最高人民法院商品房买卖合同纠纷裁判规则

最高人民法院物业服务合同纠纷裁判规则４条

规则摘要

1.物业服务合同的解除与业主权利保障——原告业委会与被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。 2.不可抗力事件中物业管理瑕疵导致的损失赔偿不宜过高 ——物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产损害，物业公司应当承担相应的赔偿责任。但是应当结合物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，物业赔偿标准不易过高。

3.物业服务合同效力及物业费减免请求的认定——业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。

4.业主委员会的原告诉讼主体资格认定——业主委

最高人民法院民事裁判规则

1.商户对信用卡刷卡消费签名仅负一般形式审核义务

——特约商户对信用卡刷卡消费者签名负有形式上的一般审查核对义务，核对的内容包括汉字书写形态是否大致相符。

标签：储蓄合同-特约商户-刷卡消费-签购单-一般形式审核义务

案情简介：2006年，袁某以其无密信用卡被他人在科技公司刷卡消费1.1万余元为由，诉请科技公司赔偿，并以银行未履行对特约商户收银员的培训为由要求承担连带赔偿责任。

法院认为：袁某在申办信用卡时未设定密码，仅凭签字授权支付，故对持卡人签名笔迹的核对成为科技公司的审查义务。在审查签名一致性时，科技公司作为普通商家，其所负注意义务应系一般程度的注意义务。要求其收银员有超于常人的辨别能力，过于苛刻，亦与信用卡安全简便快捷的使用目的不符。本案POS单上均有袁某签名字样，且该字体与袁某本人在信用卡申请表预留签名无明显差异，袁某未能提供涉案信用卡背面的预留签名，就无从判断持卡人在签购单上的签名与信用卡背面的预留签名是否相符，故应认定科技公司收银员已尽到合理审查的义务，对袁某信用卡被他人盗刷损失的发生不存在过错，不应对袁某损失承担责任。判决驳回袁某诉请。

实务要点：特约商户对信用卡刷卡消费者签名负有形式上的一般

最高人民法院民事裁判规则

1.为短期融资目的而进行的股权转让及回购应为合法 ——当事人之间出于短期融资需要，而非以长期牟利为目的而进行的股权协议转让及回购等安排，其合法性应予承认。

标签：股权转让-合同性质-股权回购

案情简介：2003年，投资公司就受让实业公司所持公路公司49%股权，签订股权转让协议，并约定了回购条款。嗣后，实业公司以该股权转让实为企业间借贷为由主张无效，并提供了由其拟稿，呈交国资部门的请示函，显示实业公司“因流动资金周转暂时困难”而以股权转让及回购方式借款。庭审中，投资公司按法院要求提供了该文件原稿。 法院认为：实业公司提供的请示函虽载明股权回购系其“流动资金周转暂时困难”而借款的背景事实，但该函系实业公司单方起草的请示稿件，未经投资公司确认，不能作为本案定案依据。投资公司虽在案件审理过程中，亦主动提供该份材料，但其称系按法院要求提供，并不因此当然代表其对该文件内容真实性、合法性的认可。鉴于原审法院对其真实性不予认可，二审中实业公司亦未提交新证据充分证明其主张，故实业公司关于以此函证明双方存在资金借贷关系的主张不能得到支持。况且，股权协议转让、股权回购等作为企业之间资本运作形式，已成为企业之间常见的融资方式，如并非以长

最高人民法院民事裁判规则

1.企业间以虚假贸易形式进行借贷，所签协议应无效 ——企业间通过虚假贸易形式进行借贷活动的，属于以合法形式掩盖非法目的的行为，因此签订的协议应认定为无效。

标签：借款合同-合同性质-以合法形式掩盖非法目的-虚假贸易

案情简介：2008年，材料公司为向实业公司融资借款，采用代理采购方式，约定实业公司代理贸易公司向材料公司采购钢卷，贸易公司向实业公司支付代理费28万元，查某对贸易公司债务承担无限责任担保。买入单价每吨8015元，卖出单价每吨7800元。同日，实业公司与材料公司签订《销售合同》，随后，实业公司支付材料公司货款。在实业公司依代理采购协议向材料公司、贸易公司、查某追索垫付货款2000万元时，材料公司已进入破产程序，其破产管理人提出本案代理采购协议及销售合同实为企业间借贷，应认定无效。

法院认为：同一日高买低卖完全违背商业常理。在钢卷买卖不存在专营或限制经营，材料公司与贸易公司之间亦不存在联系沟通障碍的情况下，贸易公司额外支付代理费的循环采购行为显然违背交易惯例。本案证据链证明，案涉钢卷买卖，是材料公司、实业公司、贸易公司以货物买卖形式掩盖的企业间融资交易。采用虚假贸易形式进行的借贷活动，违反了国家相关金融

最高人民法院公报刊载关于借贷合同纠纷

典型案例 （一）

一、中国农业银行西藏自治区分行营业部诉西藏吉庆实业开发公司抵押借款合同纠纷一案（2005年12月8日最高院（2005）民二

终字第186号判决书）

《民事诉讼法》第五十三条关于共同诉讼的问题规定，是就主体合并审理必须经当事人同意做出的规定，其前提必须是当事人一方或双方必须为两人以上。我国法律并无客体合并审理必须经当事人一致同意的强制性规定。债权人就两笔到期债务一起提起诉讼，人民法院合并审理并作出一份判决并不违反法律规定。

关于律师费、差旅费及其他实现债权的费用负担问题，如果当事人在协议中有明确约定，该约定系当事人真实意思表示，且不违反国家强制性规定，应为有效，人民法院应当予以保护。

关于律师代理费的保护问题，应当以债权人与律师事务所就代理签订代理合同，且实际支付了代理费为前提。律师的费的数额应当以当事人之间的合意为依据，人民法院不能以有关部门颁布的律师服务标准作出认定。

当事人以一审法院超额查封应与解封为由上诉的，不属于对一审判决上诉的范畴，二审法院对此不应审理。

二、中国东方资产管理公司大连办事处诉辽宁华曦集团公司等借款担保纠纷案（2003年8月28日最高院

最高人民法院公报刊载关于借贷合同纠纷

典型案例 （一）

一、中国农业银行西藏自治区分行营业部诉西藏吉庆实业开发公司抵押借款合同纠纷一案（2005年12月8日最高院（2005）民二

终字第186号判决书）

《民事诉讼法》第五十三条关于共同诉讼的问题规定，是就主体合并审理必须经当事人同意做出的规定，其前提必须是当事人一方或双方必须为两人以上。我国法律并无客体合并审理必须经当事人一致同意的强制性规定。债权人就两笔到期债务一起提起诉讼，人民法院合并审理并作出一份判决并不违反法律规定。

关于律师费、差旅费及其他实现债权的费用负担问题，如果当事人在协议中有明确约定，该约定系当事人真实意思表示，且不违反国家强制性规定，应为有效，人民法院应当予以保护。

关于律师代理费的保护问题，应当以债权人与律师事务所就代理签订代理合同，且实际支付了代理费为前提。律师的费的数额应当以当事人之间的合意为依据，人民法院不能以有关部门颁布的律师服务标准作出认定。

当事人以一审法院超额查封应与解封为由上诉的，不属于对一审判决上诉的范畴，二审法院对此不应审理。

二、中国东方资产管理公司大连办事处诉辽宁华曦集团公司等借款担保纠纷案（2003年8月28日最高院

最高人民法院有关债务承担裁判规则18条

核心提示：合同外的第三人向合同中的债权人承诺承担债务人义务的，如无充分证据证明债权人同意债务转移给该第三人或债务人退出合同关系，不宜认定构成债务转移，一般应认定为债务加入。第三人向债权人表明债务加入的意思后，即使债权人未明确表示同意，但只要其未明确表示反对或未以行为表示反对，仍应认定为债务加入成立，债权人可依债务加入关系向该第三人主张权利。

本期导读

1.债权人接受第三人承担债务承诺，应视为债务加入

——第三人向债权人表明偿还股权转让款债务加入的意思后，即使债权人未明确表示同意，仍应认定为债务加入成立。

2.并存的债务承担与附条件免责债务承担，如何区分

——第三人承诺在满足一定条件时加入债务承担，当该条件成就时，债权人可要求原债务人和该第三人共同偿还债务。

3.第三人出具还款保证，应视为并存的保证债务承担

——债务人与第三人为债权人另行提供担保并为债权人接受，除债权人和保证人有相反意思表示外，保证责任不免除。

4.约定以抵押物置换保证，未经债权人同意不能免责

——无证据证明债权人同意以相关抵押物置换保证担保，保证人仅以债务人的单方置换承诺主张免责的，应不予支持。

5.免责式债务承担未经债权人同意，不发生

——最高人民法院司法解释中关于商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿的适用和《物权法》中不动产登记、期房预告登记等制度的相关规定

随着经济的发展、人民生活水平的提高，房地产业迅猛地发展起来，安居乐业已是人们追求的根本，房屋作为最主要的不动产，与我们的生活息息相关。但在商品房买卖中，开发商往往拥有资金和信息优势，并借助相关优势规避法律责任，侵害作为弱势地位的购房者的利益。近些年来，房地产交易行为的不规范已成为一个比较严重的社会问题。一些房地产开发商严重违背诚实信用原则，其行为直接影响着房地产市场的健康发展：有的发布虚假广告，有的设置定金圈套，有的一房两卖或多卖，采取欺诈手段损害购房消费者的权益；有的甚至房屋面积严重缩水或者存在着质量隐患。这些问题困扰着购房者，也损害了购房者的合法权益。我们应加强法律意识，积极寻求法律途径解决，对于商品房开发商和销售商的违法行为予以惩罚，以维护自己的合法权益。

早在1993年我国就制定了《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》），借鉴了英美法系的惩罚性赔偿

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制度，规定商品欺诈和服务欺诈实行两倍的赔偿，正式地、有限制地采用了惩罚性赔偿制度。惩罚性赔偿就是行为人恶意实施该行为，或对行为有重大过失时，以对

最高人民法院有关债务承担裁判规则18条

核心提示：合同外的第三人向合同中的债权人承诺承担债务人义务的，如无充分证据证明债权人同意债务转移给该第三人或债务人退出合同关系，不宜认定构成债务转移，一般应认定为债务加入。第三人向债权人表明债务加入的意思后，即使债权人未明确表示同意，但只要其未明确表示反对或未以行为表示反对，仍应认定为债务加入成立，债权人可依债务加入关系向该第三人主张权利。

本期导读

1.债权人接受第三人承担债务承诺，应视为债务加入

——第三人向债权人表明偿还股权转让款债务加入的意思后，即使债权人未明确表示同意，仍应认定为债务加入成立。

2.并存的债务承担与附条件免责债务承担，如何区分

——第三人承诺在满足一定条件时加入债务承担，当该条件成就时，债权人可要求原债务人和该第三人共同偿还债务。

3.第三人出具还款保证，应视为并存的保证债务承担

——债务人与第三人为债权人另行提供担保并为债权人接受，除债权人和保证人有相反意思表示外，保证责任不免除。

4.约定以抵押物置换保证，未经债权人同意不能免责

——无证据证明债权人同意以相关抵押物置换保证担保，保证人仅以债务人的单方置换承诺主张免责的，应不予支持。

5.免责式债务承担未经债权人同意，不发生

商品房买卖合同纠纷典型案例剖析

近日，记者从贵阳仲裁委获悉，2010年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。 热点一：认购纠纷 案例回放：

2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院