房地产投资估算及资金筹措案例

项目投资估算及资金筹措计划

第六部分 福满花园项目投资估算及资金筹措计划

第一节 建设项目的大体概况与投资经营方案

一、福满花园项目概述

1、项目概况

项目位于南宁市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，项目东侧为衡阳路延长线，项目总用地47375.75m，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36 m，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。 （表：6-1-1） 【项目主要技术经济指标】

内容 建设地点 实际用地面积 总建筑面积 建筑密度 住宅面积 地下室面积

指标

衡阳路与新阳路北三里交汇

39390.36m2 157689.07m2

28% 141125.49 m2 8036.54 m2

内容 规划总用地面积 计容积率面积 建筑容积率 绿地率 商业面积 居住总户数

指标 47375.75m2 149683.37m2

3.8 30.8% 8527.04 m2 1520户

22

根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面

投资性房地产公允价值计量对 企业财务状况的影响——以昆明百货大楼(集团)股份有限公司为例汇报人：赵煜

昆百大A(000560)背景介绍(1)昆明百货大楼(集团)股份有限公司，创建于 1959年，是建国后国家兴建的第一批大型商业企 业。1992年8月始进行股份化改组，1993年12月 发行A股，1994年2月2日，“昆百大A”在上证 交易所上市，公司主营房地产和商业。 (2)昆明百货大楼(集团)股份有限公司第五届董 事会第四十五次会议决议公告中，审议并通过了 议案《昆百大关于对投资性房地产后续计量由成 本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》, 决定将投资性房地产后续计量模式由成本计价模 式变更为公允价计价模式。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》(1)有确凿证据表明投资性房地产的公允价 值能够持续可靠取得的，可以对投资性房 地产采用公允价值模式进行后续计量。采 用公允价值模式计量的，应当同时满足下 列条件： (一)投资性房地产所在地有活跃的房地产 交易市场。 (二)企业能够从活跃的房地产交易市场上 取得同类或类似房地产的市场价格及其他 相关信息，从而对投资性房地产的公允价 值作出合理的估计。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》(2)采用公允

投资性房地产公允价值计量对 企业财务状况的影响——以昆明百货大楼(集团)股份有限公司为例汇报人：赵煜

昆百大A(000560)背景介绍(1)昆明百货大楼(集团)股份有限公司，创建于 1959年，是建国后国家兴建的第一批大型商业企 业。1992年8月始进行股份化改组，1993年12月 发行A股，1994年2月2日，“昆百大A”在上证 交易所上市，公司主营房地产和商业。 (2)昆明百货大楼(集团)股份有限公司第五届董 事会第四十五次会议决议公告中，审议并通过了 议案《昆百大关于对投资性房地产后续计量由成 本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》, 决定将投资性房地产后续计量模式由成本计价模 式变更为公允价计价模式。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》(1)有确凿证据表明投资性房地产的公允价 值能够持续可靠取得的，可以对投资性房 地产采用公允价值模式进行后续计量。采 用公允价值模式计量的，应当同时满足下 列条件： (一)投资性房地产所在地有活跃的房地产 交易市场。 (二)企业能够从活跃的房地产交易市场上 取得同类或类似房地产的市场价格及其他 相关信息，从而对投资性房地产的公允价 值作出合理的估计。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》(2)采用公允

房地产开发成本估算及计算

房地产开发成本估算及计算

最近看到很多关于成本的贴，现在也把自己的总结拿出来晒晒，希望各位多指正！一、开发成本 1、土地成本

土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地） 一般用楼面地价表示。

B楼面地价＝每亩单价/(666.67x容积率)...例如100万一亩...1.5容积率...楼面地价就是1000元/平方米。

6 U/ q& n0 \\/ ?( g% a

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2、前期工程费

0 C9 v& Q A0 N3 D2

项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。

其中\规划设计 (含景观\\装饰)费\一般为30-50/平方米(一线城市70-120)。 3、建安工程费

主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。一般按楼层和结构进行估算。此费用不是简单的土建+安装的费用，还应包括小区内的景观、设备等项目的费用。

更重要的一点是，该费用一般按销售面积算，而不是建筑面积，这样便于核算，地下人防、物业、

http://wenku.http://www.wodefanwen.com//view/c3a76f1ca300a6c30c229fd5.html http://wenku.http://www.wodefanwen.com//view/214b2a2de2bd960590c677a2.html

【2007年教材P153，例8-4】20×7年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。

本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记人投资性房地产的成本。 甲企业的账务处理如下：

（1）20×7年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程： 借：在建工程 14 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销） 6 000 000

投资性房地产评估实务与案例分析

第1部分 判断题

1. 评估披露内容只需对权属完整的资产，对于缺失产权文件的不必披露。 A、 对 B、 错

正确答案：B 解析： 披露内容应包括是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或重大限制。

2. 为短期销售而持有的土地，不能确认为投资性房地产。 A、 对 B、 错

正确答案：A 解析： 为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地。

3. 尚未确定未来用途的土地也是投资性房地产。 A、 对 B、 错

正确答案：A 解析： 如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值。

4. 当常用一般评估方法不能测算出公允价值时，可采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。

1

A、 对 B、 错

正确答案：A 解析： 不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，可采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。区别于公允价值评估结论。

5. 户籍是房地产的外部影响因素，人口属于内部影响因素。 A、 对 B、 错

正确答案：B 解析： 人口，户籍，经济，分配，战略都是影响房地产外部的政策因素。

练习题库：投资性房地产评估实务与案例分析 随机显示 题型：判断单选多选 第1部分 判断题

题号：Qhx012875 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析 1. 评估师在开展评估业务时，需要了解会计准则。 A、 对 B、 错

正确答案：A

解析： 评估师要了解相关会计准则的要求并与会计师进行充分的沟通。 题号：Qhx012887 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析 2. 准备租出的空闲建筑物也属于投资性房地产。 A、 对 B、 错

正确答案：A

解析： 准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物属于投资性房地产。 题号：Qhx012874 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析 3. 尚未确定未来用途的土地也是投资性房地产。 A、 对 B、 错

正确答案：A

解析： 如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值。

题号：Qhx012886 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

4. 会计准则下的投资性房地产的公允价值一般低于资产评估准则下的市场价值。 A、 对 B、 错

正确答案：B

解析： 在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的投资性

房地产项目的项目估算及预算编制标准

估 算

一 土地费用

1 土地使用权出让金 土地评估拍卖价格的30%或以上 2 土地出让契税 出让金×3%

二 建安费用 810元/M2-1260元/M2含建设及基本安装

三 前期费用 中高档楼盘 约80元/M2-100元/M2 别墅 约180元/M2 1 规划设计费 建安费×3%

2 设计招投标管理费 总投资×0.02% 3 勘查费 设计概算×0.5% 4 设计监理 规划设计费×2% 5 施工监理 建安费×1.4% 6 施工证费

7 规划证费 建安费×0.6%

四 配套费用 190元/M2-230元/M2 1 住宅配套费用 用地红线外

2 大市政配套费 含红线外道路、上水、燃气、电话等 五 其它费用

1 管理费用 （建安+前期+配套）×3% 2 销售推广费用 按销售收入约1.5~3%计

3 不可预见费用 （建安+前期+配套）×3%或以上 六 营业税费 销售收入×6.1% 1 营业税 销售收入×5%

2 城市维护建设税 营业税×7% 3 教育附加税 营业税×4% 4 印花税 销售收入×0.

房地产项目的项目估算及预算编制标准

估 算

一 土地费用

1 土地使用权出让金 土地评估拍卖价格的30%或以上 2 土地出让契税 出让金×3%

二 建安费用 810元/M2-1260元/M2含建设及基本安装

三 前期费用 中高档楼盘 约80元/M2-100元/M2 别墅 约180元/M2 1 规划设计费 建安费×3%

2 设计招投标管理费 总投资×0.02% 3 勘查费 设计概算×0.5% 4 设计监理 规划设计费×2% 5 施工监理 建安费×1.4% 6 施工证费

7 规划证费 建安费×0.6%

四 配套费用 190元/M2-230元/M2 1 住宅配套费用 用地红线外

2 大市政配套费 含红线外道路、上水、燃气、电话等 五 其它费用

1 管理费用 （建安+前期+配套）×3% 2 销售推广费用 按销售收入约1.5~3%计

3 不可预见费用 （建安+前期+配套）×3%或以上 六 营业税费 销售收入×6.1% 1 营业税 销售收入×5%

2 城市维护建设税 营业税×7% 3 教育附加税 营业税×4% 4 印花税 销售收入×0.