农业综合体策划方案

城市综合体招商策划前期定位

城市综合体招商策划前期定位：购物中心管理模式定位与业态组合

2010年07月08日

城市综合体招商策划前期定位：购物中心管理模式定位与业态组合

购物中心的管理模式，所谓的购物中心有三个很基本的元素，一个就是购物中心，另外一个就是管理，还有一个就是顾客，由这三个东西构成的，购物中心要特别强调的是顾客，你没有顾客就没有购物中心存在的需要，所以购物中心，一个开发商，零售商，开发商建议做这个购物中心，零售商入住这个购物中心要的就是投资回收，最后就是物业增值，通过一个管理的模式去创造顾客入店，简单的说就是让顾客把钱掏出来花在购物中心里面，我们今天讲的就是整个管理，管理又分前期和后期，沟通也比较有特点。前期是定位和业态组合的管理，到后期是营销，购物中心盖好了，开业了，就是涉及到营销了，另外还有一个设施管理，就是灯光啊，还有一个是财务管理。

我今天要讲的是定位，什么是定位，从什么地方出来的理论，大家知不知道，这个定位是非常时尚、时髦的东西，每个人都在谈，每天都在谈，但是定位到底是什么东西，来自什么地方，有没有人知道。我来告诉大家，定位是1969年美国当时两个营销鬼才，他们创意出来的营销品牌，营销定位的理论，1969年创立的一直到现在我看到

*********毕业设计（论文）开题报告

班 级 10级建筑学（2）班 姓 名 *** 课题名称 基于城市与建筑“场所”的综合体设计 目录 1．研究背景 2．研究现状 3．研究方法与研究目的 4．研究计划 5．参考文献目录 成绩： 答 辩 意 见 答辩组长签名： 年 月 日 系 主 任 审 核 意 见 签名： 年 月 日 开题报告

1.研究背景

1．1 发展需求

近年来随着经济全球化的进一步发展，以及中国经济平稳而迅猛地发展，国内居民的消费结构发生了很大的变化，服务性消费的比重日益上升，并且带来消费者消费行为和消费心理的巨大转变。消费的需求推动商业模式的发展，商业活动已不仅仅是单纯的购物、休闲等单一活动，而是购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的一站式体验。现代商业空间其功能、类型及规模等都远远超出了过去的范围。在习惯了快节奏的影响下，人们需要一种便捷、高效、经济、多功能的综合空间，以享受高效率的生活和工作。

城市综合体的导入从某个角度来说是现阶段城市经济发展的走向成熟的标志，有数

据显示，在2005年到2010

*********毕业设计（论文）开题报告

班 级 10级建筑学（2）班 姓 名 *** 课题名称 基于城市与建筑“场所”的综合体设计 目录 1．研究背景 2．研究现状 3．研究方法与研究目的 4．研究计划 5．参考文献目录 成绩： 答 辩 意 见 答辩组长签名： 年 月 日 系 主 任 审 核 意 见 签名： 年 月 日 开题报告

1.研究背景

1．1 发展需求

近年来随着经济全球化的进一步发展，以及中国经济平稳而迅猛地发展，国内居民的消费结构发生了很大的变化，服务性消费的比重日益上升，并且带来消费者消费行为和消费心理的巨大转变。消费的需求推动商业模式的发展，商业活动已不仅仅是单纯的购物、休闲等单一活动，而是购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的一站式体验。现代商业空间其功能、类型及规模等都远远超出了过去的范围。在习惯了快节奏的影响下，人们需要一种便捷、高效、经济、多功能的综合空间，以享受高效率的生活和工作。

城市综合体的导入从某个角度来说是现阶段城市经济发展的走向成熟的标志，有数

据显示，在2005年到2010

都市综合体系列之一：发现都市综合体

都市综合体系列 美国纽约的洛克菲勒中心，“纽约心脏”美誉的曼哈顿，日本福冈波多运河城，东京的六本木山庄、阳光城，多伦多伊顿中心，香港新世界中心，香港的时代广场，深圳的中信城市广场，华润中心，上海商城、上海世贸大厦，北京国贸中心等，与这些典型的都市综合体相参照，你能在自己生活的城市中发现几个？ 历史总有惊人的相似。中国城市建筑规划和发展，总能在西方发达国家找到属于它的影子，是偶然？还是必然？

当深圳经历了自身快速发展时期，当深圳的开发者频频走向美国、新加坡、日本等地去学习和考察的时刻，一种引领城市精神、资源共生、聚合增值的地产模式诞生了，它具备了现代城市的全部功能，也被人们俗称为“城中之城”，美国人美其名曰“HOPSCA”（豪布斯卡）--都市都合体。

什么是“都市综合体”

建筑规划专家指出：“城市的每一个功能要素既有一定的独立性，又相互依存、相互补充。”一个居住区，如果是清一色住宅，既无商业、休闲娱乐等配套，又缺乏便捷的道路交通系统，将很难受到市场与客户的青睐；城市中央商务区若全被写字楼占据，而无餐饮、购物、寓所等设施，办公环境将变得空洞乏味。

都市综合体是在建筑综合体上的进一步

都市综合体系列之一：发现都市综合体

都市综合体系列 美国纽约的洛克菲勒中心，“纽约心脏”美誉的曼哈顿，日本福冈波多运河城，东京的六本木山庄、阳光城，多伦多伊顿中心，香港新世界中心，香港的时代广场，深圳的中信城市广场，华润中心，上海商城、上海世贸大厦，北京国贸中心等，与这些典型的都市综合体相参照，你能在自己生活的城市中发现几个？ 历史总有惊人的相似。中国城市建筑规划和发展，总能在西方发达国家找到属于它的影子，是偶然？还是必然？

当深圳经历了自身快速发展时期，当深圳的开发者频频走向美国、新加坡、日本等地去学习和考察的时刻，一种引领城市精神、资源共生、聚合增值的地产模式诞生了，它具备了现代城市的全部功能，也被人们俗称为“城中之城”，美国人美其名曰“HOPSCA”（豪布斯卡）--都市都合体。

什么是“都市综合体”

建筑规划专家指出：“城市的每一个功能要素既有一定的独立性，又相互依存、相互补充。”一个居住区，如果是清一色住宅，既无商业、休闲娱乐等配套，又缺乏便捷的道路交通系统，将很难受到市场与客户的青睐；城市中央商务区若全被写字楼占据，而无餐饮、购物、寓所等设施，办公环境将变得空洞乏味。

都市综合体是在建筑综合体上的进一步

如何用农业用地做“田园综合体”？

乡村旅游与文化综合体的开发模式及运营方向,近年来，休闲农业迅速崛起，对农业增值增效、农民创业增收、农村繁荣稳定发挥重要的推动作用。而要发挥农业休闲、观光、旅游等功能，必须建设配套的商业和服务设施，势必要涉及土地问题。我国实行严格的基本农田保护和建设用地管理政策，它们之间会不会产生矛盾？

哪些地可作为休闲农业用地 1.农民自有住宅、闲置宅基地

惯性思维：在休闲农业园区中常常存在一些村落，开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建，而不是根据现有的基础进行改造和装修。殊不知这不仅破坏了乡村田野的原始风味，而且也在无形中增加了开发者进行酒店住宿土地审批的难度和建设成本。

正确做法：农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐，闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业，因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。

2.农村集体建设用地

是什么：指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡

(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。

主要包括：

乡(镇)村公益事业用地 公共设施用地 农村居民住宅用地 3.四荒地

官网：http://www.sidd.com.cn/

商业综合体设计方案

项目名称：广州黄埔印象旧街区改造 项目地点：广州，黄埔 项目面积：10325㎡

参与设计：吕道伟、赖科、卢世磊 项目策略：刘星村

服务范围：项目策划及定位+空间整体包装设计+施工指导

项目类型：三旧改造设计/旧厂房设计/商业规划设计/休闲文化商务配套/精品酒店/SOHO办公

设计单位：空间印象

黄埔印象，位于广州黄埔东区。这是一个典型的先定位正确后达到空间设计精彩的案例。 他设计的独特之处，并不是在改造黄埔印象原有的两栋旧楼，而是空间印象利用策略型设计+360°视觉管理，做了一个综合性的休闲街区定位，很好地平衡了政府方、投资方和市场的关系。通过挖掘区域的时代精神，结合政府的发展政策，用最适宜的成本，打造了新的商业聚合点，填补了当地缺乏商业聚集中心的缺口。

改造方案出来后，自然是政府、投资方、市场三方皆大欢喜。项目围墙还没打出，铺面已经预订一空。几个月后，政府也下来红头文件：黄埔印象被评为黄埔区国家电子商务示范基地……

以开封国际金融中心项目为例,通过了解项目概况及定位,就这一大型商业综合体的总体规划、建筑物形态及空间组织、建筑单体设计及交通设计作了详细阐述,以期为类似项目设计积累经验。

第3 8卷第 1 9期 2 0 12年 7月

山西建筑SHANXI ARCHI TECTURE

V0. .1 138 No 9

J1 2 1 u. 02

文章编号：0 9 6 2 2 1 1—0 4 0 1 0—8 5(0 2)9 0 0—2

商业综合体设计赵亭(.国电子工程设计院，京 1中北

徐晖

程赘10 0 0 0 0; 3总后勤部建筑设计研究院， .北京 1000) 1() 3

10 3; 2北京市住房和城乡建设科技促进中心，京 006 .北

摘

要-以开封国际金融中心项目为例，通过了解项目概况及定位，这一大型商业综合体的总体规划、就建筑物形态及空间组织、

建筑单体设计及交通设计作了详细阐述，以期为类似项目设计积累经验。 关键词：商业综合体，总体规划，单体设计中图分类号：U 4 T 27文献标识码： A

随着社会的发展，城市商业综合休这种建筑形式越来越多的北最长 1 1I, 8 1总用地面积约 36万 m。总建筑面积 3 . 1 . 16万 m, 44万 n, l地下 7

城市综合体概念简介

城市综合体（英文HOPSCA），是酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心/会展中心（Convention）、公寓（Apartment）的首个英文字母组成。也就是说，每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。以一种功能为主，多种功能配套的多功能高效率建筑群落，往往被称为“城中之城”。

城市综合体是一个城市的微缩体，因为它本身涵盖了众多物业类型，基本具备现代城市的全部功能。而综合体的项目按重要性排序为：商业（含购物中心、商业步行街）、酒店（含酒店式公寓）、写字楼、住宅。业态类别则分为城市购物中心、社区大卖场、城市或社区商业街、城市Shopping mall，以及主题商场、专业市场、批发市场、折旧店、直销店、娱乐类设施等。

综合体是城市的发展方向之一，其经验是：办公、旅店、购物、居住和娱乐，是建筑综合体功能的重要组成，是形成功能协调的基础，而景观和环境则是开发取得效益的前提。

城市综合体功能特征

城市综合体具有很高的价值，通过各种功能的有机组合，能够产生的能量和价值，是不可普通的房地产、住宅或商业的价值来体现的。

第一，

【关注点1】：项目所在城市主要经济指标：（数据采集时间段：

1.项目所在城市的城市GDP、商业GDP、人均GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数； 2.人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况； 3.城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）； 4.统计年鉴（城市经济指标）总表

【关注点2】: 商圈状况分析： 1．商圈结构组织； 2．建成时间及演变过程时间节点； 3．商圈现状：规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电气、步行街等）数量、租金水平； 4．商圈的主要消费特点：分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。 【关注点3】: 个案分析：（选取原则：以出租形式统一经营的购物中心或步行街） 1.整体规模、业态结构、业态配比； 2.租金水平； 3.辅助及配套设施情况 4.在建新项目调查与分析

【关注点4】: 本项目分析： 1.交通组织、配套设施 2.周边环境、各种现有业态情况，该区域人口状况、消费水平 3.项目SWOT分析二、产品及平面规划建议：（一）关于项目总体的平面规划设计 【关注点5】：主要业态结构和规模、空间布局 1）、新兴业态内容的增加及比重； 2）、各主力店的比邻关系及匹配；

【关注点6】：交通组