开发成本属于什么科目

开发成本 明细科目一览表

4301 开发成本

4301.01 土地获得价款 为取得土地开发使用权而发生的各项费用

4301.01.01 土地出让金 向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价 4301.01.02 土地征用及拆迁补偿费 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补

偿，农作物补偿费等 4301.01.02.01 土地征用费 4301.01.02.02 耕地占用费 4301.01.02.03 安置养老费 4301.01.02.04 拆迁补偿费 4301.01.02.05 土地补偿费 4301.01.02.99 其他

4301.01.03 合作补偿款 补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金 4301.01.04 中介费 4301.01.98 预提

4301.01.99 其他 含契税、初始登记费等

4301.02 前期工程费 在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规 划、设计、可行性研究、 筹建、“三通一平”等前期费用 4301.02.01 勘察设计费

4301.02.01.01 勘察及丈量费

4301.02.01.02 规划设计费 含景观设计 4301.02.01.03 竞标

开发成本 明细科目一览表

4301 开发成本

4301.01 土地获得价款 为取得土地开发使用权而发生的各项费用

4301.01.01 土地出让金 向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价 4301.01.02 土地征用及拆迁补偿费 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补

偿，农作物补偿费等 4301.01.02.01 土地征用费 4301.01.02.02 耕地占用费 4301.01.02.03 安置养老费 4301.01.02.04 拆迁补偿费 4301.01.02.05 土地补偿费 4301.01.02.99 其他

4301.01.03 合作补偿款 补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金 4301.01.04 中介费 4301.01.98 预提

4301.01.99 其他 含契税、初始登记费等

4301.02 前期工程费 在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规 划、设计、可行性研究、 筹建、“三通一平”等前期费用 4301.02.01 勘察设计费

4301.02.01.01 勘察及丈量费

4301.02.01.02 规划设计费 含景观设计 4301.02.01.03 竞标

房地产开发成本科目列表

二级科目

三级科目

四级科目

备注

一、土地征用及拆迁补偿费 土地出让金

二、前期工程费

土地契税 耕地占用税 土地交易费 土地补偿费 征(土)地管理费 土地发展资金 其他土地费用

三(七)通一平费

临时设施

可行性研究

市场调研费

营销推广费

按费用明细来划分

临时施工道路费 临时施工用水接入费

临时施工污水管接入费 临时施工用电接入费 临时施工用气接入费

临时施工办公电话网络接按费用实际发生明细来列支

入费 场地平整

临时办公室费

临时厕所费 可以按明细划分则按明细划分，场地围墙费 不可以划分统一入临时设施

其他费

按实际发生列支，有单位按往来单位核算

按实际发生列支，有单位按往来单位核算

按实际发生列支，有单位按往来单位核算，开盘前营销费。

房地产开发成本科目列表

三级科目

四级科目

规划设计费 施工图设计费

装饰专项设计费 规划设计费 智能化专项设计费 景观专项设计费 其他专项设计费 规划设计模型制作费 制图、晒图费 方案评审费

项目报建费 施工许可证费 规划管理费 人防建设费 行政规划费及规划报建 防雷检测费

开发成本的分摊方法（1）

1、房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法

（一）不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明

（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：

1. 将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

2. 将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

3. 属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。

二、土地成本分摊，分配方法

（一）交易情况

某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周

酒店管理开发 开发成本分析——开发成本的分摊方法

(一)

房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法

1. 不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊

等三个问题作如下分析说明

2. 扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否

一致，是否按照下列顺序合理分摊：

01. 将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照

实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

02. 将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、

开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

03. 属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利

性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。

(二) 土地成本分摊，分配方法

1. 交易情况

某房地产开发公司在一块10,000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1,000万元。该房地产公司在这块土地

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叶予舜二〇一五年十一月三十日星期一

上建了两幢楼，一幢为写字

酒店管理开发 开发成本——房地产开发成本计算

第一节 建设项目投资估算 （一）建设项目总投资构成：

包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。

固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；

建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；

流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。 建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。 第二节 房地产项目投资与总成本费用估算 一．房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 （一）房地产开发项目投资特点

三种经营模式：出售、出租和自主经营。 （二）房地产开发项目总投资

房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等

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叶予舜二〇一三年十一月十一日星期一

酒店管理开发 开发成本——房地产开发成本计算

第一节 建设项目投资估算 （一）建设项目总投资构成：

包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。

固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；

建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；

流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。 建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。 第二节 房地产项目投资与总成本费用估算 一．房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 （一）房地产开发项目投资特点

三种经营模式：出售、出租和自主经营。 （二）房地产开发项目总投资

房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等

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叶予舜二〇一三年十一月十一日星期一

万科集团房地产开发成本核算及科目设置

1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品

成本，便于成本资料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制

4.1 成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤依次如下：

4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分

配方法、标准。

4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本计算

房地产开发成本控制要点及技巧

随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益；节流是成本费用的降低、控制。具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值：“节流”即房地产项目成本费用的控制。

房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。

第一部分 征地和拆迁补偿、安置费

征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。

第二部分 勘察设计和前期工程费

勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过国家或地方有关

房地产开发成本控制要点及技巧

随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益；节流是成本费用的降低、控制。具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值：“节流”即房地产项目成本费用的控制。

房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。

第一部分 征地和拆迁补偿、安置费

征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。

第二部分 勘察设计和前期工程费

勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过国家或地方有关