与政府签订土地一级开发协议

“中国长寿城”土地一级开发协议

甲 方： 如皋市如城镇人民政府 法定代表人： 郭夕俊 职务： 镇长 联系人： 联系电话： 办公地址： 邮政编码：

方： 南通市中冶文化发展投资有限责任公司法定代表人： 丁俊华 办公地址：如皋市如城镇城西居一组邮政编码：226500 为了提高土地综合利用水平，完善城市综合载体功能，扩大如皋市如城一、土地一级开发范围：土地一级开发范围为：红星河以西、解放路以北、经一路以东、福寿西 。

土地整理面积约 100万 平米（具体范围、数据以地块核定图为准）二、土地一级开发内容：本协议确定对一期范围内一级开发土地进行征用和农转用土地，具体事项为：

--如皋》开发建设框架协议相关内容，1

中国长寿城

统一组

乙

职务：董事长

镇主城区及周边地区的影响，弘扬如皋长寿文化，确保“”项目顺利启动建设。根据《中国长寿城确定乙方为土地一级开发整理项目单位，负责完成一级土地开发工作。甲乙双方本着自愿、互利原则，经协商一致，特制定本协议。

路以南。

织进行征地、农转用、存量用地整理、拆迁和安置等行为。

1、统

土地一级开发

与政府合作进行土地一级开发应注意的事项：

1、合作模式是怎么样的？

是政府与民企合资成立公司进行一级开发？还是先进行招投标（如BT模式）将某区域的土地整体打包给某民企进行一级开发？若是前者，当地省政府或市政府有无出台文件进行规范？

2、若是政府与民企合资成立公司进行一级开发，那么政府与民企的股权比例、合资公司的人员架构、权利分配（如重大事项决策、表决机制）、资金运作流程、分红机制、民企退出机制、民企资金保障机制等需要特别考虑。如果按照51%：49%，那么一般来说政府会选择担任董事长，那么民企至少要有一名人员担任总经理，然后便是财务人员（会计与出纳各人出任一名），采购部、工程部要有人在内。权利分配，如股东的权利（查账权利、临时举行董事会、股东会的权利等），重大事项决策机制表现在大额资金使用上、人事任免上、公司资产对外抵押担保、对外融资、对外投资方向和投资计划等方面。资金运作流程，即资金怎么样支配，收入资金入账等。分红机制如定期分红及每年将净利润的多少比例用于分红等。退出机制，即民企到时候想收手不做时，政府要向民企回购股权，股权如何评估或者作价——按回购时的净值。民企资金保障，不论如何，政府都应提供相应等价的土地使用权作为抵押，以保障民企的

土地一级开发

一、何谓土地一级开发？ 1、基本概念

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

2、延伸理解

从空间上来讲，土地一级开发可分为成片开发及分片开发两类。当然，这只是业内约定俗成的说法，并非法律层面的明确界定；

从时间上来讲，一种是先一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含于二级开发的形式；

从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，一些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些则规划区以外单独立项基建类项目。

二、土地一级开发常见操作模式 1、区域土地开发模式的转变

当前，区域土地开发中呈现三个方面的转变：

粗放开发方式向集约开发方式的转变

坚持科学发展观，严格按照规划进行控制和开发，确保土地资源的集约高效

?

利用，尤其在地下空间，社区公建配套、社区教育配套等方面，探索高度集约化的土地

土地一级开发实务与法律风险（系列一）

2014-03-26 点蓝字加我哦 周月萍律师

在一级开发过程中，政府机构的作用十分“微妙”。如果政府完全退出，企业将面临开发成本和开发进度的风险；如果政府直接操作，则不利于市场公平竞争。根据国家政策规定及目前土地开发情况，土地一级开发主要有政府主导型、市场化运作型以及政府主导的市场化三种运作模式。

（一）政府主导型运作模式——以重庆为例

政府主导型开发模式是指由土地储备中心完全负责或由政府指定特定的开发企业进行土地一级开发。

重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是八个大型的国有建设性投资集团。土地一级开发与土地储备紧密联系在一起，八大投资集团拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托专业公司进行一级开发，“生地”变“熟地”后，通过“招拍挂”流程进行出让。

图1政府主导型土地一级开发流程图

1

在政府作为土地一级开发主体的运作模式中，全程由政府控制开发实体的确定、开发进度安排和开发方案实施，有利于缩短开发时间，降低开发成本，便于政府实现土地一级开发的各项目标。政府可完全掌控地价，避免土地开发后的土地增值收益流失问题，进而

土地一级开发政企合作框架协议及操作流程

北京＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

＊＊＊土地一级开发框架协议

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龙网

2004年10月 17日

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土地一级开发政企合作框架协议及操作流程

合同双方

甲方：北京市顺义区国土资源和房屋管理局 （以下简称“甲方”） 法定代表人： 职务：局长 法定地址： 通信地址： 邮政编码：101300

乙方：北京＊＊＊＊＊＊地产开发有限公司 （以下简称“乙方”）

法定地址： 通信地址： 邮政编码：101312

根据《顺义区人民政府办公室转发区建委关于＊＊＊＊＊＊＊走廊开发建设意见的通知》（顺政办发[2003]＊＊号）、《顺义区人民政府关于同意*********************联合开发＊＊＊＊＊＊＊走廊有关问题的批复》（顺政复字[2003]2＊号）、《顺义区人民政府关于＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊合作开发＊＊＊＊＊＊＊有关问题的会议纪要》（顺政纪要[2003]7＊号）、《顺义区人民政府关于＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊开发建设有关问题的会议纪要》（顺政复字[2003]9＊号）、北京市国土资源和房屋管理局《关于授权＊＊＊＊＊房地产开发有限公司进行＊＊＊＊＊＊＊＊＊土地一级开发有关问题的批复》（京国土房管出

协议编号：

滇池西岸土地一级开发整理项目

合作协议

合作各方：

甲方：昆明市土地储备中心 乙方：昆明市西山区人民政府

昆明市滇池西岸管理委员会

丙方：昆明市土地开发投资经营有限责任公司

昆明市矿产资源开发有限公司 丁方：云南银海天宇置业有限公司

协议签订日期：2013年 月 日 协议签订地点：昆明市西山区

土地一级开发整理项目

合作协议

合作各方名称：

甲方：XX市土地储备中心 乙方：XX市XX区人民政府

XX市XX管理委员会

丙方：XX市土地开发投资经营有限责任公司 丁方：XXX有限公司

鉴于：根据XXXX。按照“统一规划、分期开发、规范管理、稳步推进”的总思路，各方就XXX土地一级开发项目达成一致意见，签订本合作协议，以期共同遵守执行。

第一条 合作项目概况 1.1 合作项目名称 XXX片区土地一级开发整理 1.2 合作项目范围

1）XXX片区：位于XXX，北与XXX地块接壤，南至XXX，东XXX，西XXX。规划研究范围面积XXX（详见附图“XXX”，最终面积以开发整理完成后交付验收时土地测量面积为准）。

2）XXX片区：位于XXX，北至XXX、南与XXX接壤、西至XXX块，东临XXX。规划研究

1、固定比例收益模式

该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。

该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿

土地一级开发“退出令”

来源：《财经国家周刊》 作者：魏洪磊

2010年10月25日

2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩；各地国土资源部门及所属企事业单位不得直接从事土地一级开发

一片限购声中，楼市走向成疑。而此时，“地根”调控又迈出实质一步。 9月中 相关公司股票走势

万 科Ａ8.74-0.15-1.69% ? 大龙地产5.18-0.11-2.08% ? 首开股份18.03-0.63-3.38% ，国土资源部一纸土地一级开发的“退出令”落至各地土地整理储备中心。该文件提出，要对土地市场进行专项整治，并明确了主要任务及时间表——在2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩；各地国土资源部门及所属企事业单位不得直接从事土地一级开发。 自2004年“8.31大限”（2004年8月31日后所有经营性土地采用“招、拍、挂”方式进行公开转让）以来，土地二级开发早已进入相对市场化阶段；但作为产业链条更上游一环，土地一级开发始终未能摆脱灰色影子，饱受诟病。 土地财政与房价高企之间千丝万缕的联系，更令变革如在弦上。一纸“退出令”看似突袭，实为

1、固定比例收益模式

该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。

该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿

上篇：昆明市土地一级开发

一、 土地一级开发概述 （一）土地一级开发的定义 （二）我国土地一级开发的起源 （三）土地一级开发综述 （四）土地一级开发模式现状 1.土地一级开发的业务特点 2. 土地一级开发的风险 3. 土地一级开发成本组成 4.土地储备金的管理 二、土地一级开发的流程 三、土地一级开发的模式 （一）政府与企业的地位 （二）企业与政府利益分配方式 四、昆明市土地一级开发综述 五、土地一级开发案例

六、土地一级开发所面临的风险

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下篇：土地一级开发收益担保的可行性

一、 担保的定义（参照我国担保法） 二、 可用于担保的种类

三、 实物资产担保与土地一级开发收益担保对比 四、 土地一级开发收益担保的案例 五、 土地一级开发收益担保的可行性

（一） 昆明市土地一级开发概况 （二） 昆明市土地一级开发收益概况 （三） 昆明市土地一级开发收益预测 （四） 一级开发收益作为担保存在的风险

土地一级开发收益担保不如直接用土地作为担保

城投一级开发与用一级开发融资15亿

土地一级开发收益的担保本质上类似于高速公路收费权的担保。

注：写此文的目的有两个（后一个更为重要）： 1. 介绍昆明土地一级开发的情况 2. 政府用土地一级开发收益