工程项目前期审计的主要内容

工程项目审计的主要内容

结算书

每项工程的结算书要求分两部分组成：

第一部分是竣工图部分，要求包括施工图、图纸会审记录、设计变更、工程洽商记录、监理工程师通知或业主施工指令等部分的内容，这部分内容包合同价和变更合同价，变更合同价部分按资料和计算书顺序逐项以“宗”计算;

第二部分由现场签证和其它有关费用组成，现场签证子目应按现场签证的时间先后排序，对项目内容一样但签证单号不一样的要求合并在一起计价。

上述两部分不应有重复列项的内容，用电脑编制的结算书要求提供相应的拷贝磁盘。

工程量计算书

工程量计算书应由工程量汇总表和详细工程量计算式组成，工程量汇总表排列序号、工程结算书排列序号及详细工程量计算式排列序号三者顺序应一致。

详细工程量计算式上应注明图号、轴线位置(土建、市政专业适用);工程量应有详细的计算表达式、小计和合计，小计和合计应注明它们的范围，施工图、图纸会审记录、设计变更、工程洽商记录、监理工程师通知或业主施工指令等部分的内容应在工程量计算式中一次计算。现场签证应注明签证单号，对项目内容一样但签证单号不一样的要求合并在一起计算，但必须反映出合并后的总数由哪些签证单的哪几笔数组成。用电脑编制的工程量计算式应提供相应的拷贝磁盘。

施工合同

包括甲方(指业主)与

附件1：

工程项目前期策划管理制度

一、工程项目前期策划书编制安排与主要内容 1、工程项目前期策划书编制工作的组织安排

各项目部要成立项目经理为组长，各业务部门负责人为成员的工程项目策划书编制工作小组，结合中标项目特点和重难点等特征，按照工程项目前期策划（模板）组织编制，要求正式工程开工前一个月内完成编制工作，并由项目经理组织项目部班子成员和各部门负责人进行自评审查，再次修改完善后报上级主管部门审查。

2、工程项目前期策划书包涵的主要内容 ⑴工程概况及边界条件； ⑵项目评估（重大风险评估）； ⑶项目总体目标策划； ⑷项目组织策划；

⑸进度计划（重大节点工期）； ⑹施工方案策划（重难点工程方案）； ⑺劳动力资源配臵策划； ⑻物资策划； ⑼机械设备策划；

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⑽经营目标策划；

⑾质量目标策划（创优规划）； ⑿安全、环保、文明工地目标策划； ⒀信用评价策划； ⒁财务资金策划；

⒂项目文化建设与宣传策划； ⒃相关奖惩办法。

以上内容详见《工程项目前期策划书》编制模板。 二、工程项目前期策划书的评审实施区域联系与分级评审相结合工作机制

1、工程项目前期策划书评审区域联系工作机制

由公司区域分管挂牌领导组织区域内在建项目的项目经理、项目总工程师，以及

不知不觉在进行××工程前期工作已1年有余，在××的领导下，各项前期工作稳步推进，现已完成了各类专项报告及立项、规划选址、土地预审等工作，前期工作将不久结束。过去的一年是丰收年，收获颇丰，感受颇深。从一个门外汉，开始对项目前期工作有了深刻的认识，对协调相关部门的关系也有了一些感受。过去的一年是辛苦的一年，付出了汗水，付出了身体，克服了内心的胆怯和容易受伤的自尊心，学会了前期工作，理解了协调的重要性，认识了诸多部门领导，更感受了“官本位”的厉害。现将有关工作心得总结如下： 一、 项目来源

项目的来源很重要，有了项目才会有后面的工作。项目来源，简而言之，是资金。有了资金或者说资金上的保障，后续工作就可以拉开序幕。 二、 项目立项

项目立项是第一步，也是万里长征的第一步，很艰难，很重要，须编制项目建议书，并呈政府分管领导阅，积极与领导沟通，争取支持，尽可能有相关政府分管领导的批示，最好由区政府召集规划、国土、发改委等部门，征求意见，后就可请示发改委开始立项。（这期间，政府领导的意见很重要，须积极与主管部门沟通，相关人员到现场踏勘必须的）

三、 规划选址

对接、沟通规划局的规划科，按要求提交相应资料，（规划定点的请示、立项文件、地形图），沟通顺利，就有

一、前期准备阶段

工程建设前期准备阶段（基本取得用地到基础开工）主要工作内容包括：现 场查勘；收地围蔽；清表；组织详勘；申报临水临电；前期综合策划；实施“三 通一平”；大型土石方施工；与政府相关部门对接等。 （一）现场查勘

1、取得原始地形地貌图和周边道路市政管网图

基本达成土地意向后，督促开发部及时向政府相关部门索取原始地形地貌图 和周边道路市政管网图，并进行复核，如误差较大，不满足要求时，应外委有资 质的第三方重新绘制。 2、现场查勘

收地前，工程部应组织现场查勘，详细了解场地内的情况：地上地下建（构） 筑物、坟墓、高低压电线（电缆）、通讯电缆（光缆）、排水（给水或灌溉）渠（管）、

地上附着物等，尤其是有无矿产、文物、溶洞、防空洞等，并绘制在总图上。 3、地形地貌、地质资料、周边道路管网资料和现场查勘资料是拿地决策、 编制总规以及施工组织的重要依据，应及时取得并向有关部门提供。根据现场查 勘和取得资料的情况，决定是否进行普勘。 （二）综合策划

新开发项目在详规批复一周内或开工前，由工程部牵头，地区公司负责人主 持召开项目开发建设综合策划方案审查会。参加部门及综合策划方案内容详见 《房地产开发建设管理制度》第四条。 （三）围蔽 1、收地围蔽

项目管理

教案首页

项目管理

内 蒙 古 建 筑 职 业 技 术 学 院 第四讲【目的】通过本节学习，要求学生了解项目可行性研究的概念、性质、分 目的】 类及编制方法，掌握资金的时间价值，理解名义利率和实际利率的概念。同时 学会财务评价指标的计算和分析。 【重点】项目可行性研究的作用和编制、资金的时间价值。 重点】 【难点】财务评价指标的计算和分析。 难点】 【复习上节内容】 复习上节内容】 【授课内容】 授课内容】

情境二 情境二 项目前期论证第一模 第一模块 项目可行性研究一、可行性研究的概念和作用 (一)项目可行性研究的概念 项目可行性研究(project feasibility study)是指在工程项目决策时，对与该项目相关的技术、 经济、社会、环境等方面进行调查研究，对项目各种可能的拟建方案进行技术经济分析论证，研究项目 在技术上的先进适用性，在经济上的合理有利性和建设上的可能性，并对项目建成后的经济效益、社会 效益、环境效益等进行科学的预测和评价的一种科学分析方法。据此提出该项目是否应该投资建设，以 及选定最佳投资建设方案，为项目投资决策提供依据。 可行性研究是从项目建设和生产经营的全过程考察分析项目的可行性,是项目前期工作中重要的一

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内 蒙 古 建 筑 职 业 技 术 学 院 第四讲【目的】通过本节学习，要求学生了解项目可行性研究的概念、性质、分 目的】 类及编制方法，掌握资金的时间价值，理解名义利率和实际利率的概念。同时 学会财务评价指标的计算和分析。 【重点】项目可行性研究的作用和编制、资金的时间价值。 重点】 【难点】财务评价指标的计算和分析。 难点】 【复习上节内容】 复习上节内容】 【授课内容】 授课内容】

情境二 情境二 项目前期论证第一模 第一模块 项目可行性研究一、可行性研究的概念和作用 (一)项目可行性研究的概念 项目可行性研究(project feasibility study)是指在工程项目决策时，对与该项目相关的技术、 经济、社会、环境等方面进行调查研究，对项目各种可能的拟建方案进行技术经济分析论证，研究项目 在技术上的先进适用性，在经济上的合理有利性和建设上的可能性，并对项目建成后的经济效益、社会 效益、环境效益等进行科学的预测和评价的一种科学分析方法。据此提出该项目是否应该投资建设，以 及选定最佳投资建设方案，为项目投资决策提供依据。 可行性研究是从项目建设和生产经营的全过程考察分析项目的可行性,是项目前期工作中重要的一

河北卓达住宅集团

温塘项目前期定位策划报告

摘要：本项目前期总用地约500亩，其中征用土地347亩，租赁用地150

亩，租赁时间为70年。项目出售物业主要建设在征用土地上，包括度假公寓、迷你联排别墅、townhouse等，容积率为0.6以上。租赁用地主要用于建设景观、酒店、会所、独栋/双拼别墅、小木屋别墅等，其中会所规划建筑面积约为6500平方米左右。

项目以“人与自然和谐共生”为主题， “健康、自由、活力、浪漫的花园度假生活型态”为主诉求，打造休闲、度假、居住、养生、娱乐等多功能的托斯卡纳（托斯卡纳在欧洲是众盼所归的理想家园，托斯卡纳地区位于意大利中西部，拥有深厚的文化底蕴）风情社区。

作为占地百亩以上的大型度假社区，产品功能属性应该具备多元化的特征，产品尽量具备弹性，可发展性，满足多样化的需求。而在石市郊区畅销的Townhouse产品在温塘市场并未出现，建造townhouse要求的容积率低，建造成本较高，且能否被消费者接受还不能确定，入市有一定的风险性。鉴于此，拟定两个方案进行经济核算比较(只核算347亩征用土地的收益，租赁用地150亩不计入核算数据内)。

物业类型 多层度假公寓 迷你联排别墅 Townhouse 所占土地面积比例 方案一

房地产开发项目一般经历五个阶段：一、项目调研、可行性论证阶段 二、项目前期准备阶段。 三、项目工程施工阶段。 四、项目销售阶段。 五、项目工程竣工验收、移交阶段。

房产项目论证及可行性评估：在一个地方开发房地产项目，首先了解这 个地方的房地产市场形势、经济发展预期、 土地市场结构、材料和劳动力市场、市场 客户、客户人群结构及房地产市场前景等， 详实准确的可行性评估报告，为领导决策 提供参考依据。

房地产开发项目第二阶段： 项目前期准备阶段 同大家做一下分享，共同学习。

1、政府出让宗地的考察：宗地的区位、地形地貌、环境交通、 拆迁、市政配套、沿街情况、有无大型不可移动公建设施等摸底 调查。 2、宗地测量：宗地权属界址面积(退道路中心线、红线还是建 筑红线)、权属地界情况、地邻情况等。 3、土地招拍挂：用于经营开发的土地必须经过招拍挂获得土地 使用权，这是国家政策高压线，国土部门报名，缴纳竞买保证金。 (二十天挂牌，公示十天) 4、公示完成后签订出让确认书、签订土地出让合同，在规定时 限内缴纳土地出让金。 5、缴纳办理土地证税费：主要涉及土地契税4%、土地耕占税 (1.3万/亩)、土地管理费(409元/亩)、土地登记费(54元/ 亩)、土地使用金(1

金昌市科学技术局

关于2007年度市列计划项目前期考察论证

情况的公示

为进一步提高我市技术创新能力，发展高新技术产业并利用高新技术改造和提升传统产业，促进高新技术成果转化为现实生产力，加快建立和完善我市科技创新体系，根据《金昌市科学技术发展“十一五”计划》的部署和《金昌市科技项目申报指南》的要求，现将2007年度市列计划项目前期考察论证情况向全社会公示，希望得到全社会的支持、理解和监督。

2007年度市列计划项目，按照“有所为、有所不为，总体跟进、重点突出，提高科技持续创新能力，实现技术跨越式发展”的科技发展思路。坚持以市场为导向，以产业结构调整为主线，以提高经济效益为中心。突出“一特两化”和高新技术产业开发，以有色金属新材料、化工产业的研究开发及产业化、生物技术、电子信息、新能源高效节能与环保、农业科技示范、院地院企合作等为重点，鼓励引导全社会走依靠科技进步的发展道路，努力培植新的经济增长点和新兴产业，加快科技创新和科技成果转化。

金昌市科技计划项目申报、立项程序分为五个阶段。既

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项目承担单位申报阶段、市科技局业务科室初审阶段、科技局组织考察论证（公示）阶段、主管市长办公会决策阶段、签订合同书项目下达阶段。

金昌市科技局受理2007年度市

房地产项目前期策划工作

一、市场调研

（一）城市发展PEST分析

1．城市发展政治环境（P） 1) 国家或城市发展宏观政策 2) 城市规划发展趋向分析 2．城市发展经济环境（E） 1) 城市建设状况 2) 城市产业发展

3) 城市经济实力（人均GDP） 4) 城市消费实力 (恩格尔系数) 5) 城市精神价值 3．城市发展社会环境（S） 1) 城市人口及结构 2) 城市化水平 3) 基尼系数： 4) 人均居住面积 4．城市发展技术环境（T） 1) 城市智力及研发水平

2) 新技术产品产值所占比重（%） 3) 社会劳动生产率（元,人） 4) 科技进步贡献率（%） （二）城市发展房地产总体环境调研

1．城市房地产市场现状特征 1) 城市房地产市场总体特征

a. 城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 b. 城市房地产市场供求关系和结构分析 c. 城市房地产区域特征分析 d. 城市房地产营销特征分析 2）城市房地产发展市场主体特征 a. 城市房地产开发主体特征 b. 城市房地产产品特征 c. 城市房地产服务主体特征 d. 城市房地产消费主体特征 3）城市房地产发展预测

a. 宏观政策对房地产市场的影响 b. 城市投资环境发展分析 c. 城市房地产投资