抵押物价值高于债务

抵押房产价值协议书 房产管理局： 现用 （抵押人）拥有的位于 房产作为抵押物，房产证号为： ，建筑面积： 平方米，房屋用途为： 。经 （抵押权人）与 （抵押人）协商，双方同意抵押物作价为人民币 万元，不需要评估公司评估，抵押物价值负责由我们双方承担，现申

请办理抵押登记，请给予办理。 特此证明。 抵押权人（签章）： 抵押人

（签章）： 法人代表（签章）： 法人代表（签章）： 年 月 日 奖品名称：500万U豆体验卡 卡号：50Dd4fea7001 everage D、stain ７、The words below equals to one another except（ ）. A、the high season B、the busy season C、the peak season D. the off season A、热

抵押物遭遇拆迁 银行该如何维权

随着城市建设的发展，一些被银行设定了抵押的房产面临拆迁，但相关法律规定存在一些空白。

当作为银行债权抵押物的房产被拆迁，银行将面临抵押物灭失、债权脱保的风险，此时，银行该如何维权?让我们试从法理上进行分析，并就银行如何防范类似风险作一些探讨。 拆迁补偿款如何受偿

《物权法》第174 条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等”。最高人民法院的《担保法司法解释》第80条第一款也规定“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿”。

实际上，这些规定实质上就是明确了抵押权的物上代位制度，即抵押物毁损或灭失后，抵押权人对该抵押物的保险金、赔偿金或其他替代物甚或是请求权都享有优先权。该制度的理论基础在于抵押权人关注的是抵押物的交换价值，当抵押物毁损、灭失后，抵押物的交换价值以保险金或赔偿金等替代物的形态表现出来，抵押权当然的可以追及到这些替代物或代位物上。

如果抵押物毁损、灭失后抵押权自然消失，而由抵押人获得替代利

鹿城法院发出全国首份实现担保物权民事裁定书，此“书”在手——

债权人可直接申请拍卖变卖抵押物

2013-01-07

☉商报记者 戚祥浩 通讯员 鹿轩

商报讯 以前，很多人习惯借钱给人家时，要求对方抵押房子等财产，但一旦对方不肯还钱，即使有抵押物，想拿回自己的钱也要走诉讼程序，既耗时又耗钱。今年起，当事人向法院提出申请后，法院可直接裁定拍卖、变卖担保财产。昨天，鹿城法院发出全国首份实现担保物权民事裁定书。

按照以往规定，实现担保物权适用普通的诉讼程序，并按照诉讼标的缴纳诉讼费。一审程序，往往需要3个月，遇到需要公告的，诉讼周期长达6个月至1年不等。如果债务人提起上诉，债权人又将面临另一个漫长的周期。

元旦后新实施的民事诉讼法规定，实现担保物权的案件列入特别程序，当事人为实现担保物权，向法院提出申请之后，法院可以直接裁定拍卖、变卖担保财产。无需支付任何申请费用，且为一审终审。当事人依据裁定直接向法院申请执行，不用再专门走诉讼这条路。

昨天下午，鹿城法院向市民萧先生夫妇送达一份“特殊意义”的裁定书，这是全国首份实现担保物权民事裁定书。萧先生夫妇曾借给别人500万元，对方则拿房子作抵押，但对方后来不仅未按约支付他们利息，还“玩起”了失踪。法院遂裁定准

论不动产抵押物转让的效力

一、导言

被誉为“担保之王”的抵押制度在克服及预防信用危机、保障资金高效融通，促进经济发展与繁荣等方面发挥着巨大作用，而抵押物转让制度作为该制度的重要组成部分，实际上涉及了三方利益即抵押权人的债权、抵押人的财产处分权、第三人所代表的交易安全的平衡，因此合理的抵押物转让制度是抵押制度保障资金流动功能得以发挥的关键所在。对我国《物权法》第191条所规定的抵押物转让规则，有学者认为该规定融合了法国法和日本民法的模式规则，以抵押物转让价金物上代位主义为主导、以抵押权追及效力和涤除权制度为补充的，既充分贯彻了“物尽其用”原则，又实现了抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡，实现了制度规则的最优组合。[1]但也有学者认为上述规定改变了抵押权的物权性质，限制了抵押权功能的发挥，没有兼顾当事人的利益，加之替代清偿本身的局限性与负面效应，因而不尽合理[2]。因此本文拟通过对各地法院有关未经抵押权人同意的抵押物（主要为不动产）转让的案例[3]进行了梳理，分别从合同法和物权法角度进行体系化解读物权法第191条第二款。

二、物权法第191条的司法适用现状考察

我国不动产抵押物转让制度实际实际可以分为抵押物转让

合同和抵押物物权变动两个部分。对抵押人未

编号：_____________

车辆抵押借款合同

甲 方：________________________________________________

乙 方：___________________________

签订日期：_______年______月______日

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第一部分 合同基本信息

1、 甲方（出借方）： 身份证号： 网站用户名：

2、 乙方（借款方）： 身份证号： 网站用户名： 联系方式： 居住地址： 丙方（服务方）： 地址： 电话：

经三方协商，根据国家相关法律法规，签订本合同，以便共同遵守。

第二部分借款基本信息

1、 借货用途：

2、 借款金额: _______(大写:共计人民币______________元),月利率_______

3、 甲方授权丙方在合同约定的期限内，委托第三方支付机构或银行等金融机构将上述借款代为划扣至乙方指定账户。 4、 借款期限：

第三部分借款费用及质保专款

1、“信息咨询费”是指因丙方为乙方提供借款前信息咨询、信用调研、信用评估、还款提醒、账户管理、还款特殊情况沟通等服务而由乙方支付给丙方的报酬；本合同签订后，丙方即完成了对乙方的信息咨询服务，乙方须向丙方

土地使用权抵押的价值

我国的银行贷款大部分都是进行房地产抵押贷款，房地产抵押贷款已经成为了银行贷款的主要构成部分，而土地作为房地产的重要形式之一，土地的价值也有疯狂的速度上涨着，在实践过程中如何才能够对土地进行价值评估呢？以下是简单的探析。

一、我国目前的土地权利状况

弄清土地权利对正确进行土地的估价具有十分重要的意义。士地权利是一束权利，拥有其中全部权利或部分权利都是可能的。土地权利可以通过立法来加以确定。有的国家规定有完全所有权、终身所有权、租借权、抵押权、地役权、开发权、典权、地上权、永佃权、耕作权等各种权利。土地权利可以由一个自然人或法人占有，也可以由二人或二人以上共有。

江苏苏信房地产评估咨询有限公司解析我国目前的土地权利体系尚不够完善，但权利的限制和分离制度已经初步形成。土地使用权和土地所有权分离，土地抵押权、出租权和以买卖方式的转让，以及城市规划、房地产税、土地增值税等已经通过立法形式确定下来。土地权利的管理是政府管理机关依照有关法律规定进行的，主要是查清产权来源，确认产权归属，依法进行土地权利登记，发给产权证明从而达到保护合法权益，避免纠纷的目的。

二、土地使用权抵押及其条件

土地使用权抵押，是指土地使用权的受让人以土地使用权

论抵押物——对《物权法》第180条、第184条的理解

王效贤

【学科分类】物权 【出处】本网首发 【写作年份】2008年

【正文】

一、抵押物的条件

抵押物，是指抵押人提供的用作债权担保的抵押财产，它既包括各种能够被感知触摸的有体物，也包括不具实体且不能被触摸的无体物，即各种权利。在各国民法上，对于何种财产可以成为抵押物都做了明确规定，但并非所有的财产都能成为抵押物。根据抵押权的特性，只有符合法定条件的财产，才能成为抵押物。从各国立法规定来看，抵押物须具备以下条件。

（一）抵押物的自然条件

1、具备特定性与独立性

抵押权在性质上属于物权，且属于支配性权利。因此，作为其客体的抵押物必须具备特定性这一特征。标的物不特定，抵押权人无从支配其交换价值，将使抵押权形同虚设。在浮动抵押中，虽然在抵押权设定时，抵押物的范围并不特定，但到抵押权实现时，其抵押物的范围仍然是特定的。同时，抵押物也应当具备独立性，即其必须独立成为一体，并能够满足人类社会生活需要。物的成分，如房屋的梁、柱、砖、瓦以及附着于土地尚未与其分离的庄稼等，因其分别属于房屋、土地的组成部分，不能独立构成一体，且不能独立满足人类社会生活的需要，因此不能成为抵

集体房地产抵押价值评估初探

【摘要】根据我国土地所有权的性质来划分,房地产可以分为国有土地及其上的建筑物和集体所有土地与其上的建筑物两大类（下文简称为国有房地产与集体房地产）。就国有房地产的抵押价值评估而言, 现有的相关法规已经作出了较为明确的规定,相关的方法及理论也较为成熟；然而对集体房地产抵押与其价值的评估而言,与之相应的明文规定就显得不够系统化了,在实际应用中产生了不少问题。例如: 国有房地产价值的评估方法能否直接运用到集体房地产抵押价值的评估上? 如何能够在相关的估价报告中应对估价的限制条件和假设作出明确解释与说明,从而保证估价结果可以真正的为抵押权人所确定的担保债权额起到一定的参考作用? 对于这些问题如果处理不当，不仅是对估价委托方的不负责，而且还会造成抵押权实现过程中产生价格纠纷。随着集体土地与其房屋的抵押及价值评估的业务逐渐增多, 上述问题都急需解决。为此，本文就相关了进行初步的分析与探讨。 【关键词】集体房地产抵押；价值评估；

中图分类号：f293.33文献标识码： a 文章编号： 引言：

随着我国经济的飞速发展以及人民生活水平的提高，我国集体土地与其上房屋抵押价值及评估的业务也随之迅速增多。然而，在实务中却依然存在着不少问题

土地使用权抵押的价值

我国的银行贷款大部分都是进行房地产抵押贷款，房地产抵押贷款已经成为了银行贷款的主要构成部分，而土地作为房地产的重要形式之一，土地的价值也有疯狂的速度上涨着，在实践过程中如何才能够对土地进行价值评估呢？以下是简单的探析。

一、我国目前的土地权利状况

弄清土地权利对正确进行土地的估价具有十分重要的意义。士地权利是一束权利，拥有其中全部权利或部分权利都是可能的。土地权利可以通过立法来加以确定。有的国家规定有完全所有权、终身所有权、租借权、抵押权、地役权、开发权、典权、地上权、永佃权、耕作权等各种权利。土地权利可以由一个自然人或法人占有，也可以由二人或二人以上共有。

江苏苏信房地产评估咨询有限公司解析我国目前的土地权利体系尚不够完善，但权利的限制和分离制度已经初步形成。土地使用权和土地所有权分离，土地抵押权、出租权和以买卖方式的转让，以及城市规划、房地产税、土地增值税等已经通过立法形式确定下来。土地权利的管理是政府管理机关依照有关法律规定进行的，主要是查清产权来源，确认产权归属，依法进行土地权利登记，发给产权证明从而达到保护合法权益，避免纠纷的目的。

二、土地使用权抵押及其条件

土地使用权抵押，是指土地使用权的受让人以土地使用权

抵(质)押物价值评估管理办法

第一章 总则

第一条 为规范抵（质）押物价值评估，提高押品评估质量和效率，有效防范业务风险，根据公司《固有资金贷款管理规定》、《贷款资金贷款管理规定》等制度及《建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）等政策法规要求，结合公司实际情况，制定本制度。

第二条 本制度所称抵（质）押物价值评估是指为确定抵（质）押融资额度提供价值参考依据，对抵（质）押物价值进行分析、估算和判定的活动。

第三条 抵（质）押物价值评估包括内部评估和外部评估。公司实行“内部评估和外部评估相结合，以内部评估为主要确认依据”的抵（质）押物价值评估原则。

第四条 内部评估和外部评估均须坚持客观性、公正性和谨慎性，保证抵（质）押物价值认定的合理性。

第五条 押品主要包括房地产类、金融产品类、机器设备类、交通工具类、股权类、应收账款及其他权利类。

第二章 基本流程及职责分工

第六条 抵（质）押物价值评估包括评估调查和初评、评估审查及评估审定三个环节（见附件一）。除上市流通股票、定期存单、金融企业股权可采用简易流程，直接进行评估审定外，其他押品均应经上述流程进行评