假设开发法计算公式

假设开发法

一、单项选择题

1、假设开发法中预期开发后的楼价不可用（ C ）求取。

A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法 2、运用假设开发法估价时，选择最佳开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，最重

要的是选择（ A ）。

A、最佳的用途 B、最适当的规模 C、最合适的档次 D、最适宜的时间 3、某工程，总建筑面积12400平方米，于2005年3月16日开工，土地使用年限自开工之

日起计50年，至估价时点2006年9月16日完成主体结构，距建成尚需一年半。预计建成后半年可租出，可出租面积为建筑面积的70%，月净租金收入45元/平方米，出租率为85%，设还原利率为9%，折现率为13%，续建完成后的价值为（ ）万元。 A、3658.20 B、2836.50 C、3406.45 D、3403.80 (解： 此题的关键是要会花时间轴，再有就是看清待求的是续建完成后的价值；

05年3月起计50年，06年9月完成主体结构——期间为1.5年，建成还需一年半，说明建成之日为08年3月，此

估价过程 A、市场比较法 1、基本原理

市场比较法，是在求取一宗评估宗地的价格时，根据替代原理，将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。其基本公式：

V=VB XA XBXD X正 式中：V：待估宗地价格； VB：比较实例价格；

A：待估宗地情况指数／L匕较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价期日地价指数／L匕较实例宗地交易日期地价指数

D：待估宗地区域因素条件指数／L匕较实例宗地区域因素条件指数

E：待估宗地个别因素条件指数／L匕较实例宗地个别因素条件指数

具体测算思路是： 1)选取比较实例；

2)选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条件；

3)在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表；

4)根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。 5)采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。

6)对比准价格进行分析，确定市场比较法测算结果。 2、估价过程 (1)比

估价过程

A、市场比较法

1 、基本原理

市场比较法，是在求取一宗评估宗地的价格时，根据替代原理，将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。其基本公式：V=VB XA XBXD X正

式中：V:待估宗地价格；

VB :比较实例价格；

A :待估宗地情况指数/ L匕较实例宗地情况指数

B :待估宗地估价期日地价指数/ L匕较实例宗地交易日期地价指数

D :待估宗地区域因素条件指数／L 匕较实例宗地区域因素条件指数

E :待估宗地个别因素条件指数／L 匕较实例宗地个别因素条件指数

具体测算思路是:

1) 选取比较实例；

2) 选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条件；

3) 在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格

差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表；

4) 根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。

5) 采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。

6) 对比准价格进行分析，确定市场比较法测算结果。

2 、估价过程

(1) 比较实例的选择

估价对象设定用途为城镇住宅用地，受托

房地产评估的假设开发法及案例分析

学院：财政与公共管理学院 班级：09税务2班

房地产评估的假设开发法

关键词： 房地产 价值评估 地产开发 假设开发法

正文：

随着经济的快速发展，城市化进程不断加快，房产除了作为人们重要的生产要素和生活必需品外，作为一种商品也是人们投资置业的良好对象。房产转让、租赁、抵押、作价出资都需要价值评估。服务领域的扩大，使价值评估作用也越来越大。房地产价值评估的一个重要方法就是假设开发法，特别是在现阶段我国房地产开发长期火爆的大环境下，假设开发法更是拥有重要实用意义。

1、 房地产评估假设开发法的基本思路：

假设开发法又称为剩余法、到算法或预期开发法，是将被估房地产开发后的预期价值扣除预期的正常投入费用、正常税金和合理利润后，以剩余部分的价值作为依据测算房地产评估值的方法。

假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提出。杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值

第九章 假设开发法及其应用 计算器 打印

颜色选择： 字体大小： 大 中 小 隐藏所有答案 一、单项选择题

1、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（ ）的“倒算法”。 A、市场法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法

【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】

【加入题库收藏夹】 【加入题库打印收藏夹】 【答疑编号10525734,点击提问】 【隐藏答案】 【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。参见教材P320。

2、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（ ）进行估价。

A、比较法 B、成本法 C、假设开发法 D、长期趋势法

【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】

【加入题库收藏夹】 【加入题库打印收藏夹】 【答疑编号10525736,点击提问】 【隐藏答案】 【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价

房地产评估假设开发法的应用解析

【摘要】随着我国市场经济体制的逐渐完善，房地产业成为了国民经济的重要组成，假设开发法在房地产评估中也得到了广泛应用。本文首先概述了假设开发法的含义及应用条件、理论模型、应用流程，然后分析了假设开发法在房地产评估的应用模型，最后结合应用实际探讨了假设开发法在房地产评估中的应用难点。

【关键词】房地产；评估；假设开发法

引言

随着我国房地产的迅猛发展和日益扩大，房地产不断促进我国的经济增长和人民生活水平的提高。为了确保房地产市场合理健康的发展，房地产评估也随之兴起，其业务也不断增多，人们也更加关注和研究房地产评估的理论和方法。对于房地产项目来说，可以采用市价法、成本法、收益法以及假设开发法等来进行评估[ 1]。作为房地产估价的重要方法之一，假设开发法具有较强的可操作性和适用范围较大的特点，能够为房地产的评估和项目投资评价提供方法和技术支持，为房地产经济活动提供更好的服务。

1 假设开发法的基本理论

1.1假设开发法的含义及应用条件

假设开发法（Hypothetical Development Method）又可以称为剩余法，余值法或倒算法。根据《房地产估计规范》中对于“假设开发法”的定义，假设开发法是预测估

假设开发法作业

1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。试用传统方法求开发商能承受的地价。（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息）

解：根据题意应采用假设开发法之传统方法计算。 （1）设开发商能承受的地价为V （2）开发完成后的总价值 3000×40=120000（元）

（3）建造成本、专业费用及配套费用 1050×40×（1+6%+15%）=50820（万元） （4）投资利息

V×12%×4+50820×12%×2=0.48V+12196.80 （5）税收

120000×5%=6000（万元） （6）开发商利润

（V+50820）×30%=0.3V+15246

（7）V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6）

=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V 则V=20077.08（万元） 注：本题中应注意以下几点： ①购买待开发房地

附件二

收费基价直线内插法计算公式

（收费基价）

（计费额）

注：

1）x1、x 2为《建设工程监理与相关服务收费标准》附表二中计费额的区段值；y1、y2为对应于x 1、x 2的收费基价；x为某区段间的插入值；y为对应于x由插入法计算而得的收费基价。

2）计费额小于500万元的，以计费额乘以3.3％的收费率计算收费基价； 3）计费额大于1，000，000万元的，以计费额乘以1.039％的收费率计算收费基价。

y2-y1

y=y1+ (x-x1)

x2-x1

【例】若计算得计费额为600万，计算其收费基价。

根据《建设工程监理与相关服务收费标准》附表二：施工监理服务收费基价表，计费额处于区段值500万（收费基价为16.5万）与1000万（收费基价为30.1万）之间，则对应于600万计费额的收费基价

30.1-16.5

y=16.5+ ×(600-500)＝19.22（万）

1000-500

１

附件三

序号 违法违规行为 处罚标准 责令改正，没收违法所得，可以并处违法所处罚依据 《中华人民共和国价格法》 第三十九条； 《价格违法行为行政处罚规定》 第七条． 《中华人民共和国价格法》 第四十五条； 1 发包

内插法（Interpolation Method）

什么是内插法

在通过找到满足租赁交易各个期间所支付的最低租金支付额及租赁期满时租赁资产估计残值的折现值等于租赁资产的公平价值的折现率，即租赁利率的方法中，内插法是在逐步法的基础上，找到两个接近准确答案的利率值，利用函数的连续性原理，通过假设关于租赁利率的租赁交易各个期间所支付的最低租金支付额及租赁期满时租赁资产估计残值的折现值与租赁资产的公平价值之差的函数为线性函数，求得在函数值为零时的折现率，就是租赁利率。

内插法原理

数学内插法即“直线插入法”。其原理是，若A(i1,b1),B(i2,b2)为两点，则点P（i,b)在上述两点确定的直线上。而工程上常用的为i在i1,i2之间，从而P在点A、B之间，故称“直线内插法”。

数学内插法说明点P反映的变量遵循直线AB反映的线性关系。 上述公式易得。A、B、P三点共线，则

(b-b1)/(i-i1)＝（b2-b1)/(i2-i1)=直线斜率，变换即得所求。

内插法的具体方法

求得满足以下函数的两个点，假设函数为线性函数，通过简单的比例式求出租赁利率。

以每期租金先付为例，函数如下：

A表示租赁开始日租

公式名称次数密度 组距

数学公式各组次数/组距 (最大值-最小值)/组数 全距/1+3.322*lgN 全距/组数 (上限+下限)/2 上限-相邻组的组距/2 下限+相邻组的组距/2x

说明

字母含义

组中值

开口组只有上限 开口组只有下限 简单x x n f

n

x

算术平均数x

xf fn

加权

:平均数 ：单位变量值 ：总体单位数 ：权数

H

调和平均数H

1 x

简单

m 1 x *m

加权

H :平均数 x :单位变量值 n :总体单位数 m :权数

G

n

几何平均数G f

f

x xf

简单 加权

G :平均数 n :项数

:连乘

Me

L

2

s m 1 *d fm

下限公式

中位数

Me

f

U

2

sm 1 *d fm

上限公式

计数 中位数所在后各组累计 s m 1 : 数 f m :中位数所在组的次数 d :中位数所在组的组距M o :众数 L :中位数所在的下限 U :中位数所在的上限 1 :众数所在组的次数与前一组

M e :中位数 L :中位数所在的下限 L :中位数所在的下限 U :中位数所在的上限 中位数所在组前各组累 s m 1 :

M

o

L

1 1 2 2 1 2

*d

下限公