资产评估价格指数法例题

[例]

（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 （2）评估要求。评估该地块2010年10月3日的公平市场交易价格。 （3）评估过程。

①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。 ②搜集有关的评估资料。 A.搜集待估土地资料。

B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。

③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。 则各交易实例的交易情况修正率为：

交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。

④进行交易日期修正。根据调查，2001年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为： 交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。

⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。

交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判

二手车评估价格基本方法

二手车价格不像新车有个明确的定价，一辆汽车由成品出厂到使用报废的各个阶段，每一辆车都是唯一性的，所以它们价值不相同。因此，对二手车的价格评估具有很好的参考意义，下面介绍两种二手车评估方法，希望对二手车感兴趣的人有一定帮助。

总的原则是：二手车的定价基础是现行市场新车的销售价格。新车的行驶费用少，随时间和行驶里程的增加，驾驶周期延长，保养费用加大，表现在价格上就应拉开一定差距，不能以年限为唯一标准而一刀切。另外，到报废年限终了时还有一定的使用价值——残值。

二手车评估方法一：

可将新车使用10年报废视为100分，把15%作为不折旧的固定部分为残值，其余85%为浮动折旧值。可分三个阶段：3年—4年—3年来折旧，折旧率分别为11%、10%和9%。前三年每年折11%，总折27%。然后加残值，构成了折旧值，计算为：

评估价=市场现行新车售价×[15%（不动残值）+85%（浮动值）×（分阶段折旧率）]+评估值，在实际评估中要掌握两个数据：

① 当地市场新车售价；

② 使用年限，如一辆目前市场售价为20万元2000年上牌的车，在2005年销售时的二手车价格计算方法为：

该车已使用5年还剩5年，其浮动值的总折旧率为11%×

假设开发法作业

1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。试用传统方法求开发商能承受的地价。（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息）

解：根据题意应采用假设开发法之传统方法计算。 （1）设开发商能承受的地价为V （2）开发完成后的总价值 3000×40=120000（元）

（3）建造成本、专业费用及配套费用 1050×40×（1+6%+15%）=50820（万元） （4）投资利息

V×12%×4+50820×12%×2=0.48V+12196.80 （5）税收

120000×5%=6000（万元） （6）开发商利润

（V+50820）×30%=0.3V+15246

（7）V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6）

=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V 则V=20077.08（万元） 注：本题中应注意以下几点： ①购买待开发房地

陕西省2015年下半年资产评估师《资产评估》：价格指数

法考试试题

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员测定，第一年的预期收益为100万元，以后每年递增10万元，假设折现率为10%，收益期为20年，则该资产的评估价值最接近于__万元。 A．1 400 B．1 600 C．1 800 D．1 970

2、会计处理方法前后各期应当一致，__。 A．会计人员视情况自定，不需单独说明 B．经领导同意即可变更，不必特别说明 C．为保持可比性，永远不得变更

D．如确有必要变更，应在财务报告中说明

3、企业发生会计估计变更时，下列各项中不需要在附注中披露的是__。 A．会计估计变更的内容 B．会计估计变更的理由

C．会计估计变更的累积影响数

D．会计估计变更对当期损益的影响金额

4、A资产评估机构对一矿山探矿权资产进行评估。已知该探矿权资产不含勘察风险的探矿权净价为900万元，该矿产资源的超额利润总额为1500万元，地勘总投资为450万元，矿山建设总投资为350万元。则该探矿权资产评估价值为__万元。 A．843.75 B．1743.75 C．2400 D．900

案例解读：商铺遇到征收，如何保障评估价格最大化

作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验

【导读】

某商铺业主，拥有近300平方米的商铺，位于某市某街道繁华地段。因城市规划修建地铁，该商铺位于征收范围内，正好是规划后的地铁站某站的站台处。该商铺业主与政府未谈妥价钱，置换房屋位置或是偏远或是刚刚开始挖地基也不合适，随之是其他业主逐渐搬离，唯独剩下该业主未搬。因双方未达成一致的补偿意见，先是对评估机构的筛选、然后是评估方法等未达成一致，后商铺业主提议置换未成。双方就一直这样僵持着，而地铁工程就也这样一直被拖延着无法进行。随后政府对该商铺业主作出了《房屋征收补偿决定》。该商铺业主向当地的市政府提起行政复议后向当地中级法院起诉。

该案例中商铺业主的补偿经历可谓一波三折，但最后还是被强制拆除。对于类似该商铺业主的情形，吴少博律师事务所提醒业主，做专业的事情要咨询专业人士的重要性。并且可以对被拆迁人的预期利益很好的估算，指导补偿谈判技巧。提示被拆迁人需要积极选择评估机构、评估方法的确定的合理性、积极配合政府的征收行为。

关键词：商铺、评估机构、评估方法

【案情介绍】

2001年，某业主花110万元购买了

华凌科技最新发布的乌鲁木齐牛肉消费价格指数,是基于乌鲁木齐市场上的牛肉的价格和销量来制定的一个度量牛肉价格水平随时间而变动的相对数,用来反映乌鲁木齐市的居民家庭购买消费牛肉的价格水平的变动情况,可以说,这既关系到牛肉市场的交易双方,也与老百姓的菜篮子直接相关。

华凌科技乌鲁木齐牛肉消费价格指数(HBUPI)隆重发布！ 2016年1月15日下午16:30，在新疆农畜产品电商物流园创客大厅，华凌科技乌鲁木齐牛肉消费价格指数正式发布，华凌科技总经理周为民与大数据金融部员工共同举杯，庆祝这一阶段性成果的顺利完成。

作为乌鲁木齐市首家推出农畜产品价格指数的民营企业，华凌科技乌鲁木齐牛肉消费价格指数是怎样的一个指标？对我市牛羊肉交易又有多少参考价值？带着这些问题，我们采访了华凌科技大数据金融部的大数据建模师王新兵，来看看他是怎么说的。

小编：王老师，今天是一个大日子，华凌科技大数据金融部酝酿已久的牛肉消费价格指数终于上线了。很多人可能还不明白，这个牛肉消费价格指数究竟是什么？在这里，您能不能先给大家解释一下？

王新兵：好的，首先，很多人可能都听过CPI也就是居民消费价格指数这个名词，居民消费价格指数，顾名思义，是一个反映居民家庭一般所购买的消费商品和服务价格水平

绍兴县人民政府办公室文件

绍县政办发〔2007〕28号

绍兴县人民政府办公室

转发县物价局县房屋拆迁管理办公室 关于绍兴县房屋拆迁评估价格标准的通知

各镇人民政府（街道办事处）、开发区，县政府各部门：

县物价局、县房屋拆迁管理办公室关于《绍兴县房屋拆迁评估价格标准》已经县政府同意，现转发给你们，请遵照执行。

二〇〇七年三月十二日

－ 1 －

绍兴县房屋拆迁评估价格标准

县物价局 县房屋拆迁管理办公室

（二〇〇七年三月三日）

根据《浙江省城市房屋拆迁评估暂行办法》，结合我县实际，制定绍兴县房屋拆迁评估价格标准，具体事项如下:

一、绍兴县房屋重置价格标准 (详见附件1)。 二、绍兴县拆迁房屋成新率标准（详见附件2）。 三、绍兴县城区拆迁房屋区位差价系数标准（详见附件3）。 四、绍兴县拆迁房屋调整项目重置价格（详见附件4）。 五、绍兴县拆迁房屋（住宅）层次差价率标准（详见附件5）。 六、绍兴县城区拆迁商业用房层次差价系数标准（详见附件6）。

七、绍兴县城区各类房屋重置价格标准（详见附件7）。 八、绍兴县征用集体土地房屋拆迁产权调换安置房屋层次差价（详见附件8）。

九、确定拆迁房屋重置价的程序为：

1、根据房屋所处位置优劣、配套设施完好程度等因素确

绍兴县人民政府办公室文件

绍县政办发〔2007〕28号

绍兴县人民政府办公室

转发县物价局县房屋拆迁管理办公室 关于绍兴县房屋拆迁评估价格标准的通知

各镇人民政府（街道办事处）、开发区，县政府各部门：

县物价局、县房屋拆迁管理办公室关于《绍兴县房屋拆迁评估价格标准》已经县政府同意，现转发给你们，请遵照执行。

二〇〇七年三月十二日

－ 1 －

绍兴县房屋拆迁评估价格标准

县物价局 县房屋拆迁管理办公室

（二〇〇七年三月三日）

根据《浙江省城市房屋拆迁评估暂行办法》，结合我县实际，制定绍兴县房屋拆迁评估价格标准，具体事项如下:

一、绍兴县房屋重置价格标准 (详见附件1)。 二、绍兴县拆迁房屋成新率标准（详见附件2）。 三、绍兴县城区拆迁房屋区位差价系数标准（详见附件3）。 四、绍兴县拆迁房屋调整项目重置价格（详见附件4）。 五、绍兴县拆迁房屋（住宅）层次差价率标准（详见附件5）。 六、绍兴县城区拆迁商业用房层次差价系数标准（详见附件6）。

七、绍兴县城区各类房屋重置价格标准（详见附件7）。 八、绍兴县征用集体土地房屋拆迁产权调换安置房屋层次差价（详见附件8）。

九、确定拆迁房屋重置价的程序为：

1、根据房屋所处位置优劣、配套设施完好程度等因素确

日期综合价格综合涨跌淀粉糖价格淀粉糖涨跌原糖价格原糖涨跌2013-3-205672033000--2013-3-19567203300018.560.06 2013-3-185673-23300018.5-0.52 2013-3-155676-23300019.020.05 2013-3-145679-23300018.970.04 2013-3-135682-3--18.930.1 2013-3-125686-43300018.83-0.02 2013-3-115691-43300018.850.12 2013-3-85696-13300018.73-0.03

2012-12-285957-33300019.55-0.04

2012-12-275961-2--19.590.36 2012-12-265964-43300019.230 2012-12-255969-533000--2012-12-245975-23300019.18-0.23 2012-12-215978-13300019.410.03 2012-12-205980-33300019.380.03 2012-12-195984-93300019.35-0.17 2012-12-1

价格指数及其应用

第8章股票价格指数

价格指数及其应用

8.1股票价格指数概述 8.1.1股票价格指数的含义 概念：股票价格指数是运用统计学中的指数方法 编制而成的，反映股市中总体价格或某类股价变 动和走势的指标。 公式： 报告期股价水平 股票价格指数=───────×基期指数值 基期股价水平 它是表明股票市场价格水平变动的相对数。

价格指数及其应用

例：某机构编制股票价格指数确定1990年1月 10日为基期，并确定基期指数值为100点， 经计算基期日股价平均数为108元，1990年 3月10日收盘时股价平均数为118.8元， 1990年4月10日收盘时股价平均数是112.32 元。 1990年3月10日收盘时股价指数= (118.8÷108)×100=110 1990年4月10日收盘时股价指数= (112.32÷108)×100=104

价格指数及其应用

按照股市涵盖股票数量和类别的不同，可以把 指数分为综合指数、成份指数和分类指数三类。 8.1.2股票价格指数的编制要求 (1)要正确选择若干种股票作为计算对象; (2)要采用恰当的计算方法进行科学的编制计算; (3)要有科学的计算依据和手段; (