上海宜家购物中心项目

上海核心购物中心项目考察报告(2014)

上海商圈重点项目考察报告

2014年9月

上海核心购物中心项目考察报告(2014)

考察安排

考察时间：2013.10.31----11.4

考察人员：(合计12人)考察地点：上海月星环球港、龙之梦、西郊百联、港汇恒隆、高岛屋百货、五角场万达、百联又一城、正大广场、国金金融中心IFC、来福

士、梅隆镇、中信泰富、恒隆广场、大悦城、新天地、金鹰国际、香港广场、K11、 IAPM、嘉里中心(合计 20个)

上海核心购物中心项目考察报告(2014)

目录

一、商业地产市场的演变与发展1、上海正大广场案例分析

二、各城市来福士区别：1、北京来福士 2、上海来福士 3、成都来福士

三、整体感观世界：1、建筑设计2、空间氛围营造

3、营运细节4、交往与空间 5、第三生活空间

上海核心购物中心项目考察报告(2014)

上海正大广场

区域概况

国家首个金融开发区、沿江高端楼盘聚集、上海传统旅游中心区，奠定区域内数十万中高端商务、居住人群，以及数万旅游人群集聚扎堆，为浦东门户核心区；商务情况区域内已运营及在建造的楼宇超过100幢，占地面积1.7平方公里，建筑面积在百万平米以上，涉及中高端人群达数十万人，吸纳的外资银行资产总额已超过200亿美元，

上海南方购物中心招商手册

2008-8-11 15:31:34 评0

一．上海南方国际购物中心概况：

上海南方国际购物中心坐落于上海市奉贤区区政府所在地南桥新城，西邻A4（莘奉金）高速公路北接南奉公路，东临曙跃路（环城一大道）南近育秀路。总占地面积14万㎡，总建筑面积28万㎡，总投资达20亿元。由香港著名设计师设计，总体规划有五星级酒店、甲级写字楼、服装城、百货主力店、步行街、酒店式公寓、高级住宅，是奉贤区唯一的具备酒店、办公、购物、休闲、娱乐、餐饮、居住、旅游功能的大型一站式综合性SHOPPING MALL。引领国际商业发展的新潮流，代表了奉贤城市建设和商业发展的最高水平，必将成为上海奉贤乃至华东地区的超级商业地标。

二．上海奉贤及南桥新城概况

奉贤区是上海市全面推进“东进南下”战略重点开发的新城，面积687.38平方公里，现有常住人口79余万人。奉贤是历史悠久的文化古城，文化氛围浓厚，境内有各类学校121所。两所区属重点中学，三所高校。各类中小学师资雄厚。随着奉贤区内上海化学工业区（亚洲最大）、上海工业综合开发区（上海市九大工业区之一）和“碧水金沙、黄金海岸”为载体的奉贤海湾旅游渡假区以及三万亩申隆生态森林公园的全面建设，未来几年奉贤区是紧跟浦东

市场中，我们都是鱼 小鱼会被大鱼吃掉 大鱼会生病死去 谁都不是永远的霸主

2014-8-16

后商业时代商业主旨

创意 在当下这个多种信息渠 道交融，资讯量爆棚的时 代，作为以服务大众为盈 利目标的商业综合体，想 要得到消费者的关注及认 可，贯穿始终的标新立异 乃至剑走偏锋的规划与经 营主旨，着实是取胜之道

体验 随着的电商的普及与 逐步完善，传统商业所受 到的冲击有目共睹，而“ 来商场只为购物”的传统 观念的转变也势在必行； 吸引消费者来此“就餐 ”“消遣”乃至“提升自 我”和“购物”才是未来

细节 在竞争激烈、弱肉强食的商业丛林之中，品质粗 糙，难以满足消费者的各 类需求产品很快会被市场

所淘汰。 无论是商业还是商务， 以人为本、细致入微的贴 心设计与服务，都是提升

中必不可少的一环。

商业综合体的主题。

品牌口碑度与商业综合体核心凝聚力的不二法宝。

商业定位中 之创意价 值…Value

Creativity

商业定位 中之体验引导…LEADING

Experiences….

Retail is Detail…

商业定位 中之细节致胜…2014-8-16

眼界决定境界

2014-8-16

参考案例汇总——购物中心

北京华业行房地产经纪有限公司

2014年2

上海k11艺术购物中心案例

星浩资本商业项目考察研究

——上海K11购物艺术中心部门：商业管理部撰写人：蒋杰

上海k11艺术购物中心案例

项目基本情况——商业

商业总建面积层数艺术馆面积品牌数量改造总金额开业时间停车场

40000㎡地下3,地上6 3000㎡ 78家 5亿元 2013年1月18日 6-9层，270个车位

中国内地首个K11购物艺术中心——上海K11购物艺术中心秉承品牌“艺术·人文·自然”三大核心元素相融合的核心价值，上海K11全力打造最大的互动艺术乐园、最具舞台感的购物体验、最潮的多元文化社区枢纽， 365天的不间断互动活动更将开启K11的创意之旅，令艺术欣赏、人文体验、自然绿化以及购物消费之间产生一体化而微妙的互动作用，为市民及旅客带来前所未有的独特五官享受。

上海k11艺术购物中心案例

项目基本情况——办公楼所属区域开发商物业性质占地面积空调/采暖卢湾区新世界中国地产有限公司涉外写字楼 9900平方米商圈物业公司物业登记建筑面积电梯品牌淮海路上海新创物业管理有限公司甲级 137336平方米东芝租售方式物业管理费绿化率单层面积标准层高出租 32.0元/平方米.月 35% 2010平方米 2.45米 2002年12月

DUNH

商业购物中心案例分析——上海正大广场

综合案例分析/上海正大广场

目前上海浦东新区量体最大，集零售、餐饮、娱乐、教育于一体的购 物中心 区域 浦东陆家嘴板块 环线区位属性：地处浦东陆家嘴，濒临黄浦 江畔，距离轨道交通2号线陆家嘴站仅 100米。商场形态 购物中心 总建筑面积

内环内 24.3万平方米

停车位周边地标 开发商 经营管理 建筑设计

约800个

商场楼层

B3-10F

东方明珠、中银大厦、香格里拉大酒店等 泰国正大集团 上海帝泰发展有限公司(正大集团全资子公司) 美国捷得国际建筑设计事务所

核心定位：中等家庭娱乐消费及购物中心 主要功能：零售、餐饮、文化、娱乐、 教育和城市生活配套

外观夜景 内景

内景

综合案例分析/上海正大广场

定位不觃划的整体调整

2002年-2005年初时癿定位：众揽世界顶极品牌

辐射浦东地区癿大型顶级品牌购物中心

全新定位： 现代家庭娱乐购物中心 辐射全上海 品牌定位针对中产阶级 目标：将“面积大”这一劣势转变为优势 调整：购物中心百货化实施平台

综合案例分析/上海正大广场

正大广场“变身”前后原正大百货 1F-4F

调整前(开业-2006年初)

调整后(2006年初-至今)购物中心

商场形态商场定位 主力厂商 人气厂商

购物中心

精品型易

序言 前言

●《顺吉广场装修手册》传达并表述了顺吉广场部分的规划设计构思和装修规范要求，同时鼓励各商户对装修进行个性化设计，共同创造良好的购物环境，体现顺吉广场的经营特色。

●本手册的内容将被视为《物业管理服务协议》的补充，本手册如与《物业管理服务协议》中内容不符，以《物业管理服务协议》为准。

手册目的

●本手册内容包括购物中心基本设计标准、设计纲领、装修管理制度和准则、发展商的义务、商户的施工责任和对装修承包人的管理要求等，目的是希望商户熟悉购物中心的形象概念和特点，确保设计完美与和谐。

●本手册作设计、装修施工、验收指引之用，请保留此《装修手册》直至全部过程的完成。

●顺吉购物广场有限公司保留对本手册修改及解释的权利。 定义和解释

●在本手册中，除内容另有要求外，下面名词意思为： “业主”阜新顺吉广场有限公司 “管理公司”顺吉购物广场有限公司

“公共区域”管理公司指定的公共区域，供商户、占用人或许可证持有人公用 “竣工现状”交付给商户时有关物业的结构、设施现状 “租赁区域”《租赁合同》条款内约定的经营空间

目录

设备介绍与施工要求

结构

机电设备及装修材料 装修材料管理 交房技术标准 解释

装修期间服务指引 基础设施服务

购物中心的营销重点

虽然购物中心的重头戏是购物，但在实际操作中，餐饮、娱乐等休闲业态是目前购物中心的重要人气来源。特别是在购物中心业主与商家相对松散的合作关系下，统一的打折促销难以实现，餐厅、咖啡厅、甜品店、电影院等等就成了购物中心招徕顾客、实现“体验式购物”的捷径。

影院成为标配设施

目前，京城五星级影院除华星外，多数集中在购物中心内，其中规模较大的影院有东方新天地的新世纪影院、金源新燕莎MALL的星美国际影城、时代广场的首都时代影城、新东安商场的新东安影城、万达广场的万达国际影城、新中关购物中心的金逸国际影城、即将开业的中关村购物中心的好丽友影城等等。随着多部暑期大片的上映，影院成了拉动购物中心夜场消费的利器。新中关购物中心总经理王海告诉记者，由于晚间消费中休闲娱乐设施如电影院吸引的人流量非常大，周末晚上可以实现同比翻番，因此新中关专门出台了针对休闲消费促销措施，如单笔消费满99元即可获赠电影代金券。

一般来说，购物中心里有电影院，能够明显提高顾客在商业中心里的滞留时间，时间长了就需要喝水吃饭，自然带动了购物中心内餐饮店的发展。此外，拥有知名影院让购物中心很容易提升知名度，购物中心影院如东方新天地里的影城常常成为大量电影首发式和商业活动的首选地，

商业地产资料

ＣＯＣＯ　Ｐａｒｋ

项目区位：深圳市福田中心区

投资商：深圳市星河房地产开发公司

占地面积：约30800平方米

建筑面积：约85000平方米

水道面积：约23000平方米

停车位：约600个

楼层：地下2层，地上3层

COCO Park不仅开创了购物公园的时代，而且，它有一项重要创新就是项目定位及对目标消费者的界定。COCO Park提供的不仅仅只是购物的场地，更是一个享受生活的平台，传递时尚生活的方式的策源地，在COCO Park里消费总与女人息息相关，一切购物都从女人开始，女人作为现代物质社会的新宠儿，女人掌握着一切生活的命脉，故此整个项目商业定位的广告语亦以“万千宠爱在一身”为主轴。

购物公园的定义：

按照美国的购物中心协会的定义：购物中心是由开发商策划、建设、统筹管理的商业设施，拥有大型的主力店，多元化商业街和足够的停车场，能满足消费者的购物需求与日常生活的商业场所。

购物公园是购物中心的另一种形态。购物公园既是市民节假日购物、休闲、娱乐的理想去处，又是游客了解地方民俗风情的、采购特色商品的旅游观光景点，具有文化性、平民性、休闲性的特色营造了一种“坐享城市文明、体会山林之趣”的建筑氛围，购物公园个性鲜明的园林小品，具趣味性的建筑物色彩、风格、与

新世纪广场购物中心一楼自主经营业主/租户规约

新世纪广场购物中心地处南部县城最繁华、最成熟的商业地段，毗邻瑞安路的万达步行街和万达商场，打造后的新世纪商场将与万达-瑞安路商业圈自然衔接，连成一片，是真正意义核心商圈，是不可复制的商业绝版地段。为该商圈的高端商业物业，广大业主均希望商场的营运管理工作统一、规范、持续、高效地运行，达到统一业态规划，统一业种布局、统一卖场形象、统一营销宣传、统一卖场管理、统一物业管理。以致有效提升商场的整体经营形象和美誉度，促进商场的持久繁荣和发展，最终实现广大业主和经营商户的利益最大化。为此特制定业主/租户规约，共同遵守。

第一部分 经营管理

1.1总则

1.1.1 本商场实行统一营运、统一管理的原则。 1.1.1.1统一业态规划：

地下一层中端消费卖场和超市主体经营区；一楼高端精品，业主自主经营区；二三四楼为中端以上消费主体品牌直营区；五六楼百货商业休闲商务区。

从经营模式、管理理念、业态划分等方面，新世纪广场购物中心规划附一层为超市卖场。主要以满足周边市民的日常生活所需用品，是大众消费的集中区，是本购物中心的人气汇聚场所，主要经营中端以下的消费群体所需商品，也是商业繁荣的重要组成部分。一楼规划为自主经营区

新世纪广场购物中心一楼自主经营业主/租户规约

新世纪广场购物中心地处南部县城最繁华、最成熟的商业地段，毗邻瑞安路的万达步行街和万达商场，打造后的新世纪商场将与万达-瑞安路商业圈自然衔接，连成一片，是真正意义核心商圈，是不可复制的商业绝版地段。为该商圈的高端商业物业，广大业主均希望商场的营运管理工作统一、规范、持续、高效地运行，达到统一业态规划，统一业种布局、统一卖场形象、统一营销宣传、统一卖场管理、统一物业管理。以致有效提升商场的整体经营形象和美誉度，促进商场的持久繁荣和发展，最终实现广大业主和经营商户的利益最大化。为此特制定业主/租户规约，共同遵守。

第一部分 经营管理

1.1总则

1.1.1 本商场实行统一营运、统一管理的原则。 1.1.1.1统一业态规划：

地下一层中端消费卖场和超市主体经营区；一楼高端精品，业主自主经营区；二三四楼为中端以上消费主体品牌直营区；五六楼百货商业休闲商务区。

从经营模式、管理理念、业态划分等方面，新世纪广场购物中心规划附一层为超市卖场。主要以满足周边市民的日常生活所需用品，是大众消费的集中区，是本购物中心的人气汇聚场所，主要经营中端以下的消费群体所需商品，也是商业繁荣的重要组成部分。一楼规划为自主经营区