市场比较法适用的估价对象和条件

市场比较法

公式：委估对象房地价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×个别因数修正系数×区域因数修正系数

具体思路：针对同类住宅进行客观调查，选取可比实例进行比较修正，评估委估对象的房地产公开市场价值。 （1）选取可比实例

经筛选确定A、B、C三个可比实例。 实例A：

位于锦绣江山，建于2008年，所在层数为第3层，砖混结构，户型为二室二厅，一般装修，配套设施齐全。房屋成交价为每平方米建筑面积人民币2980元，交易日期为2010年。 实例B：

位于山水国际，建于2008年，所在层数为第2层，砖混结构，户型为二室二厅，一般装修，配套设施齐全。房屋成交价为每平方米建筑面积人民币3264元，交易日期为2010年。 实例C：

位于山水国际，建于2008年，所在层数为第5层，砖混结构，户型为二室二厅，一般装修，配套设施齐全。房屋成交价为每平方米建筑面积人民币3055元，交易日期为2010年。

确定可比实例修正系数依据：

交易情况修正：房地产市场是一个不完全市场，成交价格易受非正常情况的影响，要将非正常情况下的成交价格修正为正常情况下的成交价格。以上可比实例的成交价格为正常情况下的价格，故不做修正。

交易日期修正：将可比实例在其成交日期时

市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些 类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法， 采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。

市场比较法主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的 房地产类型。通俗来讲即：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。如：住宅、写 字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房 学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。应用市场比较法所需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。

运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤： 1、搜集交易实例； 2、选取可比实例； 3、建立价格可比基础； 4、进行交易情况修正； 5、进行交易日期修正； 6、进行房地产状况修正； 7、求取比准价格。

第二章房地产估价的理论基础 格。 2、收益法适用的对象和条件

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公

寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场

浅谈市场比较法在房地产估价中的运用

摘要：在房地产估价中，市场比较法因最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的特点成为估价师运用最多的方法，当然，市场比较法在房地产估价运用中存在房地产市场不规范、不成熟、信息不对称、信息不透明、交易背景不透明、估价经验不足等问题，这些问题必须有一一对用的对策或方法来解决。本文从市场比较法的理论依据、适用对象、存在问题及对策方面进行简述，旨在指导估价员在运用市场比较法时能避免不必要的问题，准确无误地获取估价结果，减少损失。

关键字：市场比较法 房地产估价 房地产市场 市场信息 交易实例

目录

1、市场比较法的理论依据 2、市场比较法的适用对象 3、运用市场比较法存在的问题

3.1、房地产市场不规范、不成熟，市场环境变化大

3.2、信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得 3.3、信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正 3.3.1、信息资料不清 3.3.2、交易背景不透明

3.4、估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响 4、征对上述问题的对策分析

4.1、政府应加大力度健全房地产市场机制建设，扩充信息来源渠道 4.

市场比较法是房地产估价中最主要方法（房产估价师试题）

模拟试题一

一、 问答题（共3题，每题10分）

（一）市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？

（二）张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：

1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？ 2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？ 3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？

二、 某人于1996年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付

了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原状装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。1997年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年

市场比较法评估企业价值评估研究

【摘要】 在我国，市场法还未得到广泛应用，但随着信息时代的到来、国际合作的加强，评估体系必将与国际评估业接轨，得到进一步完善，进而市场法也必将有较大的发展。研究市场法，有利于开发市场法的应用潜力，进一步完善评估方法体系。文章分析了市场法的应用现状，并研究了市场法在应用中的难点，最后针对市场法在实际应用中存在的问题提出具体策略和方法。 【关键词】 企业价值评估； 市场法； 策略

The assessment of enterprise value evaluation market comparison research

【 abstract 】 in our country, the approach is not to be widely applied, but with the advent of the information age, the strengthening of international cooperation, evaluation system will be in line with international appraisal industry standards, fur

河北省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：比较法适用的估

价对象考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为．【2005年考题】

A：4580万元

B：5580万元

C：6580万元

D：7580万元

E：工业用地的监测点评估价格

2、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。

A：40

B：42

C：48

D：50

E：工业用地的监测点评估价格

3、开发经营期的起点是假设的。

A：开工日期

B：取得估价对象的日期

C：取得待开发土地的日期

D：开始出售开发完成后的房地产的日期

E：工业用地的监测点评估价格

4、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于。

A：商品房建设投资

B：土地开发投资

C：其他投资

D：生产性投资

E：借款合同

5、利息备付率表示使用项目利润偿付利

课题：不等式的证明(比较法)

备课教师：沈良宏 参与教师：郭晓芳、龙新荣 审定教师：刘德清

1、教学重点：比较法的意义和基本步骤，作差、作商比较法证明不等式 2、教学难点：常见的变形技巧，根据题目特征选择合适的方法证明不等式 3、学生必须掌握的内容：

比较法主要有1.作差比较法 2.作商比较法 1．作差比较法(简称比差法)

(1)作差比较法的证明依据是：a>b?a－b>0；a＝b?a－b＝0；a

aaa

(1)作商比较法的证明依据是：当b>0时，b>1?a>b；b＝1?a＝b；b<1?a

(1)在证明不等式的各种方法中，作差比较法是最基本、最重要的方法．作差比较法是通过确定不等式两边的差的符号来证明不等式的，因而其应用非常广泛．

(2)不等式差的符号是正是负，一般必须利用不等式的性质经过变形才能判断，其中变形的目的在于判断差的符号，而不必考虑差的值是多少．变形的方法主要有配方法、通分法、因式分解法等．

(3)作差比较法，主要适用于不等式两边是整式或分式型的有理不等式的证明．

(4)在判定不等式两边的式子同号的条件下，如果直接作差不易变形，可以借助不等式性质作平方差或立方差，进行证明．

2．对作商比较法的理解

a

(1)使用作商法证明不等式a>b时

逐点比较法圆弧插补

逐点比较法圆弧插补过程与直线插补过程类似，每进给一步也都要完成四个工作节拍：偏差判别、坐标进给、偏差计算、终点判别。但是，逐点比较法圆弧插补以加工点距圆心的距离大于还是小于圆弧半径来作为偏差判别的依据。如图5-7所示的圆弧AB，其圆心位于原点O（0，0），半径为R，令加工点的坐标为P（xi，yj），则逐点比较法圆弧插补的偏差判别函数为

当F＝0时，加工点在圆弧上；当F＞0时，加工点在圆弧外；当F＜0时，加工点在圆弧内。同插补直线时一样，将Fi，j=0同Fi，j＞0归于一类。 下面以第一象限圆弧为例，分别介绍顺时针圆弧和逆时针圆弧插补时的偏差计算和坐标进给情况。 1．插补第一象限逆圆弧

1）当Fi，j≥0时，加工点P（xi，yj）在圆弧上或圆弧外，－X方向进给一个脉冲当量，即向趋近圆弧的圆内方向进给，到达新的加工点Pi－1,j，此时xi－1=xi－1，则新加工点Pi－1,j的偏差判别函数Fi－1，j为

（2）当Fi，j＜0时，加工点P（xi，yj）在圆弧内，＋Y方向进给一个脉冲当量，即向趋近圆弧的圆外方向进给，到达新的加工点Pi,j＋1，此时yj+1=yj＋1，则新加工点P

关于语义学比较法

语言科学　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2005年1月　第4卷第1期(总第14期)89-100

关于语义学比较法

邢　凯

南开大学文学院　天津　3000713

提要语义学比较法是已故邢公畹教授1994深层语义对应规律,,举出了部分公式和

,指出:语义学比较法

—语义系统的全部符

,,语义学比较法是鉴定同源词的有效

方法;关键词　语义学比较法　语音学比较法　深层语义对应　同源词

中图分类号　H4　　　文献标识码　A　　　文章编号　1671-9484(2005)01-0089-12

1语义学比较法的提出

1999年8月在罗常培先生百年诞辰纪念会上,邢公畹先生分析了美国学者白保罗(PaulK Bene

2dict)的治学途径,批判了他排斥侗台、苗瑶语的汉藏语系学说。他在大会上宣布“:今天是莘田先生百年诞辰纪念日,我郑重提出:66年前,罗莘田、赵元任、李方桂三位先生隐名提出的汉藏语系包含汉、藏缅、侗台、苗瑶等语族的分类体系是完全正确的,我们应该继续进行论证和扩展。”邢氏为什么会用这样肯定的语气,毫不含糊地宣布白保罗所建立的“汉藏语系”学说是完全错误的。汉语和侗台语、苗瑶语的亲属关系是无可怀疑的?这除了他多年从事汉台语比较研究(主要是使用语音学比较

　　比较法也是顺驳方法，它并不直接反驳对方的诡辩，而是提出两个相互反对的判断，然后让对方自己分析比较，决定取舍，从而达到破斥对方诡辩的目的。

　　《战国策》载有一则齐国处士颜斶(chù)与齐宣王及侍臣的论辩：

　　齐宣王见颜斶，曰：“斶前!”(颜斶，你走过来!)

　　斶亦曰：“王前!”(大王，你走过来!)

　　左右曰：“王，人君也;斶，人臣也。王曰斶前，斶亦曰王前。可乎?”

　　斶对曰：“夫斶前为慕势(追慕权势)，王前为趋士(礼贤下士)。与使斶为慕势，不如使王为趋士。”

　　对于群臣的斥问，颜斶举出了两个判断，追慕权势的判断只会小人当道，而礼贤下士的判断却会使齐王的声望大增。通过对这两个判断的比较，显然颜斶的判断要优于群臣的判断。在这里，颜斶就充分运用了比较反驳的技巧，否则，他那“大逆不道”的反要求一定会使他掉了脑袋。

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