项目开发前期工作流程

建设项目前期工作

建设项目前期工作是一项复杂的有机的系统的工作，涉及发改 委、建设局（规划局）、国土局、环保局、水利局、林业局、安监局、

消防支队等行政职能部门，以及可研、规划、环评、水保、林地调查、安评等相关资质咨询设计单位，同时还需要各行业专家的参与，包括项目选址、用地预审、环评、水土保持、占用林地、安评、立项、用地报批等行政许可事宜，以及开工前的各项准备工作，其中发改委 （或工信局）主管的立项在建设项目前期工作中起到承前启后的作用，是最为关键的环节之一。建设项目（construction project）是指按一个总体设计组织施工， 建成后具有完整的系统，

可以独立地形成生产能力或者使用价值的建 设工程。

建设项目一般指在符合国家总体建设规划及地方相关规划的

提前下，能独立发挥生产功能或满足生活需要，其项目建议书或（项 目申请报告）经准立项（备案、核准）和可行性研究报告经批准的建 设任务。如工业建设中的一座工厂、一个矿山，民用建设中的一个居 民区、一幢住宅、一所学校等均为一个建设项目。简单的说，就是有 建设的项目。

建设项目前期工作从字面上面上很好理解， 但目前没有权威部门 给出的准确概念， 笔者认为，

本文所谈的建设项目前期工作是指建

项目前期工作流程及重要性

东西部经济研究院

一、 建设项目前期工作概念

项目管理是综合管理工程，它涉及建设项目立项决策阶段的管理（就是项目的前期工作）、项目的设计管理、资金筹措管理、项目的监理管理、项目的招标投标与合同管理、项目的施工管理、项目的竣工验收、项目的后评价、项目管理信息系统等。

项目前期工作是指建设项目从谋划确定到开工建设之前所进行的全部工作，是整个项目建设程序中非常重要的阶段。项目前期一般指自规划确定项目名称和选址工作开始，至项目开工批复的全部组织、实施和管理工作。具体分三个阶段，建议书→可研→初设（实施方案）。

二、建设项目前期工作的主要内容

项目前期工作主要包括以下内容：

（一）建设项目的必要性论证工作，具体为项目建议书。 项目建议书又叫做预可行性研究报告，它是由项目提出单位根据规划发展要求，结合自身各项资源条件，向上级主管部门提出的具体项目建设的轮廓设想和书面文件。项目建议书阶段主要是对投资机会进行研究，以便形成项目设想，确定项目设想是否合理，通过市场预测研究项目产出物的市场前景，利用静态分析指标进行经济分析，作出对项目的评价，以便提出针对这一项目设想有前途或投资机会不成

立的肯定性意见。项目建议书由上级主管部门审查

项目前期工作流程及重要性

东西部经济研究院

一、 建设项目前期工作概念

项目管理是综合管理工程，它涉及建设项目立项决策阶段的管理（就是项目的前期工作）、项目的设计管理、资金筹措管理、项目的监理管理、项目的招标投标与合同管理、项目的施工管理、项目的竣工验收、项目的后评价、项目管理信息系统等。

项目前期工作是指建设项目从谋划确定到开工建设之前所进行的全部工作，是整个项目建设程序中非常重要的阶段。项目前期一般指自规划确定项目名称和选址工作开始，至项目开工批复的全部组织、实施和管理工作。具体分三个阶段，建议书→可研→初设（实施方案）。

二、建设项目前期工作的主要内容

项目前期工作主要包括以下内容：

（一）建设项目的必要性论证工作，具体为项目建议书。 项目建议书又叫做预可行性研究报告，它是由项目提出单位根据规划发展要求，结合自身各项资源条件，向上级主管部门提出的具体项目建设的轮廓设想和书面文件。项目建议书阶段主要是对投资机会进行研究，以便形成项目设想，确定项目设想是否合理，通过市场预测研究项目产出物的市场前景，利用静态分析指标进行经济分析，作出对项目的评价，以便提出针对这一项目设想有前途或投资机会不成

立的肯定性意见。项目建议书由上级主管部门审查

一、前期准备阶段

工程建设前期准备阶段（基本取得用地到基础开工）主要工作内容包括：现 场查勘；收地围蔽；清表；组织详勘；申报临水临电；前期综合策划；实施“三 通一平”；大型土石方施工；与政府相关部门对接等。 （一）现场查勘

1、取得原始地形地貌图和周边道路市政管网图

基本达成土地意向后，督促开发部及时向政府相关部门索取原始地形地貌图 和周边道路市政管网图，并进行复核，如误差较大，不满足要求时，应外委有资 质的第三方重新绘制。 2、现场查勘

收地前，工程部应组织现场查勘，详细了解场地内的情况：地上地下建（构） 筑物、坟墓、高低压电线（电缆）、通讯电缆（光缆）、排水（给水或灌溉）渠（管）、

地上附着物等，尤其是有无矿产、文物、溶洞、防空洞等，并绘制在总图上。 3、地形地貌、地质资料、周边道路管网资料和现场查勘资料是拿地决策、 编制总规以及施工组织的重要依据，应及时取得并向有关部门提供。根据现场查 勘和取得资料的情况，决定是否进行普勘。 （二）综合策划

新开发项目在详规批复一周内或开工前，由工程部牵头，地区公司负责人主 持召开项目开发建设综合策划方案审查会。参加部门及综合策划方案内容详见 《房地产开发建设管理制度》第四条。 （三）围蔽 1、收地围蔽

高速公路建设前期工作内容及流程

一、高速公路前期工作内容

高速公路项目前期工作是指项目可行性研究报告获得立项批复阶段的工作，包括项目工程可行性研究报告的编制和项目立项所需的环境影响评价、土地预审、节能评估、水土保持、矿产压覆、地质灾害、项目选址意见书、文物调查、地震安全性评价、生态环境敏感区生物多样性评价、节能评估、社会稳定风险评估、项目筹资方案等一系列支撑性报告的编制，以及配合有关部门开展的报批工作。国家高速公路项目有9项属国家审批，有5项属省内审批（见下表）；省高速公路项目14项工作内容全部在省内审批。

国家高速公路项目前期工作审批权限划分

序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 工可报告 发改委咨询评估意见 交通运输部行业审查意见 环评报告批复 水保方案批复 土地预审批复 节能评估 社会稳定风险评估 项目筹资方案 国家审批 内 容 批 复

- 1 -

10 11 12 13 14 地质灾害评估批复 矿产压覆批复 文物古迹影响评价备案 地震安全性批复 项目选址意见书 省内审批 二、高速公路项目前期工作流程

国家高速公路由国家发改委审批，省高速公路由省发改委审批。

（一）国家高速公路项目

根据国家发改委《关于国家高速公路有关问题的通知

前期工作流程

土地证 序号 工作节点 工作内容 建设项目选址意见书 （建设局） 报批需用资料 1、《建设项目选址申请表》 2、征地红线图 1 选址意见书 2 项目建议书 建设项目建议书 （经济发展局） 1、申请报告 2、规划红线图 3、规划设计方案 3 可研报告 中介机构出具可行性研究报告（投资估算等） 4 用地规划许可证 建设用地规划许可证或村镇规划意见书（建设局） 1、建设项目建议书的批复 2、区城镇建设规划管理领导小组会议纪要 3、建设项目选址意见书 5 建设项目年度计划的批复（概算） 建设项目年度计划的批复 （经济发展局） 1、建设用地规划许可证 2、建设项目建议书的批复 3、建设项目初步设计方案 6 建设用地审批（征地） 杭州市余杭区人民政府关于同意征用出让土地的批复（国土局） 1、建设用地规划许可证 2、建设项目年度计划的批复 3、建设项目初步设计批复 7 土地合同 签订土地出让合同（国土局） 1、建设用地规划许可证及附件 2、建设项目年度计划的批复 1、土地出让合同 2、关于同意征用出让土地的批复 1、建设用地规划许可证及附件 2、区政府关于同意征用出让土地的批复 3、土地出让合同 4、契税证 8 契税证 契税证（财政局）

“ 福邸”项目前期工作总结

自20 年 月，承蒙董事长 及公司领导信任，任命我做“**福邸”项目建设部工程造价员，负责“**福邸”项目预决算工作。因我工作经验浅薄，为不负公司信任，唯有勤勤恳恳、踏踏实实工作，尽本人最大能力完成公司交付的各项任务；认真诚恳、忠实守责的配合公司各部门及同事完成相关业务。

期间完成如下工作：

1算。

2

3

4

51#~10#栋综合楼地上建安工程预算。

6项目综合楼相关主材工程量预算及市场价格调查汇报。

7程预算。

8水工程预算。

9

10

外附属工程预算。

11统计工作。

12

在“**福邸”项目工作的这几年时间中，使我在这个工作岗位上积累了一定的技术技能和工程经验，同时也学到了许多工作以外的为人处世等做人道理。所有的这些我很珍惜也很感谢公司，因为这些都为我在将来的工作和生活中带来了帮助和方便。

为能在“**福邸”项目后期扫尾工作中，做到尽职尽责、完整顺利。我沉思整理了这几年工作中的失误及需要改进的方面。

1、工作态度 工作需要热情、激情，也需要冷静、稳定。一个人的个人素养高低决定这个人做事办事的能力和效率。在许多工作中，我做事较真、好争高低，但却缺乏宽容。业务的对错必须坚持原则，坚定立场，处事的方式可以通过协商沟通，不理智

怎样做好项目前期工作

怎样做好项目前期工作

从融资角度看，做好项目前期工作，是有效利用社会资金必不可少的环节，其中项目建议书和可行性研究报告又是项目前期工作中的重要阶段。随着投融资体制改革的深化，项目建议书和可行性研究报告的编制，要尽可能地向国际规范的要求靠拢。下面就如何编制项目建议书和可行性研究报告等有关问题进行介绍。

一、项目建议书的编制及要求

项目建议书的编制是每一个拟建项目最早开展的一项工作，是立项的基本文件和整个项目前期工作的基础环节，是项目建设程序中的第一步，也是投资决策前对拟建项目的轮廊设想。它主要通过对拟建项目的建设背景、发展趋势及基础条件等方面进行初步的评价和研究,为项目的可行研究提供最基础的资料和数据。项目建议书经批准后，方可开展 下一步工作。

㈠、项目建议书的主要内容

⒈项目建设的必要性和依据。改扩建项目要说明现有企业概况，需要引进技术和进口设备的，还要说明国内外技术差距及引进理由。

⒉市场预测，包括产品国内外供需情况的现状和发展趋势预测、销售预测和价格分析等。 ⒊建设规模和产品方案，包括对建设规模的分析和产品方案是否符合行业发展规划、技术政策、产业政策以及产品结构调整方向。

⒋项目选址，包括建设地点的地质、地形、社会经济条件的

房地产项目开发手续工作流程

一、立项 二、环评、安评

三、委托设计院做平面方案

四、规划、消防窗口总平面方案审批 五、出蓝图

六、建设用地规划许可证

七、单体建筑物三个以上设计方案 八、设计方案审批 九、出施工图

十、建设工程规划许可证 十一、图纸审查

十二、建筑工程消防施工图审核 十三、建设工程招标 十四、安全监督手续 十五、质量监督手续 十六、施工许可证 十七、开工建设 十八、消防验收 十九、规划验收合格证 二十、质检竣工验收备案表 二十一、节能建筑验收 二十二、房屋建筑工程结算备案 二十三、工程竣工验收备案

二十四、房产测绘 →派出所出具门牌号证明→ 房屋初始登记 出让国有土地使用权设定登记 1）土地登记申请书

2）国有建设用地使用权出让合同及政府批复元件

3）建设用地规划许可证原件及复印件 4）建设用地使用权出让金及契税缴纳证明 5）营业执照及组织机构代码证原件及复印件 6）法定代表人及委托代理人身份证明原件及复印件 7）地籍测量的数据及图件 建设用地规划许可证

1）建设用地规划许可证申报表 2）建设项目的有效计划批准文件

3）已经批准的建设项目选址意见书和项目用地规范图 4）规划设计条件及附

温州绕城高速公路西南线工程

8标汇报材料

中交第一公路工程局有限公司 温州绕城高速公路西南线工程第8合同段

中国·温州

2013年1月28日

温州绕城高速公路8标工作汇报

---工作会议汇报材料

一、工程概况 1.1项目概况

温州绕城高速公路西南线工程（仰义至阁巷）第八标段地处温州西南面，经过瑞安市、平阳县2个县市区，其中涉及岭下、陈岙、山皇、灯垟、上垟等几个村庄，本标起点为仙降大桥，桩号为K35+143.470，终点位于湖岭背隧道出口附近，桩号为K40+770，全长约5.6Km。

本标段主要工程包含分离式隧道1座，大桥3座，盖板涵7道，圆管涵1道。

项目所在建设单位 监理单位 设计单位 中标日期 合同金额 项目资金合同工期 瑞安仙降镇-平阳万全镇 温州绕城高速公路西南线有限公司 育才-布朗交通工程咨询监理有限公司 浙江省交通规划设计研究院 2012年11月9日 合同签订日期 6.824585亿元 业主自筹 30个月 路线平面图 2012年12月31日 1.2 项目主要工程量及结构形式

1.2.1路基工程

路基填筑20万m3，路基挖方21万m3。 1.2.2桥梁工程：本标段桥梁三座，二种结构类型

1）悬臂现浇结构： 仙降大桥主桥，上部结构75