房地产评估成本途径之下

放低潮凝固

房地产业

房地产评估成本途径的思考

文

白雪梅

资产评估作为一种估价活动

，是为了提供资产在评估时点的公允价值。成本途径作为一条独立的资产评估思路和技术方法，它是从再取得资产的角度来反映资产公允价值的，即以资产重新取得所需要的全部合理支出作为重置成本，并从中扣减被评估资产已经存在的各种贬损因素作为资产公允价值的一种方法。

一、成本途径的理论依据

在采用成本途径对房地产价值进行建筑物在评估评估时，要求对土地价值、

评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性贬值－经济性贬值，重置成本＝土地取得费用＋房地产开发成本＋管理费用＋销售税费＋正常利润，即一宗房地产的价值为土地价值和建筑物残余价值之和。而重置建造全新状态的估价对象所需要的各项必要成本费用和应交纳的税金、正常开发利润之和。

通过分析成本途径基本公式，对卖方而言，生产费用价值论是采用成本途径评估的理论依据。生产费用价值论认为费用

是价值的主体，价值是由费用与利税之和所构成的。卖方可以接受的价格不能低于开发建造该房地产项目所花费的各项必要成本费用和合理的利润税金之和，否则卖方就会亏本。

从买方角度，替代原则是采用成本途径评估的理论依据。作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交

放低潮凝固

房地产业

房地产评估成本途径的思考

文

白雪梅

资产评估作为一种估价活动

，是为了提供资产在评估时点的公允价值。成本途径作为一条独立的资产评估思路和技术方法，它是从再取得资产的角度来反映资产公允价值的，即以资产重新取得所需要的全部合理支出作为重置成本，并从中扣减被评估资产已经存在的各种贬损因素作为资产公允价值的一种方法。

一、成本途径的理论依据

在采用成本途径对房地产价值进行建筑物在评估评估时，要求对土地价值、

评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性贬值－经济性贬值，重置成本＝土地取得费用＋房地产开发成本＋管理费用＋销售税费＋正常利润，即一宗房地产的价值为土地价值和建筑物残余价值之和。而重置建造全新状态的估价对象所需要的各项必要成本费用和应交纳的税金、正常开发利润之和。

通过分析成本途径基本公式，对卖方而言，生产费用价值论是采用成本途径评估的理论依据。生产费用价值论认为费用

是价值的主体，价值是由费用与利税之和所构成的。卖方可以接受的价格不能低于开发建造该房地产项目所花费的各项必要成本费用和合理的利润税金之和，否则卖方就会亏本。

从买方角度，替代原则是采用成本途径评估的理论依据。作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交

房地产评估（实践）(00123)实例

2016《房地产评估》课程设计

（课程代码 00123）

2016《房地产评估》课程设计

（课程代码 00123）

专业：工程管理（独立本科段） 姓名：张海荣 身份证

号： 140223198606022865

根据课程设计要求，以北京宜山房地产评估有限公司名义为委托人（于同江）的这套房产进行评估，撰写评估报告。

1、 致委托方函

致于同江：

承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积

188.42平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款

提供价值参考依据。

估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。 评估对象：

京师家园二栋五

房地产评估报告

估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估

委托方：于同江

估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员： 张**

估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日 估价报告编号：0911030049

资产评估报告

目录

第一部分 致委托方函 ...................................................... 3 第二部分 估价师声明 ...................................................... 4 第三部分 估价假设和限制条件 ............................................... 5

一、假设和限制条件 ....................................................... 5 二、需要特殊说明的事项 ................................................... 6 第四部分 房地产估价结果报告 ............................

第五章 房地产评估

一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、国家规定的商业用地的土地使用权最高出让年限是（ ）年。 A.70 B.50 C.40 D.45

2、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（ ）。 A.城市规划的限制 B.交通通达程度 C.区域的繁华程度 D.公共设施的配套情况

3、用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ ）。 A.整个开发期 B.整个销售期

C.整个开发期和销售期

D.整个开发期和销售期的一半

4、某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（ ）。

A.建筑物建筑总面积为 5000平方米，底层建筑面积为700平方米 B.建筑物建筑总面积为 1500平方米，底层建筑面积为300平方米 C.建筑物建筑总面积为 4800平方米，底层建筑面积为600平方米 D.建筑物建筑总面积为 7000平方米，底层建筑面积为400平方米

5、某宗土地的土地取得成本为800万元，土地开发费为2 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（ ）

房地产估价--- 成本法

第四章

成本法

房地产估价

房地产估价--- 成本法

成本法主要内容 5.1成本法的基本原理 5.2房地产价格构成 5.3成本法的计算公式 5.4建筑物的重置价格 5.5建筑物折旧5.6成本法运用举例

学习内容

房地产估价--- 成本法

一、成本法的基本原理

成本法基本原理+ + + + + 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价步骤

价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

(一)概念：成本法是求取估价对象在估 价时点的重置价格和重建价格，扣除折 旧，以此估算估价对象的客观合理价格 或价值的方法。 非历史成本 是估价时点的成本 是社会平均成本 (二)理论依据：

从卖方的角度来看：销售价格≥成本=各项费用及正常的利润和税金

从买方的角度来看：替代原理支付的最高价格≤他所预计的重新开发建造该房地 产所需花费的代价

房地产估价--- 成本法

一、成本法的基本原理

成本法基本原理+ + + + + 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价步骤

新近开发建造、计划开发建造或者可以 假设重新开发建造的房地产，均适合。

价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

适 用 对 象

特别适用于既无收益又很少发生交易的 房地产的估价 单纯建筑物

房地产项目成本标准

1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；

2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；

3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；

4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米；

6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2；

7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；

8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；

10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；

11、地下室（如有）：增加造价

2011年工程造价平米汇总表

1、 全现浇结构住宅楼：

包括建筑、装饰、采暖、给排水（含中水）、消防、通风、照明、动力、消防报警、电梯、可视对讲、有线电视、电话、防雷接地等十四个专业。含电梯、消防、通风设备，普通灯具；公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，普通洁具、喷洒头。外墙外保温粘贴聚苯板，泰柏板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。

每平米造价1850.98元，其中：建筑工程：1011.17元；电气工程：220.54元；管道工程：316.81元；通风工程：302.46元；

2、 全现浇结构板式小高层住宅楼：

包括建筑、装饰、采暖、给排水（冷水、热水、中水、排水、雨水）、消防、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等十个专业。外墙保温聚苯板随混凝土浇注，外墙内保温粘贴水泥聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，双侧通常采光井，采暖系统为分户计量，混凝土为预拌混凝土，不含消防报警、配电箱及多功能户门。土方运距5公里以内。

每平米造价1442.17元，其中：建筑工程：803.59元；装饰工程：306.62元；电气工程：238.65元；管道工程：81.16元；通风工程：12.15元；

3、 全现浇结构板式住宅楼：

房地产项目成本标准

1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；

2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；

3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；

4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米；

6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2；

7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；

8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；

10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；

11、地下室（如有）：增加造价

房地产抵押估价技术报告

（仅供估价机构存档和有关管理部门查阅）

估价项目名称：湖北豪晨机车有限公司位于天门市天门

委托方：湖北豪晨机车有限公司估

价

方：湖北中信房地产土地估价有限公司估价人员：王若璞估价作业日期：二估价报告编号：中信估字（估价技术报告编号：中信估技字（经济开发区天仙公路南房地产抵押价值评估

潘志木

○一五年六月二十四日至二○一五年六月三十日 2015）AYP第063005号 2015）AYP第063005号

共 39页 湖北豪晨机车有限公司位于天门市天门经济开发区天仙公路南房地产 第 1 页

房地产抵押估价技术报告

一、估价对象实物状况描述与分析 （一）估价对象范围界定

本次估价对象为位于天门市天门经济开发区天仙公路南房地产，评估范围内建筑面积合计为9501.66平方米，土地使用权面积为46398.79平方米，其中各栋房屋及土地具体情况如下表：

幢号 1幢 2幢 — 规划用途 宿舍楼 厂房 — 结构 混合 钢混 — 楼层 1-3/3 1/1 — 建筑面积 (平方米) 1794.65 46398.79 7707.01 9501.66 46398.79 — 工业用地 土地使用权面积(平方