物权法施行前不动产物权变动规则

中国政法大学

学年论文

登记的性质及赔偿依据

学 号 2009101021

姓 名 韦晓曼

学 院 法学院

专 业 法学

指导教师 刘智慧

论文题目：论我国《物权法》上不动产物权

完成时间 2011年6月10日

论我国《物权法》上不动产物权登记的性质及赔偿依据

[摘要]

由于不动产的地位举足轻重，不动产登记制度一直是我国的热点。关于不动产物权登记的性质及其赔偿标准，学术界众说纷纭。不动产物权登记是事实还是行为？抑或是具有事实和行为的双重属性？进一步讲，不动产物权登记是一种行政管理行为还是体现意思自治的民事行为？赔偿依据是否相应地因性质不同而异？不动产物权登记是一种行政赔偿还是民事侵权赔偿？申请人有过错、登记机构有过错时责任分配和相应的赔偿依据是否相同？本文将从我国《物权法》法条角度入手，结合学界专家的观点和物权法专家草案建议稿，对我国不动产登记制度的性质及其赔偿依据抒发些个人浅见。

[关键词] 不动产 ; 登记制度 ; 性质 ; 赔偿依据

目录

绪论............................................................................

论《物权法》上的不动产物权登记制度

论文提要：

物债二分财产权体系下的物权法，根据物权客体的性质不同，可以分为不动产物权法和动产物权法，不动产物权登记制度是不动产物权法的核心内容之一。2007年《中华人民共和国物权法》的颁布实施，结束了我国不动产物权登记制度没有统一法律规定的零散状态，确立了不动产物权的统一登记制度。本文将对《物权法》确立的不动产物权统一登记制度做一分析梳理。全文共8937字。

以下正文：

一、《物权法》上不动产物权登记制度之确立 （一）不动产物权和动产物权的区分——不动产物权登记制度的源起

1、债权物权的区分。债权和物权的区分是大陆法系尤其是德国民法体系财产权体系的基本区分。决定这一基本区分的基本要素大致包括如下几个方面：请求权和支配权的区分；相对权和绝对权的区分；债权行为和物权行为的区分；客体的区分。笔者认为，请求权和支配权的区分可以理解为是从权利内容上的区分，相对权和绝对权的区分可以理解为

①②

①

②

此处是《中华人民共和国物权法》的简称，本文下同。

《物权法》颁布之前，《城市房地产管理办法》、《城市私有房屋管

论《物权法》上的不动产物权登记制度

论文提要：

物债二分财产权体系下的物权法，根据物权客体的性质不同，可以分为不动产物权法和动产物权法，不动产物权登记制度是不动产物权法的核心内容之一。2007年《中华人民共和国物权法》的颁布实施，结束了我国不动产物权登记制度没有统一法律规定的零散状态，确立了不动产物权的统一登记制度。本文将对《物权法》确立的不动产物权统一登记制度做一分析梳理。全文共8937字。

以下正文：

一、《物权法》上不动产物权登记制度之确立 （一）不动产物权和动产物权的区分——不动产物权登记制度的源起

1、债权物权的区分。债权和物权的区分是大陆法系尤其是德国民法体系财产权体系的基本区分。决定这一基本区分的基本要素大致包括如下几个方面：请求权和支配权的区分；相对权和绝对权的区分；债权行为和物权行为的区分；客体的区分。笔者认为，请求权和支配权的区分可以理解为是从权利内容上的区分，相对权和绝对权的区分可以理解为

①②

①

②

此处是《中华人民共和国物权法》的简称，本文下同。

《物权法》颁布之前，《城市房地产管理办法》、《城市私有房屋管

附录A 不动产单元设定与代码编制规则（试行）

不动产单元设定与代码编制规则

（试行）

1 范围

本标准规定了不动产单元的设定规则、不动产单元代码的结构和编制规则。

本标准适用于不动产单元的设定、标识、信息处理和交换等。 2 规范性引用文件

下列文件对于本标准的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本标准。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本标准。

GB/T 2260 GB/T 7027 GB/T 20001.3 TD/T 1001 GB/T 17986.1 JGJ/T 246 HY/T 124 GB/T26424

中华人民共和国行政区划代码 信息分类和编码的基本原则与方法 标准编写规则第3部分：信息分类编码 地籍调查规程 房产测量规范 房屋代码编码标准 海籍调查规范

森林资源规划设计调查技术规程

—1—

NY/T 2538 NY/T 2537 3 术语和定义

农村土地承包经营权要素编码规则 农村土地承包经营权调查规程

下列术语和定义适用于本标准。 3.1

宗地 cadastral parcel

土地权属界线封闭的地块或者空间。 3.2

宗海cadastral sea

权属界

A 不动产单元编码规则

A.0.0不动产单元代码由县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地（宗海）特征码、宗

地（宗海）顺序号、定着物特征码、定着物单元编号等七部分共28位数字和字母构成。

XXXXXX

XXX XXX XX XXXXX X XXXXXXXX 定着物单元编号 定着物特征码 宗地（宗海）顺序号 宗地（宗海）特征码 地籍子区 地籍区 县级行政区划

A.0.1县级行政区划代码（第1～6位）6位数字。码值采用《中华人民共和国行政区划

代码》（GB/T 2260）规定的行政区划代码。

A.0.2地籍区代码（第7～9位）3位数字，码值为001～999。海籍调查时，地籍区可

用000表示。

A.0.3地籍子区代码（第10～12位）3位数字，码值为001～999。海籍调查时，地籍

子区可用000表示。

A.0.4宗地（宗海）特征码（第13～14位）2位大写字母。其中：

1 第1位用G、J或Z表示：

（1）G表示国家土地（海域）所有权； （2）J表示集体土地所有权；

（3）Z表示土地（海域）所有权未确定或有争议。 2 第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W或Y表示： （1） A表示集体土地所有权宗地； （2） B表示建设

A 不动产单元编码规则

A.0.0不动产单元代码由县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地（宗海）特征码、宗

地（宗海）顺序号、定着物特征码、定着物单元编号等七部分共28位数字和字母构成。

XXXXXX

XXX XXX XX XXXXX X XXXXXXXX 定着物单元编号 定着物特征码 宗地（宗海）顺序号 宗地（宗海）特征码 地籍子区 地籍区 县级行政区划

A.0.1县级行政区划代码（第1～6位）6位数字。码值采用《中华人民共和国行政区划

代码》（GB/T 2260）规定的行政区划代码。

A.0.2地籍区代码（第7～9位）3位数字，码值为001～999。海籍调查时，地籍区可

用000表示。

A.0.3地籍子区代码（第10～12位）3位数字，码值为001～999。海籍调查时，地籍

子区可用000表示。

A.0.4宗地（宗海）特征码（第13～14位）2位大写字母。其中：

1 第1位用G、J或Z表示：

（1）G表示国家土地（海域）所有权； （2）J表示集体土地所有权；

（3）Z表示土地（海域）所有权未确定或有争议。 2 第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W或Y表示： （1） A表示集体土地所有权宗地； （2） B表示建设

《不动产估价专业词汇》美国估价学会编 11版

第一章 不动产与不动产估价 appraisal 估价、评估 bundle of rights 权利束

complete appraisal 完整性估价 consulting 咨询

eminent domain 征收 escheat 没收

FIRREA金融机构改革、复原和执行法 four powers of government 政府的四种权利 leased fee estate 出租人权益 leasehold estate 承租人权益 liability 责任

limited appraisal 限定性估价 personal property 动产

police power 管制权，警察权 purpose of an appraisal 估价目的 real estate 不动产，房地产

real property 不动产，不动产权利

restricted appraisal report 限制式估价报告 review appraisal 复审性估价

self-contained appraisal report 叙述式估价报告 state licensing and certification 州政府颁发地

《不动产估价专业词汇》美国估价学会编 11版

第一章 不动产与不动产估价 appraisal 估价、评估 bundle of rights 权利束

complete appraisal 完整性估价 consulting 咨询

eminent domain 征收 escheat 没收

FIRREA金融机构改革、复原和执行法 four powers of government 政府的四种权利 leased fee estate 出租人权益 leasehold estate 承租人权益 liability 责任

limited appraisal 限定性估价 personal property 动产

police power 管制权，警察权 purpose of an appraisal 估价目的 real estate 不动产，房地产

real property 不动产，不动产权利

restricted appraisal report 限制式估价报告 review appraisal 复审性估价

self-contained appraisal report 叙述式估价报告 state licensing and certification 州政府颁发地

不动产物权查封的法律冲突问题 熊五根

案情回放：

2007年12月1日至2008年2月份被告熊某向原告雷某借款11万元，约定借期一年，并约定了利息。2008年8月被告熊某突然发生变故，原告雷某发现被告熊某还欠他人巨额借款，遂催被告熊某归还借款被告熊某以没有钱为由，拒绝原告雷某。于是原告雷某向法院起诉，并对被告熊某在交警大队集资房申请诉讼保全。法院依法查封了被告熊某的集资房。 异议人请求：

法院查封被告熊某的集资房后，异议人王某向法院提出异议，其理由是：异议人与被告熊某签订了房屋买卖协议，并且已付清房款，且实际占有并使用，只是还没有办房屋过户登记。 依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，法院应立即解除对异议人的房屋查封，如法院驳回异议人的异议，异议人要求参加民间借贷案的诉讼。 原告意见：

原告认为，异议人与被告熊某签订了房屋买卖协议，并且已付清房款，不能对抗法院对被告集资房的查封，主要因为根据《物权法》

不动产物权登记发生物权变动的规定，异议人没有对买卖协议项下的房屋进行登记。 且异议人也没有实际占有并使用该套房屋，因此，法院的查封是完全正确合法

不动产单元设定与代码编制规则（试行）

(会考，但是分数比重不大)

1范围

本标准规定了不动产单元的设定规则、不动产单元代码的结构和编制规则。

本标准适用于不动产单元的设定、标识、信息处理和交换等。

2规范性引用文件

下列文件对于本标准的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本标准。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本标准。

GB/T 2260 中华人民共和国行政区划代码

信息分类和编码的基本原则与方法GB/T 7027

标准编写规则第3部分：信息分类编码GB/T 20001.3

地籍调查规程TD/T 1001

房产测量规范GB/T 17986.1

房屋代码编码标准JGJ/T 246

海籍调查规范HY/T 124

森林资源规划设计调查技术规程GB/T26424

农村土地承包经营权要素编码规则NY/T 2538

农村土地承包经营权调查规程NY/T 2537

3术语和定义

下列术语和定义适用于本标准。

3.1

宗地 cadastral parcel

土地权属界线封闭的地块或者空间。

3.2

宗海cadastral sea

权属界线封闭的同类型用海单元。

3.3

房屋 building

独立成栋、有固定界线的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、