投资性房地产成本法转公允价值法

投资性房地产公允价值计量风险与对策

一、引言

近年来，我国房地产市场快速发展，吸引了个人、企业以及机构投资者的广泛关注，大量社会资本涌入房地产市场。大量企业选择持有一定数量的投资性房地产，以增加投资收益，提高企业盈利水平。然而传统的成本计量模式，在适用性方面存在一定的问题：市场价格的不断改变导致其不能客观、准确地反映投资性房地产当时实际价值，导致会计信息的相关性下降，从而使企业财务数据失真。为了加强改善和正式化投资性房地产市场，我国出台了一系列法律和规章来完善对投资性房地产的规定。新《企业会计准则》的颁布体现了我国会计准则与国际会计准则趋同的趋势，其中新准则规定中一项重要改变为：公司应将投资性房地产单独列报，并在报表附注中单独披露。同时，其增加了一种新的计量模式——公允价值计量模式，对投资性房地产进行后续计量。自新会计准则颁发以来，我国部分公司先后改变了其投资性房地产的计量模式，并将其转换为公允价值进行后续计量，但占公司数的比例仍九牛一毛。公允价值计量模式在与历史成本计量比较下，体现出其特有的优越性：其能更为精准地反映投资性房地产在资产负债表日的真实状况，客观地反映企业现时的财务经营状况，帮助企业、投资者做出正确的决策。同时，投资性房地产采用公允

房地产估价--- 成本法

第四章

成本法

房地产估价

房地产估价--- 成本法

成本法主要内容 5.1成本法的基本原理 5.2房地产价格构成 5.3成本法的计算公式 5.4建筑物的重置价格 5.5建筑物折旧5.6成本法运用举例

学习内容

房地产估价--- 成本法

一、成本法的基本原理

成本法基本原理+ + + + + 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价步骤

价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

(一)概念：成本法是求取估价对象在估 价时点的重置价格和重建价格，扣除折 旧，以此估算估价对象的客观合理价格 或价值的方法。 非历史成本 是估价时点的成本 是社会平均成本 (二)理论依据：

从卖方的角度来看：销售价格≥成本=各项费用及正常的利润和税金

从买方的角度来看：替代原理支付的最高价格≤他所预计的重新开发建造该房地 产所需花费的代价

房地产估价--- 成本法

一、成本法的基本原理

成本法基本原理+ + + + + 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价步骤

新近开发建造、计划开发建造或者可以 假设重新开发建造的房地产，均适合。

价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

适 用 对 象

特别适用于既无收益又很少发生交易的 房地产的估价 单纯建筑物

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公允价值模式在投资性房地产中应用的现状分析

作者：张莲

来源：《成都工业学院学报》2016年第04期

摘要：为了推进公允价值模式在投资性房地产中的应用，在对比两种计量模式的基础上，阐述了以公允价值计量投资性房地产的上市公司数量很少的现状，并分析产生该现状的原因。主要原因有外在动因和内在动因，外在动因有：市场环境不成熟，准则对于公允价值模式的规定过于严格，而内在动因有：公允价值应用将增加应用成本，企业为保证业绩稳定性，会计从业人员整体素质偏低等。最后提出完善市场环境，修订准则，放宽对公允价值计量的条件限制，建立房地产交易数据库和信息平台，提升会计人员的专业素质及道德修养等具体建议。 关键词：公允价值；投资性房地产；后续计量 中图分类号：F234.4

文献标志码：A文章编号：2095-5383（2016）04-0101-04

Abstract：In order to promote the application of the fair value pattern in the investment real

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

1.交通条件

估价对象坐落于天津市宝坻区老城区西北侧，东临北街、南临西街、西临近西城路、北临近北城路，交通便捷度高，道路通达能力较强。

2.基础设施条件

估价对象的宗地红线外基础设施达到“五通”，红线内“五通一平”（给水、排水、通电、通讯、通路和场地平整）。 3.环境状况

估价对象属于宝坻区中心城区二级住宅用地，三级商业用地，南距宝坻区一级商业中心—东街约400米，附近有宝坻百货大楼、富达商城、春起国美电器、永基伟业电器商城等大型商业网络。

二、区域因素分析

宝坻地处京、津、唐三角的中心腹地，北倚燕山，西靠首都，东临渤海。城区西北距北京70公里，东距唐山80公里，东南距中国北方重要的国际港口天津新港90公里，东距秦皇岛港200公里，以宝坻为圆心百公里半径范围内有3700万人口，占京津冀北地区总人口的60%。从宝坻出发5小时车程范围内，可覆盖华北、东北、西北、中原的47个大中型城市，辐射3亿人口，市场空间十分广阔。

宝坻拥有高密度的立体交通网络，毗邻首都和天津两大国际机场和天津新港、秦皇岛港、京唐港三大港口；京沈、津蓟两条高速公路十字交汇，纵横穿越宝坻全境，并留有6个出口；宝坻境内及周边另

有京唐、津

http://wenku.http://www.wodefanwen.com//view/c3a76f1ca300a6c30c229fd5.html http://wenku.http://www.wodefanwen.com//view/214b2a2de2bd960590c677a2.html

【2007年教材P153，例8-4】20×7年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。

本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记人投资性房地产的成本。 甲企业的账务处理如下：

（1）20×7年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程： 借：在建工程 14 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销） 6 000 000

浅 谈 房 地 产 估 价 中 的 成 本 法 估 价

院系：专业：姓名：学号：土木工程学院

工程造价1133班王婷

201121301104

房地产估价中的成本法估价

作者：王婷

摘要：在房地产估价实践中，成本法估价的结果往往会受到偏高或偏低的猜疑，

使其难于被人们接受，但是，有时我们又不得不采用成本法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价，在某种情况下成本法又有可能成为估价所能采用的唯一方法。但是，在运用成本法估价时又有一定的使用原则和范围。

英汉对照

Appraisal cost method in real estate appraisal

Author: Wang Ting

In the real estate appraisal practice, the method, the results tend to estimate suspicion by high or low, making it difficult to accept by people, but sometimes we have to cost method is used to the lack of valuation based

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

1.交通条件

估价对象坐落于天津市宝坻区老城区西北侧，东临北街、南临西街、西临近西城路、北临近北城路，交通便捷度高，道路通达能力较强。

2.基础设施条件

估价对象的宗地红线外基础设施达到“五通”，红线内“五通一平”（给水、排水、通电、通讯、通路和场地平整）。 3.环境状况

估价对象属于宝坻区中心城区二级住宅用地，三级商业用地，南距宝坻区一级商业中心—东街约400米，附近有宝坻百货大楼、富达商城、春起国美电器、永基伟业电器商城等大型商业网络。

二、区域因素分析

宝坻地处京、津、唐三角的中心腹地，北倚燕山，西靠首都，东临渤海。城区西北距北京70公里，东距唐山80公里，东南距中国北方重要的国际港口天津新港90公里，东距秦皇岛港200公里，以宝坻为圆心百公里半径范围内有3700万人口，占京津冀北地区总人口的60%。从宝坻出发5小时车程范围内，可覆盖华北、东北、西北、中原的47个大中型城市，辐射3亿人口，市场空间十分广阔。

宝坻拥有高密度的立体交通网络，毗邻首都和天津两大国际机场和天津新港、秦皇岛港、京唐港三大港口；京沈、津蓟两条高速公路十字交汇，纵横穿越宝坻全境，并留有6个出口；宝坻境内及周边另

有京唐、津

房地产估价技术报告

一、 个别因素分析

1.交通条件

估价对象坐落于天津市宝坻区老城区西北侧，东临北街、南临西街、西临近西城路、北临近北城路，交通便捷度高，道路通达能力较强。

2.基础设施条件

估价对象的宗地红线外基础设施达到“五通”，红线内“五通一平”（给水、排水、通电、通讯、通路和场地平整）。 3.环境状况

估价对象属于宝坻区中心城区二级住宅用地，三级商业用地，南距宝坻区一级商业中心—东街约400米，附近有宝坻百货大楼、富达商城、春起国美电器、永基伟业电器商城等大型商业网络。

二、区域因素分析

宝坻地处京、津、唐三角的中心腹地，北倚燕山，西靠首都，东临渤海。城区西北距北京70公里，东距唐山80公里，东南距中国北方重要的国际港口天津新港90公里，东距秦皇岛港200公里，以宝坻为圆心百公里半径范围内有3700万人口，占京津冀北地区总人口的60%。从宝坻出发5小时车程范围内，可覆盖华北、东北、西北、中原的47个大中型城市，辐射3亿人口，市场空间十分广阔。

宝坻拥有高密度的立体交通网络，毗邻首都和天津两大国际机场和天津新港、秦皇岛港、京唐港三大港口；京沈、津蓟两条高速公路十字交汇，纵横穿越宝坻全境，并留有6个出口；宝坻境内及周边另

有京唐、

西南财经大学天府学院

2016 届

本科毕业论文（设计）

论文题目：公允价值计量在投资性房地产中的应用分析

——以世茂股份为例

学生姓名： 蔡玙璟 所在学院： 西南财经大学天府学院 专 业： 会计学（CPA注册会计师方向） 学 号： 41203022 指导教师： 柳玉寿

二○一六年三月

西南财经大学天府学院 公允价值计量在投资性房地产中的应用分析——以世茂股份为例

西南财经大学天府学院

本科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明

本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下取得的成果。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。

本毕业论文（设计）成果归西南财经大学天府学院所有。

特此声明。

毕业论文（设计）作者签名：

西南财经大学天府学院

2016 届

本科毕业论文（设计）

论文题目：公允价值计量在投资性房地产中的应用分析

——以世茂股份为例

学生姓名： 蔡玙璟 所在学院： 西南财经大学天府学院 专 业： 会计学（CPA注册会计师方向） 学 号： 41203022 指导教师： 柳玉寿

二○一六年三月

西南财经大学天府学院 公允价值计量在投资性房地产中的应用分析——以世茂股份为例

西南财经大学天府学院

本科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明

本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下取得的成果。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。

本毕业论文（设计）成果归西南财经大学天府学院所有。

特此声明。

毕业论文（设计）作者签名：