

M：绝大多数还是靠她自己人还解决是吧？H/S：是的。 M：数学呢，在三四年级还是以计算为主，应用题的难度也会加大，相对而言，这要比一二年级要难一些，孩子数学这一块丢分的原因，你们有没有帮她分析过？H/S：没有，我们哪有那么多时间来管

M：数学呢，计算是基础，XX她考了76分，相信她

的基础还算可以的，，丢分一般会出现在应用题上，应用题的话，就需要加强孩子对文字的理解能力。这就涉及到孩子的功底了，语文是一个学期积累的过程，比如说看书啊看报纸啊，写作文啊，她平时喜

房地产销售人员成交话术与成交技巧

您好,我是XXX,我姓X,叫XX,以后由我来给您专职找房子,您对房子要是有什么要求或有什么见意你可以直接告诉我,这样更方便我让我帮你找到适合你的房子.

XX 先生,你知道这套房子不可能只有我一个人在卖,也不可能只有我们一家公司在卖,你对这套房子感觉如何,你可以告诉我,要是你不喜欢,你可以和我说说为什么你不喜欢,这样我下一次可以更准确地帮你找到房子,要是你喜欢你也告诉我一下,这样我才能在最有利的时间里把握住这个房子,帮你去争取到最大的利益.

你在别的公司也有看了房子,其实你也清楚,福州在卖的房子真的是很多,可是适合你的房子就这么一二套,所以你要是喜欢,你告诉我,我会努力去做,去帮你争取最多的利益,你也知道我房子拿一大堆要是卖不出去更本就没用,所以我会努力的帮你把握这个房子的.

房东现在他想卖这个价,当然我们花这么多钱买房子,不可能一分钱都不讲价,那叫我买,我也不会去买,价格一定可以谈,不过能谈多少我不知道,因为房子不是我的,我只能尽力去帮你谈,不管能谈下多少我都会极时和你联系的,你心中大概的价位是多少,我心里有个底,也好帮你去谈.

对,买一套房子是大事,不能不考虑就下定了,XX 先生,对这套房子你最终

主体 电销人员 客户 客户 电销人员 应答编号 1 1 2 1 喂，X先生/小姐您好！ 你好！哪位？ 你打错了，我不是X先生/小姐。 内容 您好，我是同济大学的，我姓X。我们学校有一个针对房地产、工程方面的MBA总裁班要开课了，不知道您有没有兴趣了解一下呢？/不知道您有没有想过学习一下 哦，那可能是我们的名单搞错了。我这里是同济大学的，我姓X。不知道您对房地产、工程方面MBA总裁班有没有兴趣呢？ 你们真的是同济大学的吗？ 你们哪来我电话的？ 没兴趣（不需要）。 我不是做房产（建筑工程、建筑设计）的。 我在忙（我现在没空）。 是的。这个课程就是我们经济与管理学院的项目，您要是不放心欢迎您来校考察。 我是从我们学校的贵宾名单上看到您的，打扰到您了吗？（我们学校有很多公开课、论坛，有很多学员听完课电销人员 客户 客户 客户 客户 客户 电销人员 2 1 2 3 4 5 1 电销人员 2 觉得不错的话会把他的朋友或者同事作为贵宾推荐给我们。我们有新课程的时候会打个电话给您，看是否能对您有所帮助。） 电销人员 电销人员 电销人员 客户 客户 电销人员 3 4 5 1 2 1 好的，那打扰您了，再见！ 哦，这样啊。那不知道您是做哪行的啊？我们也有针对全行

主体 电销人员 客户 客户 电销人员 应答编号 1 1 2 1 喂，X先生/小姐您好！ 你好！哪位？ 你打错了，我不是X先生/小姐。 内容 您好，我是同济大学的，我姓X。我们学校有一个针对房地产、工程方面的MBA总裁班要开课了，不知道您有没有兴趣了解一下呢？/不知道您有没有想过学习一下 哦，那可能是我们的名单搞错了。我这里是同济大学的，我姓X。不知道您对房地产、工程方面MBA总裁班有没有兴趣呢？ 你们真的是同济大学的吗？ 你们哪来我电话的？ 没兴趣（不需要）。 我不是做房产（建筑工程、建筑设计）的。 我在忙（我现在没空）。 是的。这个课程就是我们经济与管理学院的项目，您要是不放心欢迎您来校考察。 我是从我们学校的贵宾名单上看到您的，打扰到您了吗？（我们学校有很多公开课、论坛，有很多学员听完课电销人员 客户 客户 客户 客户 客户 电销人员 2 1 2 3 4 5 1 电销人员 2 觉得不错的话会把他的朋友或者同事作为贵宾推荐给我们。我们有新课程的时候会打个电话给您，看是否能对您有所帮助。） 电销人员 电销人员 电销人员 客户 客户 电销人员 3 4 5 1 2 1 好的，那打扰您了，再见！ 哦，这样啊。那不知道您是做哪行的啊？我们也有针对全行

九哥商行招商顾问商铺客源电话沟通话术

一、沟通铺源

1、每天寻找不低于3套铺源信息，线上通过搜房、亿房、58同城、赶集网、安居客等门户网站收集，线下主要集中商业街区，入住率高的社区或繁华交通主干道； 2、针对铺源方（业主）电话沟通话术如下：

A(招商顾问）:您好，我是九哥商行招商顾问XX，请问您的XX商铺需要出租吗？ B（业主）：是啊！

A(招商顾问）：我们是一家专业的商铺招商公司，有大量的客户资源可以跟您推荐，确保你的商铺在最短时间成功签约正常收租，解决您的后顾之忧，你有兴趣与我们合作吗？

B（业主）：好啊，请问你们怎么收费呢？

A（招商顾问）：在您与我们推荐的客户签约之前，我们是免费为您服务的，但是需要与您签订一份商铺招租委托协议；当客户与您签约后，我们会收取你实收月租的一半作为我们的招商服务费！ B（业主）：好的，没问题！

A（招商顾问）：谢谢您的支持，那我们这两天会勘察您的商铺并与您签订委托协议！稍后我会添加你的微信，把联系方式发给您！ B（业主）：好的，我们电话联系！再见！

备注：以上按业主配合的情况模拟电话沟通话术，如果业主不配合，统一话术为：没关系，稍微我会把联系方式和微信发送给您，以后如果有机会希望与您再合作，谢谢您，祝您工作

售楼程序与方法 培训对象：售楼员

关 键 词：工作程序、销售流程、工作方法、销售基本技巧 主要内容：售楼先后的程序、基本售楼方法

作 用： 理顺工作关系，有条不紊，按照事先设定的程序工作，杜绝混乱现象。灵活掌握售楼技巧。

一、售楼员接待程序 图示：

区域楼市状况的整理 ；竞品楼盘的基本情况（优劣势分析）；自身楼盘资料的收集和建立 ；文件和表格的填写 ；全面了解楼盘工程进度； 搜集客户信息；

接待来访客户；介绍楼盘情况 ；解答客户问题 ；带客户参观样板房（楼盘现场）；为客户度身 订造买房个案 ；记录与的谈话过程 ；建立客户档案 ；信息反馈给上级 ；电话跟踪客户再度接待客户与客户签订预购书；提醒客户交纳预订楼款 ；提醒客户 签定正式认购合同 ；售后服务 ；信息 再度反馈；综合分析与调研。

楼盘销售基本流程

熟悉销售资料，树立销售信心

前期准备工作 熟悉现场特点，遵守现场管理 销售资料和工具的准备 站姿

接待规范 迎客 引客

模型介绍 介绍外围情况 引客到洽谈室 介绍楼盘情况

楼盘基本

第一节：销售策划概述

销售策划一般指：项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等

第二节：销售策划与项目策划的区别

简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。 一：项目策划所包涵内容：

（一）市场调查

项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议

（二）目标客户分析

经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭

文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、

（三）价格定位

理论价格/成交价格/租金价格/价格策略

（四）入市时机、入市姿态

（五）广告策略

广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控

（六）媒介策略

媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算

（七）推广费用

现场包装（营销中心、示范单位、围板等）、印刷品（销售文件、售楼书等）、媒介投放

二：销售策划所包涵内容：

（一）销售现场准备

（二）销售代表培训

（三）销售现场管理

（四）房号销控管理

（四）销售阶段总结

（五）销售广告评估

（六）客户跟进服务

（七）阶段性营销方案调整

第三节：销售策划的内容及步骤

一：项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购

一、销售大厅说辞 您好，欢迎光临！我是城市花园销售员×××，请问您是第一次过来吗？（如果是）那由我先带您参观，并给您作一个全面的讲解！您请这边走，首先给您讲解一下城市花园在武昌的大概方位以及行车路线，（指城花的区位图）。下面带您参观一下我们城花的影音室：

3分钟宣传片说辞

现在您可以通过这个三分钟短片，了解我们项目的整体情况，首先出场的是万科的吉祥物花花，它从外太空飞到银河系的中心地球，然后到达中国的一个中部核心城市武汉，在来到武汉的一个核心新区，那就是光谷，光谷地处中心腹地，而万科城市花园又处在这个核心区域的中心。

我们整个项目规划用地600亩分为四期开发，目前销售的主要是二期产品，这边是我们的小学和幼儿园的规划，万科城市花园象一座新城市一样，有自己完善的配套及公交体系，目前区内已引进了一条公交线路586路，后期我们还会陆续引进其它几条公交线路，来丰富业主的出行。

现在看到的这一块是我们的集中商业区，里面包括超市、银行、酒楼、快餐美食、健身房、药店等等。

下面这个是小孩子在足球场边玩耍的一个场景，那么所有的车进入我们的小区必须采用的刷卡的模式。

万科城市花园主要分为三种