大朗万科金域松湖

9-17“超级团购”震撼启动！二期新品炫世首发！ 国际精装样板房同期绽放！9月17日 上午9:30 松山湖凯悦酒店

这个城市变化真快… 记忆里熟悉的固有认知，正在被“与时俱进”地改变着。 松山湖大道、国家级高新科技产业园、城市最佳实践区、双轻轨线… 松山湖从城市中心区，升级为首位城区。 继湖区东莞顶级豪宅——万科虹溪诺雅之后， 万科最具城市代表的豪宅产品系——金域系， 在松山湖北部园区核心，开疆一片新的领地，

这便是，万科·金域松湖。 万科·

在园区 相连

世界

每座有理想的城市 都有一个

关于世界的梦想

东莞亦不例外

万科·金域松湖

CAPITAL OF HIGH-TECH PARK

INTERNATIONAL MANSION

松山湖 在城市之上对话世界

如果有一个地方，是东莞都市化、国际化的代言， 那么，她一定是松山湖。 如果有一股力量，能让东莞连接世界， 那么，她必然是松山湖。 如果有一种生活，能让东莞人与国际顶尖品质对接， 那么，她定将在松山湖。

+一线豪宅板块——南中国罕有纯粹富人区 +城市坐标——珠三角新城际中心的松山湖 +北部科技园——面向未来的松山湖腹地

1

中国一线豪宅疆域

2006年，万科松山湖1号开启了松山湖热门豪宅板块的

9-17“超级团购”震撼启动！二期新品炫世首发！ 国际精装样板房同期绽放！9月17日 上午9:30 松山湖凯悦酒店

这个城市变化真快… 记忆里熟悉的固有认知，正在被“与时俱进”地改变着。 松山湖大道、国家级高新科技产业园、城市最佳实践区、双轻轨线… 松山湖从城市中心区，升级为首位城区。 继湖区东莞顶级豪宅——万科虹溪诺雅之后， 万科最具城市代表的豪宅产品系——金域系， 在松山湖北部园区核心，开疆一片新的领地，

这便是，万科·金域松湖。 万科·

在园区 相连

世界

每座有理想的城市 都有一个

关于世界的梦想

东莞亦不例外

万科·金域松湖

CAPITAL OF HIGH-TECH PARK

INTERNATIONAL MANSION

松山湖 在城市之上对话世界

如果有一个地方，是东莞都市化、国际化的代言， 那么，她一定是松山湖。 如果有一股力量，能让东莞连接世界， 那么，她必然是松山湖。 如果有一种生活，能让东莞人与国际顶尖品质对接， 那么，她定将在松山湖。

+一线豪宅板块——南中国罕有纯粹富人区 +城市坐标——珠三角新城际中心的松山湖 +北部科技园——面向未来的松山湖腹地

1

中国一线豪宅疆域

2006年，万科松山湖1号开启了松山湖热门豪宅板块的

万科金域缇香认筹及蓄客方案

认筹目的

鉴于目前房地产市场情况并不乐观，消费者观望情绪明显，且重点竞争项目大东城、东城国际相继开盘，为防止意向客源流失，快速辨别客户诚意度，合理安排推售房源，保证开盘的可靠性，建议本项目于8月中旬采用认筹方式进行客户诚意度筛选，给予诚意客户适当的权益进行重点维护，确保达到开盘热销的效果，短期形成市场热销氛围，确立项目市场地位。

认筹方案制定原则

采用经过成熟市场检验，可行的认筹方案。

认筹方案符合目标客户价值取向，能够有效的刺激目标客户认筹。

既能在蓄客期前期促使诚意客户提早认筹，又能在中后期保证实现持续的认筹热度。

销售条件分析

项目状况

推售节奏安排：根据目前市场表现及项目自身特点，本项目推售拟采用小幅快跑，多频次推盘的推售节奏安排。拟定：

万科金域缇香：

8月25日，第一次开盘，推出391套，推售单位是75平3房，89平4房，88平复式4房；

第二次开盘，预计9月底，推出99套单位，面积是88平复式4房。

第三次开盘，推出量视前期消化量和市场竞争情况而定；

认筹阶段核心问题

如何保证充足的上客量？

如何提高客户的认筹率？

首期和后续推盘认筹如何过渡，侧重点有何不同？

认筹阶段核心策略

保证上客量策略：高调亮相，户外为王；软文、报广做口碑；渠道深

谨呈：长沙市领域房地产开发有限公司

万科金域华府——

『营销策略报告』

长沙世联地产 2010.01.27

商业秘密声明

本文内包含的资料属于世联地产顾问(中国)有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问(中国)有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问(中国)有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。

本报告是严格保密的。

报告思路

¶房地产市场分析 v市场分析，对未来走势做基本判断

¶目标及问题 v理解目标 v找到核心问题

本体分析

房地产市场分析

区域市场分析

竞争分析

目标及问题

核心策略及定位

¶本体分析 v客观评价项目的情况

¶区域市场分析 v从区域整体市场看本项目面临的环境 v从客户层面看本项目面临的市场环境 v从竞争层面看本项目面临的市场环境

策略分解

¶策略分解 v营销策略 v销售策略

本报告是严格保密的。

1项目本体分析

交通配套现状

高铁+高速+公交，三位一体打造交通网络，通达性良好，未来地铁及高铁逐步升级

品牌落地·项目起飞昆明万科品牌落地及金域缇香项目推广方案

万科进入昆明，

昆明不仅是多了一个开发商、多了一个新楼盘，更是多了一种认识住宅产品的新标准！

万科1988年转型房地产，

自1991年进入上海以来，近20年间，布局中国已逾30个城市，应该说已经积累了丰富的新区进入经验。

房地产智库

4c813d58e518964bcf847c7d

万科进厦门——

进惠州——

万科进重庆——

显然，以品牌拉动项目已是不二之选。关键是，如何传递？

客户访谈：昆明人如何看待万科？

“万科如果卖这个价，

那我凤凰城的房子肯

定要涨了！”

朱先生，教育出版机构负责人

“这个价格贵了点吧？

毕竟比周边高出好

多。不过，也要看产

品出来究竟是什么样

子！”

胡先生，烟厂管理层

“我觉得价格高低不能

割裂开来评价，要看

性价比。我比较关注

产品性能！”

（但追问对“性能”的理解，则语

焉不详。）

钱先生，八谦律师事务所首席律师

“万科来了？那我要赶

紧在周边买房子了！”许先生，原路桥总公司管理层

“知道万科。听说万科

的物业服务很好。不

过这个价格好象高了

点！”

刘先生，省水利电力设计院一级建筑师

心态关键词

?知道：普遍都知道万科品牌

?期待：对万科的产品充满期待

?信心：相信万科对土地价值的拉升能力

?理性：对万元房价有一定抗性，但不再遥

东丽湖万科城项目深度调研报告

（调研时间：2011年4月23日——4月27日）

前 言

万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。 目 录 一、 项目概述

二、 东丽湖万科城的开发契机 1、 宏观环境

2、 住宅郊区化的发展趋势

三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道 1、东丽湖万科地块现实条件 2、问题的解决之道 （1）万科城的定位 （2）万科城的项目规划 （3）产品的设计

（4）建筑节能及生态技术 四、东丽湖万科城的营销 1、万科城项目的历史策划演变

2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变 3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素 五、结语

一、项目概述

东丽湖 万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性

东丽湖万科城项目深度调研报告

（调研时间：2011年4月23日——4月27日）

前 言

万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。 目 录 一、 项目概述

二、 东丽湖万科城的开发契机 1、 宏观环境

2、 住宅郊区化的发展趋势

三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道 1、东丽湖万科地块现实条件 2、问题的解决之道 （1）万科城的定位 （2）万科城的项目规划 （3）产品的设计

（4）建筑节能及生态技术 四、东丽湖万科城的营销 1、万科城项目的历史策划演变

2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变 3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素 五、结语

一、项目概述

东丽湖 万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性

万科物业九大服务细节

细节一：四张不变的脸

经过对多年服务的总结，万科物业把客服前台、门岗、车场岗和入户维修确定为关键岗位，并通过多种激励方式降低关键岗位的流动率。让业主看到的是一张张熟悉的面孔，从而感受到邻里之谊的温馨体验，同时大大提高工作人员给业主带来的安全感和信任度。

细节二：二人成排，三人成列

万科物业对无业人员实行高标准的作业服务要求，工作人员在上下班交换岗时，要做到“二人成排，三人成列”的规范标准，而这已经成为万科管辖社区的一道靓丽风景线。

细节三：10米安静距离

万科物业严格要求园区工作人员，如绿化、保洁等，在园区相关服务更工作时，即使只有两个人，彼此间也必须保持在10米以上的间距，有效避免工作中闲聊等情况的发生，以确保业主的安静生活不受干扰。

细节四：保安夜间巡逻配备耳麦

基于对业主生活的真正尊重和最大限度的减少对业主的干扰，万科物业规定，保安工作人员夜间巡逻，对讲机统一更换为耳麦。

细节五：垃圾滞留时间标准

为保证园区整体环境，万科物业通过保洁人员以及其他各业务人员的协作，确保地面垃圾和垃圾桶内垃圾有明确的滞留时间标准。

细节六：15天无痕交接标准

如果某些岗位的员工提出离职要求，为了保证服务效果的延续性，万科物业将通过奖励机制，诚恳的留住员工，与

邓大松《社会保险(第2版)》

目录

绪论

第一节 社会保障制度简史

一、社会保险研究的对象与目的/1 二、社会保险研究的主要内容/2 三、社会保险研究的方法/3

四、学习社会保险的意义与要求/5

第一篇 社会保险基本原理 第一章 社会保险的产生与发展 第一节 社会保险的产生

一、社会保险产生的理论基础/11 二、社会保险产生的原因与条件/13 第二节 社会保险的种类

一、老年、残障和遗属（死亡）保险/16 二、疾病和生育保险/17 三、工伤保险/18 四、失业保险/18 五、家庭津贴制度/19 第三节 社会保险的发展

一、社会保险的原始形式/20 二、社会保险的发展阶段/21 三、社会保险的发展趋势/24 本章小结/31 思考题/32

第二章 社会保险的对象、目的、意义与特征 第一节 社会保险的对象与目的 一、社会保险的对象/33 二、社会保险的目的/36 第二节 社会保险的意义

一、举办国政府高度重视社会保险/38

二、国际组织大力推动世界性社会保险事业发展/39 三、社会保险的作用/40

四、社会保险是市场经济的基本要素/42 第三节 社会保险的特征

一、社会保险是商业性保险进一步发展的产物/43 二、社会保险是一种强制保险/44

三、

万科物业九大服务细节

细节一：四张不变的脸

经过对多年服务的总结，万科物业把客服前台、门岗、车场岗和入户维修确定为关键岗位，并通过多种激励方式降低关键岗位的流动率。让业主看到的是一张张熟悉的面孔，从而感受到邻里之谊的温馨体验，同时大大提高工作人员给业主带来的安全感和信任度。

细节二：二人成排，三人成列

万科物业对无业人员实行高标准的作业服务要求，工作人员在上下班交换岗时，要做到“二人成排，三人成列”的规范标准，而这已经成为万科管辖社区的一道靓丽风景线。

细节三：10米安静距离

万科物业严格要求园区工作人员，如绿化、保洁等，在园区相关服务更工作时，即使只有两个人，彼此间也必须保持在10米以上的间距，有效避免工作中闲聊等情况的发生，以确保业主的安静生活不受干扰。

细节四：保安夜间巡逻配备耳麦

基于对业主生活的真正尊重和最大限度的减少对业主的干扰，万科物业规定，保安工作人员夜间巡逻，对讲机统一更换为耳麦。

细节五：垃圾滞留时间标准

为保证园区整体环境，万科物业通过保洁人员以及其他各业务人员的协作，确保地面垃圾和垃圾桶内垃圾有明确的滞留时间标准。

细节六：15天无痕交接标准

如果某些岗位的员工提出离职要求，为了保证服务效果的延续性，万科物业将通过奖励机制，诚恳的留住员工，与