业态组合 英文

运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。

随着商业房地产的发展，以MALL为代表的商业房地产的招商工作已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，招商管理也称之为微观经营主题的选择。

选择依据

对于一个大型的商业房地产项目，微观经营主体包括的内容非常广泛，既包括购物商店，还包括餐饮、娱乐等服务性设施，这方面比重在商业房地产中一直呈上升趋势。目前商业房地产中微观经营主体的内容主要有以下一些，百货类：大型百货商店、小型百货商店； 食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店

运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。

随着商业房地产的发展，以MALL为代表的商业房地产的招商工作已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，招商管理也称之为微观经营主题的选择。

选择依据

对于一个大型的商业房地产项目，微观经营主体包括的内容非常广泛，既包括购物商店，还包括餐饮、娱乐等服务性设施，这方面比重在商业房地产中一直呈上升趋势。目前商业房地产中微观经营主体的内容主要有以下一些，百货类：大型百货商店、小型百货商店； 食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店

酒店发展新业态

——酒店会议经济发展

2010年11月13日中国会议经济与会议酒店发展大会在杭州第一世界大酒店正式举行，该次会议由中国旅游饭店业协会、中国旅行社协会、杭州市人民政府、萧山区人民政府主办，中国会议酒店联盟、萧山区旅游局承办，大会为期两天，来自全国各地的酒店、旅行社、旅游院校及相关产业的400多名代表参加了会议，酒店会议经济发展迎来新契机。 大家知道，随着世界经济一体化，特别是美国雷曼兄弟和其他大的金融公司出现动荡，还有美国的次贷危机，还有中国的奥运会，其他的因素，对近几年年酒店行业造成比较大影响。 虽然世界经济一体化进程的加快，特别是中国经济快速发展和大量经济交流合作的需要，令人们的会议商务活动日益频繁，会议经济被认为是继金融、贸易、展览之后最具有发展前景的产业之一。目前，会议和展览已成为中国酒店业的重要客源市场，成为众多酒店关注的焦点，会议与展览业对相关产业达1：9的拉动效应，为城市经济发展和社会生活带来越来越大的影响，会议经济已经走尽了政府和经济学家研究的视野，为新闻媒体和广大民众所关注，纷纷成立官方和民间组织机构，研究和开发会议经济。尤其是近几年来，

奥特莱斯业态分析报告

一、 国际上奥特莱斯发展现状

（一） 国际上奥特莱斯的演进

奥特莱斯（英文Outlet）最早诞生于美国，迄今已有100多年的历史。 其雏形是最早的“厂家直销店”（Factory Outlet Store），即有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售。厂家直销店（factory outlet）通常设在生产地附近，甚至就在生产地内，其优惠的价格吸引了众多的消费者。后来这类厂家直销店逐渐汇集，慢慢形成类似 Shopping Mall的大型奥特莱斯购物中心，并逐渐发展成为一种独立的零售业态，经营品牌的下架商品、过季商品和断码商品，从高档专卖店或商场下架以后转到奥特莱斯销售的，所以价格折扣通常很高。

虽然Factory 奥特莱斯这种业态在美国已有 100多年的历史，但真正大规模的发展是从1970年左右开始的，至二十世纪九十年代发展到高峰期。1995年，全美奥特莱斯折扣商店销售收入为1380亿美元，占全美百货业销售的57%。进入二十一世纪，美国已有325个以上的大型奥特莱斯中心。 在日本，奥特莱斯在经济不景气的状况下更是逆势上扬，显示出强劲的爆发力；在欧洲及东南亚，这种业态均已出现高速发

创业服务新业态强势崛起

来源：《中国高新技术产业导报》 作者：杨文利

“目前中关村孵化器开始呈现出创办主体多元化、运营模式市场化、孵化链条向早期阶段延伸、专业服务向多样化发展、资源整合全球化的趋势，正在形成创业服务新业态。”中关村管委会相关负责人日前在记者采访时这样表示。

据了解，中关村孵化器是与中关村20多年的建设历程共同发展壮大的。上个世纪80年代末中关村建设之初便开始建设创业服务中心。作为中关村孵化器的初始形态，创业服务中心为企业提供办公场地和基本的行政服务，成为当时政府部门为民营科技企业服务的惟一窗口。

2000年前后，正值全球互联网快速发展时期，大批海外留学人员归国创业，中关村率先推出吸引海外留学人员归国创业的政策和服务，支持建立了一批大学科技园、专业孵化器和留学人员创业园等创业孵化载体，以海淀园创业服务中心、中关村国际孵化器为代表的29家留学人员创业园，为留学生创办企业提供办公空间和基础服务，协调解决子女入学等问题，孵化出奥瑞金种业、六合万通、思比科等一批留学生企业。这一时期中关村孵化器开始探索提供公共技术平台、早期投资等增值服务，很多孵化器开始有了服务性收

入。

自2009年国务院批复同意建设中关村国家自主创新示范区以来，中

商业业态

本报告是严格保密的.

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零售业态 业态种类

购物中心

百货商店

便利店

仓储店

零售购物型 专业店 专卖店 超市

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零售业态(一) 业态对比业态 定义 购物中心多种零售店 铺、服务设 施集中在一 个建筑物内 或一个区域 内，向消费 者提供综合 性服务商业 集合体。分 市区、社区、 城郊型 5万-15万平 米为宜

百货商店经营日用工业 品为主的综合 性零售商店

超市以顾客自选 方式经营的 大型综合性 零售商场， 又称自选商 场

专业店以经营某一 大类商品为 主，且拥有 具备丰富专 业知识的销 售人员和提 供适当售后 服务的零售 业态

专卖店专门经营或 授权经营某 一主要品牌 商品为主的 零售业态

便利店是一种用以 满足顾客应 急性、便利 性需求的零 售业态

仓储店以经营生活 资料为主的， 储销一体、 批量销售、 实行会员制 的商店

规模

规模大，营业 面积在5000 平方米以上

标准超 市:500-1500 平米;大型综 合超 市:25005000;超大 型:600010000 以食品为经 营重点，

创业服务新业态强势崛起

来源：《中国高新技术产业导报》 作者：杨文利

“目前中关村孵化器开始呈现出创办主体多元化、运营模式市场化、孵化链条向早期阶段延伸、专业服务向多样化发展、资源整合全球化的趋势，正在形成创业服务新业态。”中关村管委会相关负责人日前在记者采访时这样表示。

据了解，中关村孵化器是与中关村20多年的建设历程共同发展壮大的。上个世纪80年代末中关村建设之初便开始建设创业服务中心。作为中关村孵化器的初始形态，创业服务中心为企业提供办公场地和基本的行政服务，成为当时政府部门为民营科技企业服务的惟一窗口。

2000年前后，正值全球互联网快速发展时期，大批海外留学人员归国创业，中关村率先推出吸引海外留学人员归国创业的政策和服务，支持建立了一批大学科技园、专业孵化器和留学人员创业园等创业孵化载体，以海淀园创业服务中心、中关村国际孵化器为代表的29家留学人员创业园，为留学生创办企业提供办公空间和基础服务，协调解决子女入学等问题，孵化出奥瑞金种业、六合万通、思比科等一批留学生企业。这一时期中关村孵化器开始探索提供公共技术平台、早期投资等增值服务，很多孵化器开始有了服务性收

入。

自2009年国务院批复同意建设中关村国家自主创新示范区以来，中

商业综合体业态布局与动线规划要点

摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。 动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。

最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。

商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。

《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。而近年来，特

纳 国 之 栋 梁 弘 广 厦 之 志

潍 坊 润 扬 五 金 城

业 态 及 运 营 建 议

山东国弘置业项目运营管理部

2015年12月6日

公司地址：济南市历下区玉兰广场二期3号楼20层 联系电话：0531—88588763

纳 国 之 栋 梁 弘 广 厦 之 志

报告目录：

一、报告形成背景及项目运作阶段 1、项目目前基本沟通情况 2、设立报告基本目的及原则说明 二、潍坊城市发展简析

1、宏观及潍坊市市场经济发展概述 2、区域未来重点规划发展政策及行业 三、区域及周边情况简析 1、区域价值分析 2、区域特点及客群分类 3、区域商业数据及业态发展预判 四、投资项目自身分析

1、投资项目四至、体量、产品特点 2、项目目前所在市场发展情况简析 3、项目优劣势及业态要求筛选 五、投资项目业态定位 1、项目运营方式建议

2、定向业态建议及拟定划分铺排 3、业态改造建议及费用计算 六、后期招商运营建议 七、投资收益分析

公司地址：济南市历下区玉兰广场二期3号楼20层 联系电话：0531—88588763

城市商业业态规模的定量研究——以定西项目为例

王向坤（德国佩西规划设计事务所）主任规划师

商业规模的估算在规划中通常较弱，我们常常用 “城市人均商业面积”来估算和衡量一个城市的商业水平和饱和程度，这是我们一贯的做法，当我们对一些因果关系感觉说不清楚的时候，我们往往倾向于寻找其他城市地区的经验值去作为衡量标准，但很多时候这样做是很危险的，照搬其他城市或地区的经验值往往会把我们带入一条错误的结论中去。

不仅如此，我们还想当然地拿很多先进城市的“人均商业面积”做参考，制造了所谓的“城市饱和人均商业面积”这个概念，并用此概念衡量和指导城市未来商业建设，这本身就十分荒谬。实际上，“饱和人均商业面积”就是一个伪命题，一个城市的商业规模跟城市的人口总量、消费能力、消费习惯、业态类型等等均有关系，甚至跟网络发达程度、交通便利程度、周边是否有大城市等都有密切的关系，每个城市的情况都不一样，因此也不可能会有一个通用的经验值用以概括衡量。

“饱和人均商业面积”的概念其实最早来源于美国COSTAR公司下属的国家研究所（NRB），其数据库存有280万个商业地产详细记录，主要为购物中心，但并不包括独立商场、小型购物中心以及广泛的沿街商业，其监控所得的平均值即是我们所经常