物业服务企业章程范文

附件3：

上海市 区 小区 关于选聘物业服务企业方案的公告

本小区与 物业服务企业签订的物业服务合同将于 年 月 日到期，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见》的相关规定和《业主大会议事规则》的约定，本小区将于 年 月 日采用 方式召开业主大会讨论选聘物业服务企业的事项，现将选聘方案公告如下：

一、拟选聘物业服务企业的标准

1、资质等级为 （ 级/ 级以上）；

2、近一年内信用信息中不良业绩信息记录分值低于6分；

3、管理实绩要求 4、其它 二、物业服务标准和费用

1、综合管理服务 级 元/月/平方米， 2、公共区域清洁卫生服务 级 元/月/平方米， 3、公共区域秩序维护服务费

前期物业管理中物业服务企业的法律地位

作者：黄荣士

来源：《神州·上旬刊》2020年第08期

摘要：前期物业服务，是整个物业服务及管理中，重要的管理内容和组成部分。对其进行整体的内容划分，并明确物业服务企业的法律地位，是十分必要的。尤其是在前期物业服务中，明确物业的管理规定以及物业和业主的法律关系，有助于进一步的确定物业服务企业的法律地位。本文从这两点入手，进一步阐述物业公司在与业主、建设单位签署前期物业管理合同中的法律地位。对明确三方权利，签订委托合同，提出相关建议。

关键词：前期物业;物业管理;法律地位

一、前期物业管理概述

前期物业管理，是在业主或业主大会选择物业服务企业之前，由建筑单位首先选择物业服务企业，并签订相关物业管理合同，完成物业管理服务的过程。在前期物业管理中，物业服务企业要通过正式书面的合同确定提供的服务内容，并进一步明确物业费用的标准，以及企业具有的权利、需要完成的义务。从法律地位方面来看，前期物业管理中，物业企业要明确物业管理的规定，并确定与业主的法律关系，并进一步通过与建筑单位和业主之间的法律合同，确定自身的法律地位，维护企业的合法权益。

二、前期物业管理的规定

前期物业管理规定，明确了业主在购买物业以前，物业管理由建设者

前期物业管理中物业服务企业的法律地位

作者：黄荣士

来源：《神州·上旬刊》2020年第08期

摘要：前期物业服务，是整个物业服务及管理中，重要的管理内容和组成部分。对其进行整体的内容划分，并明确物业服务企业的法律地位，是十分必要的。尤其是在前期物业服务中，明确物业的管理规定以及物业和业主的法律关系，有助于进一步的确定物业服务企业的法律地位。本文从这两点入手，进一步阐述物业公司在与业主、建设单位签署前期物业管理合同中的法律地位。对明确三方权利，签订委托合同，提出相关建议。

关键词：前期物业;物业管理;法律地位

一、前期物业管理概述

前期物业管理，是在业主或业主大会选择物业服务企业之前，由建筑单位首先选择物业服务企业，并签订相关物业管理合同，完成物业管理服务的过程。在前期物业管理中，物业服务企业要通过正式书面的合同确定提供的服务内容，并进一步明确物业费用的标准，以及企业具有的权利、需要完成的义务。从法律地位方面来看，前期物业管理中，物业企业要明确物业管理的规定，并确定与业主的法律关系，并进一步通过与建筑单位和业主之间的法律合同，确定自身的法律地位，维护企业的合法权益。

二、前期物业管理的规定

前期物业管理规定，明确了业主在购买物业以前，物业管理由建设者

广州市物业服务企业退出物业项目管理办法

（征求意见稿） 第一章 总则

第一条 为规范物业服务企业退出物业项目管理的活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，做好物业项目管理服务的衔接工作，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《广东省物业管理条例》的有关规定，制定本办法。

第二条 本市行政区域内因业主、业主大会不再续聘前期物业服务企业、物业服务合同期满双方当事人不再续约或者双方当事人依据法律、法规和合同约定提前解除物业服务合同，原物业服务企业退出物业项目管理的活动，适用本办法。

第三条 物业服务企业退出物业项目管理应当本着维护社会稳定、保证业主生活秩序、诚信守法、平稳有序的原则进行。

第二章 职责要求

第四条 市国土资源和房屋管理局负责本市物业服务企业退出物业项目管理活动的监督。

各区、县级市国土房管（分）局负责本辖区内物业服务企业退出物业项目管理活动的指导和管理。

第五条 区、县人民政府应当组织街道办事处、乡镇人民政府及相关职能部门对本辖区内物业服务企业退出物业项目管理的具体行为实施监督。

街道办事处、乡镇人民政府应当及时协调解决业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业在退出物业项目管理阶段出现

前期物业管理中物业服务企业的法律地位

作者：黄荣士

来源：《神州·上旬刊》2020年第08期

摘要：前期物业服务，是整个物业服务及管理中，重要的管理内容和组成部分。对其进行整体的内容划分，并明确物业服务企业的法律地位，是十分必要的。尤其是在前期物业服务中，明确物业的管理规定以及物业和业主的法律关系，有助于进一步的确定物业服务企业的法律地位。本文从这两点入手，进一步阐述物业公司在与业主、建设单位签署前期物业管理合同中的法律地位。对明确三方权利，签订委托合同，提出相关建议。

关键词：前期物业;物业管理;法律地位

一、前期物业管理概述

前期物业管理，是在业主或业主大会选择物业服务企业之前，由建筑单位首先选择物业服务企业，并签订相关物业管理合同，完成物业管理服务的过程。在前期物业管理中，物业服务企业要通过正式书面的合同确定提供的服务内容，并进一步明确物业费用的标准，以及企业具有的权利、需要完成的义务。从法律地位方面来看，前期物业管理中，物业企业要明确物业管理的规定，并确定与业主的法律关系，并进一步通过与建筑单位和业主之间的法律合同，确定自身的法律地位，维护企业的合法权益。

二、前期物业管理的规定

前期物业管理规定，明确了业主在购买物业以前，物业管理由建设者

前期物业期间建设单位是否有权更换物业服务企业 案情简介： 2008年8月，上海某物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）与上海某房地产发展有限公司（以下统称“开发商”）签订《前期物业服务合同》约定由该物业公司为上海市浦东新区某小区提供为期两年的物业服务，后开发商决定不再续约，开发商将另行选聘物业服务企业接管该楼盘。开发商的行为遭到业主的极力反对，最终更换物业管理未能成功。本案的主要争议焦点是建设单位是否有权在前期物业期间更换物业服务企业，针对本焦点，笔者将在下文中具体予以阐述。 一、前期物业服务期间建设单位是否有权解聘物业服务企业 讨论建设单位是否有权在前期物业期间解聘物业服务企业，也就是讨论建设单位在前期物业期间是否有对物业服务企业享有单方解除权。当事人单方解除合同的方式主要有两种，一种是法定解除，另一种是约定解除。法定解除是指合同成立之后，没有履行或没有完全履行完毕之前，当事人一方通过行使法定解除权而使合同效力消灭的行为。约定解除是指当事人双方在合同中约定，在合同成立之后，没有履行或没有完全履行完毕之前，由当事人一方在某种解除合同的条件成就时享有解除权，并可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭。本案中不涉及法定解除合同的相关规定。

关于规范物业服务企业行为的建议

物业管理问题涉及市民切身利益，是大家普遍关心的热点、难点、焦点问题，随着城市的发展和生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高，但通过本人体会、观察及多方面了解，感觉我市的物业管理工作中还普遍存在一些共性问题，主要有：

1、业主从服务对象转变成了被管理对象，物业企业从服务位置转变成了单纯的管理位置。因而，服务意识不强，服务质量不高。

2、不少小区物业管理是开发商自建自管，一些物业企业内无提高质量、优质服务的动力，外无市场竞争、优胜劣汰的压力，对物业企业的管理和监管力度不够。

3、收费管理不够规范。目前，向业主收取物业费是正常的，但收了多少，怎么花，剩多少，业主一概不知，物业收费标准谁负责，收费不公开、不透明。

针对以上问题，提出如下建议：

1、要引导物业企业树立服务观念。一方面，要认真学习、贯彻《物业法》，使物业管理工作有法可依，有章可循。另一方面，要加强物业企业内部人员的岗位技能、职业道德、服务意识等方面的培训，提高物业服务人员的服务意识和服务能力，从而减少矛盾，化解纷争。

2、要加强监管，对不能很好履行物业公司职责的，应撤销其营业资格。

3、物业费的使用要透明化、公开化。我市绝大多数的物业企业通常不公布

a

物业服务企业监督考核评分标准项目 考 核 内 容 分 值 评分细则 缺少一项扣减 0.5 分 未连接 Internet 网络扣 减 1 分，未实行网络办 公扣减 1 分，未安排专 人负责扣减 1 分 未持证上岗 1 人次扣减 0.5 分，未统一着装扣 减 0.5 分 制度不健全扣减 1 分， 未上墙扣减 0.5 分，无 检查扣减 0.5 分 机制未健全扣减 1 分， 造成上访或被新闻媒 体曝光每次扣减 0.5 分，办结率、回访率、 满意率低 5%扣减 1 分 缺少一项扣减 0.5 分 不配合工作每次扣减 0.5 分，未按规定完成 相关任务扣减 0.5 分 得分 1.1 企业、各项目管理处必须配备电脑、数 2 码相机、传真机、打印机等办公设备。 1.2 熟练运用 Internet 网络办公并设专人负 责。

3

1.3 岗位齐全，分工明确，物业管理人员、 项目经理及专业技术人员持证上岗。工作 1 人员统一着装，挂牌服务。 1.4 企业规章制度健全，收费标准、收费项 企 业 管 理 目、管理制度、办事程序、岗位职责张贴 上墙，做到有措施、有落实、有检查、有 考核、有奖惩，责任落实明确。 2

1.5 有健全、完善、高效的维修及投诉处理 机制，有记录、有落

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物业服务企业监督考核评分标准项目 考 核 内 容 分 值 评分细则 缺少一项扣减 0.5 分 未连接 Internet 网络扣 减 1 分，未实行网络办 公扣减 1 分，未安排专 人负责扣减 1 分 未持证上岗 1 人次扣减 0.5 分，未统一着装扣 减 0.5 分 制度不健全扣减 1 分， 未上墙扣减 0.5 分，无 检查扣减 0.5 分 机制未健全扣减 1 分， 造成上访或被新闻媒 体曝光每次扣减 0.5 分，办结率、回访率、 满意率低 5%扣减 1 分 缺少一项扣减 0.5 分 不配合工作每次扣减 0.5 分，未按规定完成 相关任务扣减 0.5 分 得分 1.1 企业、各项目管理处必须配备电脑、数 2 码相机、传真机、打印机等办公设备。 1.2 熟练运用 Internet 网络办公并设专人负 责。

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1.3 岗位齐全，分工明确，物业管理人员、 项目经理及专业技术人员持证上岗。工作 1 人员统一着装，挂牌服务。 1.4 企业规章制度健全，收费标准、收费项 企 业 管 理 目、管理制度、办事程序、岗位职责张贴 上墙，做到有措施、有落实、有检查、有 考核、有奖惩，责任落实明确。 2

1.5 有健全、完善、高效的维修及投诉处理 机制，有记录、有落

关于规范物业服务企业行为的建议

物业管理问题涉及市民切身利益，是大家普遍关心的热点、难点、焦点问题，随着城市的发展和生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高，但通过本人体会、观察及多方面了解，感觉我市的物业管理工作中还普遍存在一些共性问题，主要有：

1、业主从服务对象转变成了被管理对象，物业企业从服务位置转变成了单纯的管理位置。因而，服务意识不强，服务质量不高。

2、不少小区物业管理是开发商自建自管，一些物业企业内无提高质量、优质服务的动力，外无市场竞争、优胜劣汰的压力，对物业企业的管理和监管力度不够。

3、收费管理不够规范。目前，向业主收取物业费是正常的，但收了多少，怎么花，剩多少，业主一概不知，物业收费标准谁负责，收费不公开、不透明。

针对以上问题，提出如下建议：

1、要引导物业企业树立服务观念。一方面，要认真学习、贯彻《物业法》，使物业管理工作有法可依，有章可循。另一方面，要加强物业企业内部人员的岗位技能、职业道德、服务意识等方面的培训，提高物业服务人员的服务意识和服务能力，从而减少矛盾，化解纷争。

2、要加强监管，对不能很好履行物业公司职责的，应撤销其营业资格。

3、物业费的使用要透明化、公开化。我市绝大多数的物业企业通常不公布