房地产开发成本估算表

房地产开发成本估算及计算

房地产开发成本估算及计算

最近看到很多关于成本的贴，现在也把自己的总结拿出来晒晒，希望各位多指正！一、开发成本 1、土地成本

土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地） 一般用楼面地价表示。

B楼面地价＝每亩单价/(666.67x容积率)...例如100万一亩...1.5容积率...楼面地价就是1000元/平方米。

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2、前期工程费

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项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。

其中\规划设计 (含景观\\装饰)费\一般为30-50/平方米(一线城市70-120)。 3、建安工程费

主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。一般按楼层和结构进行估算。此费用不是简单的土建+安装的费用，还应包括小区内的景观、设备等项目的费用。

更重要的一点是，该费用一般按销售面积算，而不是建筑面积，这样便于核算，地下人防、物业、

房地产开发成本控制全

王石的“拐点论”把地产界搅得纷纷扬扬。房价无论是真的下跌，还是王石们虚晃一枪，房地产开发成本的控制是不能松懈的。有人把地产商称作贵族，其实说的就是地产商在成本的控制方面，没有做精细的管理，大手笔导致了高成本，如果王石的拐点论一语成谶，地产商就应该低下高贵的头颅专注于成本控制与管理了。笔者结合自己在中南集团成本管控的实践，向大家介绍房地产开发成本控制的全案，供各位同仁参考。

一、 投资决策阶段

投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。

1.组织优秀的项目团队

项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。

在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势

房地产开发成本核算程序

房地产开发成本的组成内容

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征

用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有

房地产开发成本科目列表

二级科目

三级科目

四级科目

备注

一、土地征用及拆迁补偿费 土地出让金

二、前期工程费

土地契税 耕地占用税 土地交易费 土地补偿费 征(土)地管理费 土地发展资金 其他土地费用

三(七)通一平费

临时设施

可行性研究

市场调研费

营销推广费

按费用明细来划分

临时施工道路费 临时施工用水接入费

临时施工污水管接入费 临时施工用电接入费 临时施工用气接入费

临时施工办公电话网络接按费用实际发生明细来列支

入费 场地平整

临时办公室费

临时厕所费 可以按明细划分则按明细划分，场地围墙费 不可以划分统一入临时设施

其他费

按实际发生列支，有单位按往来单位核算

按实际发生列支，有单位按往来单位核算

按实际发生列支，有单位按往来单位核算，开盘前营销费。

房地产开发成本科目列表

三级科目

四级科目

规划设计费 施工图设计费

装饰专项设计费 规划设计费 智能化专项设计费 景观专项设计费 其他专项设计费 规划设计模型制作费 制图、晒图费 方案评审费

项目报建费 施工许可证费 规划管理费 人防建设费 行政规划费及规划报建 防雷检测费

关于房地产开发成本管理的初探

摘要：进入21世纪以来，社会经济发展的一个显著表现就是——房地产如雨后春笋般崛起。在房地产发展的过程中，地产商为了获取最大的利益就必须对房产的开发进行控制管理，因此开发成本控制成为房地产企业工作的重心，对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。房地产的开发成本应该从前期调研、设计、施工和竣工验收四个方面进行控制。房地产在目前的中国乃至世界，都是

一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有着重要的意叉，还渗透到7每一个老百姓的生活中，房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润，这是天经地义的。但是如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，控制好房地产的开发成本就非常有意叉。本文主要通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析，来探讨一下房地产项目开发的成本控制方法．从而提高项目的利润。

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关键词：房地产 开发成本 成本控制

引言：目前，国内外房地产开发商共同面临着如何求生存、求发展，这也是摆在房地产开发商面前的一个重要课题。众所周知，企业存在的终极目标就是以盈利为目的，追求利润最大化，房地产公司也不例外。为了实现生存发展的需要，企业应听过内部挖掘、加强成本控制等方式来谋求利润。要有

天津市某房地产开发成本投资估算清单列表

“开发成本”科目编号一览表

4301.403.02.03 找平及抹灰 4301.403.02.04 防水 门窗工程 4301.403.03 单元门 4301.403.03.01 入户门 4301.403.03.02 防火门 4301.403.03.03 户内门 4301.403.03.04 窗、阳台门 4301.403.03.05 公共部位精装修 4301.403.04 大堂精装修 4301.403.04.01 楼梯间精装修 4301.403.04.02 屋面精装修 4301.403.04.03 外立面精装修 4301.403.04.04 电梯厅精装修 4301.403.04.05 单元入口精装修 4301.403.04.06 外墙外保温 4301.403.04.07 栏杆 4301.403.04.08 室内装修 4301.403.05 厨房精装修 4301.403.05.01 卫生间精装修 4301.403.05.02 厅房精装修 4301.403.05.03 阳台、露台、地面精装修 4301.403.05.04 主体安装工程费 4301.404 室内水暖气电管线设备费 4301.404.01 室内供排水

酒店管理开发 开发成本——房地产开发成本计算

第一节 建设项目投资估算 （一）建设项目总投资构成：

包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。

固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；

建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；

流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。 建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。 第二节 房地产项目投资与总成本费用估算 一．房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 （一）房地产开发项目投资特点

三种经营模式：出售、出租和自主经营。 （二）房地产开发项目总投资

房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等

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叶予舜二〇一三年十一月十一日星期一

酒店管理开发 开发成本——房地产开发成本计算

第一节 建设项目投资估算 （一）建设项目总投资构成：

包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。

固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；

建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；

流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。 建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。 第二节 房地产项目投资与总成本费用估算 一．房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 （一）房地产开发项目投资特点

三种经营模式：出售、出租和自主经营。 （二）房地产开发项目总投资

房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等

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叶予舜二〇一三年十一月十一日星期一

房地产开发项目成本费用估算表构成明细

一、 土地费用：

1、土地使用权出让金：地价款； 2、征地补偿费：适用于划拨地； 3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地； 4、土地交易费：契税，按地价的3%计收；

二、 前期工程费：

1、 地籍测绘费：

按土地面积0.3元/平米左右计；（可忽略不计） 2、 总体规划设计费：

经验值：土地面积2元/平米左右；（注：通常规划设计与建筑设计均委托一家，又未采取方案招标的，此笔费用可不支出） 3、 地质勘察费：

地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用，每米单价根据土质情况及工程量大小不等（50-90元/米），无固定经验值，因总价较小，不对指标产生影响，地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔，每孔深度平均可按20米估计，每米单价70元左右； 4、 建筑设计费：

有设计收费标准规范，但实际市场因竞争都未按此计收；收费标准是按不同档建安造价按费率计取；通行按建筑面积每平米？元计取；（普通住宅18~25元/平米左右，小区内单体较雷同的，设计收费会更低） 5、 工程招标代理咨询费：

有专门的计价标准，但市场通行打折较多，通常招标代理及编制标底费：建安造价的1.8‰~2.5‰； 6、 质量安全监督费：

根据闽价[2003

房地产开发项目成本费用估算表构成明细

一、 土地费用：

1、土地使用权出让金：地价款； 2、征地补偿费：适用于划拨地； 3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地； 4、土地交易费：契税，按地价的3%计收；

二、 前期工程费：

1、 地籍测绘费：

按土地面积0.3元/平米左右计；（可忽略不计） 2、 总体规划设计费：

经验值：土地面积2元/平米左右；（注：通常规划设计与建筑设计均委托一家，又未采取方案招标的，此笔费用可不支出） 3、 地质勘察费：

地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用，每米单价根据土质情况及工程量大小不等（50-90元/米），无固定经验值，因总价较小，不对指标产生影响，地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔，每孔深度平均可按20米估计，每米单价70元左右； 4、 建筑设计费：

有设计收费标准规范，但实际市场因竞争都未按此计收；收费标准是按不同档建安造价按费率计取；通行按建筑面积每平米？元计取；（普通住宅18~25元/平米左右，小区内单体较雷同的，设计收费会更低） 5、 工程招标代理咨询费：

有专门的计价标准，但市场通行打折较多，通常招标代理及编制标底费：建安造价的1.8‰~2.5‰； 6、 质量安全监督费：

根据闽价[2003