房地产自持物业和销售物业

房地产项目在销售期间的物业成本费用分析。

第一阶段“晨明·双柏一区”项目售楼部及样板房运营物业投入成本费用测算表

文件编号:2008-12-13-总005

序号1

费用名称成立物业公司费用

金额(元)45000 15000 30000 30000 119822 63773

费用计算说明无需垫资申报的手续费 资料准备可能会发生的费用(包括业务费) 每月发生 一次性发生费用 每月发生费用

费用发生时间预计

1.1 1.22 3

工商注册费用 申办暂三资质相关准备费用请物业顾问公司费用 样板房及售楼部物业筹备运营费用(开办费)

每月发生

3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.4 3.4.2 3.5 3.6 3.7

人员费用 保安人员费用 保洁人员费用 接待吧员费用 现场物业主管(或领班) 保洁开荒费用(售楼部,外围,样板房) 售楼部开荒费用 样板房开荒费用 外围广场开荒费用 保洁计划清洁费用 售楼部计划保洁费用合计 样板房计划清洁费用 外墙计划清洁费用 售楼部、外围、样板区布置装点费用 外围地毯 室内植物及外围花卉租摆 运营能耗费用(水.电) 办公设备

管理学,物业管理,后勤管理

1981年我国第一家房地产物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。因此，加强房地产物业管理已经是我国mba房地产市场的必然趋势。

一、我国的物业管理存在问题分析

1.开发商、物业公司强迫业主接受物业合同。目前通行的做法是，开发商先在预售楼盘自主成立或委托一家物业公司，与之签订《物业管理委托合同》。在实际销售过程中，则以每个小区都必须有物业管理为由，要求购房者除与开发商签订《商品房买卖合同》外，必须同时签订由开发商和物业公司制定的《业主大会公约》、《物业管理合同》，并接受其法律约束力。开发商主动承揽物业管理虽然有促进商品房销售的考虑，但更主要则是为了获取商品房售后的物业管理利益。当业主对物业公司的服务不满意，要求解除合同时，物业公司往往以合同未到期或业主、业主委员会不是合同的签署人，拒绝解除合同。(硕士研究生毕业论文)

2.物业公司服务质量差、乱收费。由于国家还缺乏相应的法规加以约束，国家对物业收费也未订立统一标准，致使物业公司的行为带有很大的随意性和自主性，物业收费的多少完全由物业公司一家说了算，业

浅谈物业管理对于促进房地产销售的意义

众所周知，优秀的物业管理作为一种无形资产，不仅能给物业管理企业带来利润，而且良好的口碑还能给开发商带来无法想象的销售成果，这是任何广告所不能比拟的。

纵观我们周围的开发项目，一个优秀的房产，要想赢得广大客户的认可，从较多的对手中脱颖而出，不是单靠面积的大小、布局的合理等“硬件”，更重要的是要有一家优秀的物业管理企业，如果具有良好的物业管理品牌作为支撑，则可以让现实的与潜在的购房者对楼盘增加更多信心。因为在客户的眼中，物业公司是和他们“同呼吸，共命运”，并将长期和他们共处的单位。同时，物业管理的好坏，将直接关系到小区内是否能够提供良好的治安状况、舒适的生活环境、齐全的设施设备等等，而这些都是吸引客户的重要因素。拿房地产龙头企业万科集团来说，其之所以能被广大消费者认同，靠的不仅仅是优秀的建筑质量，更多的是他们给业主创建的整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境，以及\随时随地、尽心尽力\的服务。

因此，一流的物业必须配以一流的管理服务，才能创造出一流的居住环境，才能以一种无形的资产和力量为开发商赢得无法估量的效益，下面我将从以下几个阶段谈一下物业管理对房产销售的促进作用：

一、在前期介入阶段做好营销支持，

物业移交管理流程

编制 审核 批准

日期 日期 日期

修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人

1. 目的

规范工程竣工验收及备案后移交物业公司管理的工作流程。 2. 适用范围 适用于本项目。 3. 术语和定义

移交：指公司开发的工程，通过竣工验收和备案后，并经物业公司确认达到可移交标准，转交给物业公司进行管理的过程。

4. 职责

4.1. 项目部

4.1.1. 编写工程竣工移交计划。

4.1.2. 组成移交小组，组织相关部门沟通、协调移交前的工作。

4.1.3. 作为检查小组对细部检查发现的问题，落实并督促承包商进行整改，确保工程达到移交的标准。

4.1.4. 组织工程移交验收并办理移交手续。

4.1.5. 组织编制工程竣工图、竣工档案，并办理相关资料的移交。

4.1.6. 负责对物业公司相关人员进行移交后的工作交底，对重要设备的使用进行相关培训。

4.2. 物业公司

4.2.1. 成立物业接管小组，配合项目部进行移交验收，并办理移交手续。 4.2.2. 工程移交后，安排相关人员进场并对其进行管理和维护。 4.2.3. 对移交的档案资料进行归档保管。 4.3. 总承包商

4.3.1. 成立整改小组，参加物业移交验收。

4.3.2. 对细部检查验收发现的问题

物业管理pdf资料文本

甘肃科技第20卷　第9期Vol.20　No.9

2004年9月Sep.　2004GansuScienceandTechnology

物业管理与房地产开发的关系

刘建国

(甘肃省城市房地产开发公司,甘肃兰州　730000)

摘　要:物业管理是房地产业在消费领域的延续,它关系到千家万户的安居乐业和社会的稳定。优秀的物业管理不仅能创造良好的生活、居住环境,同时还使物业的设备及功能等始终保持着与社会发展的同步性,便于延长房屋的使用寿命。分析房地产开发过程与物业管理运作的关联因素,房地产前期策划中注入物业管理运营模式。关键词:物业管理;房地产业;关联因素中图分类号:F293.33

化、道路、室外管网、房屋工程质量等均与管理水平密切相关,即物业管理水平与房地产策划、设计、施工的全过程紧密相连。2.1　房屋销售对象定位对物业管理的影响

在房地产开发过程中,市场前期调研是必不可少的环节,其中销售对象定位是决定房屋套型、配套设施、区域环境形式的关键,客户需求是决定区域品质、使用功能的决定因素,同时也决定了对物业管理的需求,虽然在此阶段还没有物业管理公司对定位客户的物业需求做专业分析,一旦方案实施,其对物业管理需

房地产 销售流程

房地产销售流程一：客户接待管理

1、客户推开售楼处大门服务即开始。

（1）客户推开大门是我们服务的开始；

（2）从此他就是我们的终身客户。

2、房地产销售人员迎客、问好、自我介绍。

（1）第一时间起身迎接，同时问好、自我介绍；

（2）问候、自我介绍用语一定使用规范：您好！欢迎看房。我是某某某（讲清自已的名字）。

3、介绍展板内容。

（1）按次序进行介绍，尽量突出卖点；

（2）声音柔和，音调不易过高；

（3）用语文明；

（4）介绍简单、专业。

4、请客户入座，讲解楼书资料。

（1）一定使用规范用语：“请那边入座，让我给您详细介绍好吗”；

（2）介绍属实、详细、专业；

（3）做到不诋毁别的楼盘。

5、带客户看房。

（1）一定亲自带客户看房；

（2）使用规范用语：请随我来或请往这边走；

（3）走在客户前，替客户开门、操作电梯；

（4）在样板房重点把握最大限度突出卖点；

（5）不得诋毁别的楼盘。

房地产 销售流程

6、替客户设计购买方案。 （1）在尊重客户的前提下，才可作消费引导； （2）方案设计合理可行，且不能出错； （3）房号提供一定准确。 7、作好客户登记。 （1）在尊重客户的前提下，要求客户留电话； （2）客房执意不留电话，不得勉强； （3）将

住宅、商业、配套用房移交流程

住宅、商业、配套用房

移交各阶段责任划分和处罚办法

业主资料移交：由营销部负责，派专人负责把各楼号业主资料（每户制一个附表）、每栋楼交房统计表，并及时准确的提交给物业公司。交接时双方签字；

此环节由营销部负责，无故发生差错的，每处处罚200元，并限期整改，整改不到位的，加倍处罚；因此导致交房差错的，每户处罚1000元；

工程资料移交：

由技术部负责，交接时双方签字，资料的交接包括的内容：

1．规划总平面图；

2．建筑单体竣工图（建筑、结构、给排水、电气、暖通）；

3．工程竣工验收整套资料复印件；

4、综合验收整套资料复印件；

5、工程保修合同，联系人电话；

6．房地产权属关系的有关资料；

7．机电设备合格证、使用说明书（电梯、配电柜、智能化等）；

8．水、电、气表校验报告；

9、有关工程项目的其他重要技术决定和文件。

此环节由技术部负责，提供的资料不能无故缺项，以上资料缺项的，每项处罚200元，并限期整改，整改不到位的，加倍处罚； 联合验收：技术部组织项目部、物业公司、监理等部门联合验收，联

合验收中发现的问题，由技术部负责汇总，参加人在验收单上签字，技术部向项目部下发整改通知单限期整改；

此环节由工程技术部负责，接到项目部完工通知后，三日内组织监

房地产（楼盘）销售手册

目录

1、 销售人员工作守则 2、 奖罚制度

3、 销售工作操作规范

4、 项目概况 A 地理位置及交通情况

B 社区规划和生态环境 C 配套设施 D 产品概况 E 交楼装修标准 F 智能化配套 G 物业管理 H 项目优势 I 业主共性

J 竞争对手优劣势分析

K ****品牌介绍 （住宅建设理念、住宅建设标准、

消费者购房标准、购房流程图、购房费用一览表、

服务监控系统）

1

一、 销售人员工作守则

1、严格遵守公司的各项规章制度，执行各项工作标准和工作程序； 2、履行岗位职责，服从上级领导的指挥和安排，认真完成公司下达的各项任务，工作中遇到疑难或不能解决的困难，须及时向上级领导汇报请示；

3、销售人员每天上班时间早班为早上九点至下午六点，晚班为中午一点半至晚上九点；周六日安排一小组值班至十点；

4、上下班必须打卡，若因接待客户或其他原因未打卡，须注明原因并及时给销售部经理签名确认；不准代打卡；如遇到突发事情，事先无法请假，则须于当日早上十点前通知销售部经理并向所属小组交代当日须完成的工作；

5、销售人员每周轮休一天（周六、周日必须正常上班）；由销售部经理助理安排休息时间（见值班、休息安排表

售楼程序与方法 培训对象：售楼员

关 键 词：工作程序、销售流程、工作方法、销售基本技巧 主要内容：售楼先后的程序、基本售楼方法

作 用： 理顺工作关系，有条不紊，按照事先设定的程序工作，杜绝混乱现象。灵活掌握售楼技巧。

一、售楼员接待程序 图示：

区域楼市状况的整理 ；竞品楼盘的基本情况（优劣势分析）；自身楼盘资料的收集和建立 ；文件和表格的填写 ；全面了解楼盘工程进度； 搜集客户信息；

接待来访客户；介绍楼盘情况 ；解答客户问题 ；带客户参观样板房（楼盘现场）；为客户度身 订造买房个案 ；记录与的谈话过程 ；建立客户档案 ；信息反馈给上级 ；电话跟踪客户再度接待客户与客户签订预购书；提醒客户交纳预订楼款 ；提醒客户 签定正式认购合同 ；售后服务 ；信息 再度反馈；综合分析与调研。

楼盘销售基本流程

熟悉销售资料，树立销售信心

前期准备工作 熟悉现场特点，遵守现场管理 销售资料和工具的准备 站姿

接待规范 迎客 引客

模型介绍 介绍外围情况 引客到洽谈室 介绍楼盘情况

楼盘基本

第一节：销售策划概述

销售策划一般指：项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等

第二节：销售策划与项目策划的区别

简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。 一：项目策划所包涵内容：

（一）市场调查

项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议

（二）目标客户分析

经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭

文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、

（三）价格定位

理论价格/成交价格/租金价格/价格策略

（四）入市时机、入市姿态

（五）广告策略

广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控

（六）媒介策略

媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算

（七）推广费用

现场包装（营销中心、示范单位、围板等）、印刷品（销售文件、售楼书等）、媒介投放

二：销售策划所包涵内容：

（一）销售现场准备

（二）销售代表培训

（三）销售现场管理

（四）房号销控管理

（四）销售阶段总结

（五）销售广告评估

（六）客户跟进服务

（七）阶段性营销方案调整

第三节：销售策划的内容及步骤

一：项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购