房地产关联企业贷款风险

随着近几年农信社贷款业务的不断拓展，涉及的关联企业不断增多，企业的关联关系日趋复杂，而关联贷款风险也已经日益突出。关联企业和关联交易的不断发展，改变了农信社对单一法人企业贷款风险的控制方式，增加了风险防范的难度，为目前农信社的风险管理提出了全新的挑战。本文将对所调查的关联贷款进行分析，就农信社如何加强关联贷款风险防范谈几点粗浅看法。

一、企业关联贷款主要表现形式

通常情况下，关联关系主要有几种表现形式：一是集团企业形式，主要是由集团的核心企业及所属子公司构成，是由其母公司分级授权、控股或取其他控制措施对其子公司施加影响的一种关联形式。二是合作经营形式，是指企业按照合同的规定，经营活动由两个或两个以上企业或个人共同投资形成的企业，一般按照投资的比例决定投资权的大小，主要是企业或企业法定代表人之间相互投资参股组成。三是同一法人代表，是指两个或两个以上企业的法人代表为同一个人，这些企业的各种经营活动均能够被法人代表所控制。四是亲属关系关联，是指关联企业的法人代表为父子关系、夫妻关系或三代以内的直系亲属。或许是山区联社所在地经济环境因素，本次调查中的关联关系主要后三种居多，只有一家联社有集团企业形式的关联。

二、企业关联贷款面临的风险

商业银行房地产贷款风

险管理指引

Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

商业银行房地产贷款风险管理指引

第一章总则

第一条为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。

第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第二章风险控制

第三条商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。

商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及

商业银行房地产贷款风险管理指引

银监发[2004]57号

银监会 2004-8-30

第一章 总则

第一条 为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。

第二条 本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第二章 风险控制

第三条 商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。

商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。

第四条 商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险

商业银行房地产开发贷款风险的概念和内涵

（一）商业银行房地产开发贷款的概念

房地产开发贷款是指银行或房地产信用机构通过各种信用手段,把动员、筹集起来的各种房地产信用资金,以偿还为条件暂时让渡给房地产开发商和消费者使用的一种借贷行为。商业银行房地产开发贷款风险是指由于各种不确定性因素的影响，在银行的房地产开发贷款经营与管理过程中，实际收益结果与预期收益目标发生背离，有遭受资产损失的可能性。

（二）商业银行房地产开发贷款风险特征

一般来说商业银行信贷风险具有以下特征：(一)客观性：只要有信贷活动存在，信贷风险就不以人的意志为转移而客观存在，确切地说，无风险的信贷活动在现实的银行业务工作中根本不存在。(二)隐蔽性：信贷本身的不确定性损失很可能因信用特点而一直为其表象所掩盖。（三）扩散性：信贷风险发生所造成银行资金的损失，不仅影响银行自身的生存和发展，更多是引起关联的链式反映。(四)可控性：指银行依照一定的方法，制度可以对风险进行事前识别、预测，事中防范和事后化解。

（三）商业银行房地产开发贷款的主要风险

信贷风险的类型可以从总体上划分为市场性风险和非市场性风险两类。市场性风险主要来自企业(借款人)的生产和销售风险(即借款人在商品的生产和销售

房地产企业需防范哪些税务风险

发布时间：

2011-10-08 来源：中国税务报 访问量： (双击滚［字体：大 中 小］ ｜ 屏) 笔者在多年的税收工作实践中发现，房地产开发企业通过各种手段偷税的问题确实在一定范围内存在，但有很多案件是因为企业对政策的不理解或理解有偏差而导致少缴税款，并非有意识偷税。为此，本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析，以期达到帮助房地产开发企业防范税务风险的目的。

销售收入确认方面应注意的问题

1.价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用，作为“代收代付”款项核算；有的甚至不入公司账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。

2.购房定金、购房首付款等预收房款，确认营业税纳税义务发生时间滞后。企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金，因未领取 商品房预售许可证 ，公司采取“个人借款”形式入账或不入账，导致企业未及时申报营业税。

3.“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。目前，开发企业普遍存在将完工产品如营业用房（店面），抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开

发企

《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发

〔200 4〕57号)

第一章总则

第一条为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力,根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求,制定本指引。

第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第二章风险控制

第三条商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准,明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内

容。

商业银行办理房地产业务,要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注,建立相应的风险管理及内控制度。

第四条商业银行应建立相应的监控流程,确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标

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S房地产企业筹资风险分析

作者：袁雪芬

来源：《现代经济信息》2017年第01期

摘要：本文以S房地产企业为研究对象，介绍了该房地产企业的基本情况。接着选取相关的财务指标，对S房地产进行筹资现状分析。通过横向对比分析S房地产企业与行业平均值的差距以及纵向对比分析S房地产企业2011至2015年的财务数据，分析其财务状况，得出该企业在筹资方面存在一定的财务风险并针对此提出相关的防范措施。 关键词：S房地产企业；财务风险；财务风险防范

中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）001-000-02 一、S房地产企业简介

S房地产企业是我国房地产行业中比较知名的企业，主要从事房地产的开发和经营管理，它是一间房地产开发企业。经过中国证券监督管理委员会批准，于2000年1月13日在上海证券交易所正式上市，曾获得“影响中国房地产品牌企业”、“2011年度省级文明单位”、“房改十五年地产功勋十强”、“2012中国房地产领航企业”等荣誉称号。该企业开发的商业模式以住宅为主，还包括

案例一：银行贷后失控，客户挪用贷款

(一)案例介绍

某印刷厂始建于新中国成立初期，是以制版、印刷为主的国有大型骨干印刷企业，其技术实力、经济规模在国内同行业中居领先地位，生产的产品一直享有盛名，是中国最大的扑克牌生产厂家，经济效益曾连续五年①位居全国同行业之首。为缩小与国际先进水平的差距，该印刷厂提出“制版、上光、印刷三期技术改造工程”。该项目总投资5000万元，其中z行贷款4000万元，企业自筹1000万元。1992年3月项目开工，并计划于1993年6月竣工投产。但是，由于种种原因，项目建设中投资一再扩大，最终实际投资达到8000万元，贷款行先后发放项目贷款7800万元，企业自筹资金仅到位200万元。在实际完成的项目投资中用于本项目改造的资金只有2500万元，其余5500万元资金全部被企业挪作他用。由于项目资金严重被挪用、企业自筹资金不到位，改造工程一直拖到1995年10月才建成。其问产品市场发生急剧变化，贻误了商机，根本无法实现当初预期的收益，最后被迫停产。该印刷厂从此包袱沉重，步履艰难，生产难以为继。到2000年6月末，全厂已处于半停产状态，占用的7800万元项目贷款因无力偿还，形成呆滞贷款，拖欠贷款利息高达3500万元。

农业企业贷款风险及其防范理念

摘 要：农业企业一般处于市场弱势地位，存在农业规模有限、治理结构不完善、财务不规范、管理成本较高、抗风险能力弱等问题，而企业能为银行贷款提供的抵押物，基本上是无法登记的资产，不能对抗第三人，因此银行对农业企业贷款面临较大的风险。农业企业贷款具有管理难度大、风险易发等特点，困扰着农业企业的融资，限制了农业企业的加速发展，也成为了银行农业贷款业务发展的瓶颈，如何有效防控农业企业贷款风险，促进我行业务健康发展，是涉农银行风险管理中值得探讨的课题。本文从涉农各种类型企业的融资特点出发，结合我行所在地理区域的情况，浅析了农业企业贷款存在的风险，并结合我行实际、当地区域情况以及发达地区好的经验做法，探讨农业企业贷款风险防范的理念。

关键词：农业企业 融资 风险防范

相对于农业企业贷款具有管理难度大、风险易发等特点，如何有

效防控农业企业贷款风险，促进我行业务健康发展，是涉农银行风险管理中值得探讨的课题。下面就对农业企业贷款业务风险防控的措施做如下初步的探讨。 1.农业企业融资的特点

1.1种植业农业企业融资特点

种植业农业企业一般以家庭人员为主，再雇用一定数量的劳动力较规模化的种植瓜果、蔬菜、苗木等植物，土地都

农业企业贷款风险及其防范理念

摘 要：农业企业一般处于市场弱势地位，存在农业规模有限、治理结构不完善、财务不规范、管理成本较高、抗风险能力弱等问题，而企业能为银行贷款提供的抵押物，基本上是无法登记的资产，不能对抗第三人，因此银行对农业企业贷款面临较大的风险。农业企业贷款具有管理难度大、风险易发等特点，困扰着农业企业的融资，限制了农业企业的加速发展，也成为了银行农业贷款业务发展的瓶颈，如何有效防控农业企业贷款风险，促进我行业务健康发展，是涉农银行风险管理中值得探讨的课题。本文从涉农各种类型企业的融资特点出发，结合我行所在地理区域的情况，浅析了农业企业贷款存在的风险，并结合我行实际、当地区域情况以及发达地区好的经验做法，探讨农业企业贷款风险防范的理念。

关键词：农业企业 融资 风险防范

相对于农业企业贷款具有管理难度大、风险易发等特点，如何有

效防控农业企业贷款风险，促进我行业务健康发展，是涉农银行风险管理中值得探讨的课题。下面就对农业企业贷款业务风险防控的措施做如下初步的探讨。 1.农业企业融资的特点

1.1种植业农业企业融资特点

种植业农业企业一般以家庭人员为主，再雇用一定数量的劳动力较规模化的种植瓜果、蔬菜、苗木等植物，土地都