老李房地产杂谈系列

[经济杂谈]一个房地产商真实告白：老百姓为什么买不起房子？(转载)

在下从99年接触房地产业，一直干到今天，这行让我欢喜让我优，让我赚了很多钱，真的很多很多，但是也让我很受伤，今天我终于拿到了签证，过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了，有几句话，还是想说出来。
我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。
你们以为一定要财大气粗才能做开发商?你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。
你以为开发商都是自掏腰包?你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱! 你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心

[经济杂谈]一个房地产商真实告白：老百姓为什么买不起房子？(转载)

在下从99年接触房地产业，一直干到今天，这行让我欢喜让我优，让我赚了很多钱，真的很多很多，但是也让我很受伤，今天我终于拿到了签证，过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了，有几句话，还是想说出来。
我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。
你们以为一定要财大气粗才能做开发商?你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。
你以为开发商都是自掏腰包?你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱! 你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心

保障性住房的效率与公平 11中美投资理财 王信超 113040918

内容摘要：本文集中研究中低收入人群的住房问题，不仅关系到国民的生存问题，也关系到一个国家经济发展和社会稳定。随着我国经济发展和城镇化的推进，居住需求和攀升的房价矛盾日益突出，住房问题成为社会关注的热点、焦点问题。保障性住房的政策落实也是当前社会所面临的重大问题，我国在推进经济适用房政策方面也给予了相当大的关注，然而在细则的实施过程中，效率与公平的问题仍然成为了应当关注的话题。本文通过对我国当前保障性住房的现状以及分析，提出建议。

关键字：保障性住房 经济适用房 公平 放宽申请 民生

一．现状分析

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定建设标准、限定销售价格或租金的，具有社会保障性质的住房，它包括城市的廉租住房、经济适用住房，一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程以及自2009年开始由国务院确定的试点地区的农村危房改造工程。

央行在近日发布的《2011年第二季度中国货币政策执行报告》中指出，下一阶段主要政策思路是进一步落实好差别化住房信贷政策，对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。 我们可以从以下一段数据

湿哒哒

河北海王传媒集团A区企业信息 A6 河北拓晟丝网制品有限公司

外贸业务员 4-6人 联系电话：0318-7028788 蔡先生 A7 河北华网通信工程有限公司

网规网优工程师 10人 数据通信工程师 7人 系统集成工程师 3人 核心网工程师 5人 联系方式：0311-88633324 俎经理 A8北京翔海房产有限公司

销售精英 100名 秘书 5名 联系人：赵宁 A9 黄骅市信诺立兴精细化工股份有限公司

化工技术员 若干水处理技术员 若干 设备技术员 5名 化工产品研发 5名 业务员若干 企业管理 3名 人力资源管理 2名 物流管理 5名 财务会计 5名联系方式：0317-5881516 孙先生 A10 河北建新集团

财务经理 1名 财务总监助理 1名 财务会计 1名 宣传部长 1名 证券投资经理1名 房地产营销总监 1名 房地产工程总监1名 外贸业务员 2名 内贸业务员 2名 企管专员 2名 法务专员 1名 建新大厦副总经理 1名 电话：0317-3563326转9007

A11 石家庄润德旗舰工贸有限公司

业务经理（常驻杭州、长沙、成都、西安业务经理） 各1名办公室文员 车间管理人员 联系人：刘经理

A12 石家庄市金达特种涂料

房地产行业深度报告：数字化浪潮系列之房地产数字化

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧

证券研究报告—深度报告

房地产

数字化浪潮系列之房地产数字化

超配 （维持评级） 2021年01月22日 一年该行业与上证综指走势比较 行业专题

地产下半场，科技赋能助力新成长 ● 房地产行业迎来数字化时代 中国房地产行业自房改后经历了二十余年的高速发展，当前已进入成熟期，行业销售“天花板”逐渐显现，我国房地产行业进入了下半场——

从“增量时代”到“存量时代”。在全新的市场环境下，房企面临着新的竞争格局与发展阶段，这对企业的经营发展战略和业务管理模式均提出了新的挑战。面对这一系列挑战，为了能在确定性相对较差的市场环境下降低经营风险，房企调整与变革势在必行，将所有地产业务场景实现数字化处理，提升运营效率。在房地产行业数字化进程中，在智能化、信息化、数据化中探索重点各异，目前仅约24%的房企打通了数字化的全业务流通，其他房企大多在单领域发力。 ● 数字化应用场景：营销、社区、商业、建造 在当前房地产数字化进程中，与销售业绩强相关的智慧营销、受物业上

市潮，提升服务的智慧社区、会员体系相对成熟的智慧商业和房地产“制造化“必经之路的智慧建造成为了目前房地产

房地产行业深度报告：数字化浪潮系列之房地产数字化

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证券研究报告—深度报告

房地产

数字化浪潮系列之房地产数字化

超配 （维持评级） 2021年01月22日 一年该行业与上证综指走势比较 行业专题

地产下半场，科技赋能助力新成长 ● 房地产行业迎来数字化时代 中国房地产行业自房改后经历了二十余年的高速发展，当前已进入成熟期，行业销售“天花板”逐渐显现，我国房地产行业进入了下半场——

从“增量时代”到“存量时代”。在全新的市场环境下，房企面临着新的竞争格局与发展阶段，这对企业的经营发展战略和业务管理模式均提出了新的挑战。面对这一系列挑战，为了能在确定性相对较差的市场环境下降低经营风险，房企调整与变革势在必行，将所有地产业务场景实现数字化处理，提升运营效率。在房地产行业数字化进程中，在智能化、信息化、数据化中探索重点各异，目前仅约24%的房企打通了数字化的全业务流通，其他房企大多在单领域发力。 ● 数字化应用场景：营销、社区、商业、建造 在当前房地产数字化进程中，与销售业绩强相关的智慧营销、受物业上

市潮，提升服务的智慧社区、会员体系相对成熟的智慧商业和房地产“制造化“必经之路的智慧建造成为了目前房地产

房地产经济学—房地产价格

收稿日期: 2008 01 03 作者简介:高波 ( 1961— ) ,男,江苏泰兴人,南京大学经济学院教授,博士生导师,南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心研究员。 3 本文系国家社会科学规划基金项目 (项目编号: 06BJY084)和教育部人文社会科学研究规划基金项目 (项目编号: 05JA790036)的阶段性成果,并获国家哲学社会科学创新平台“南京大学经济转型与发展研究基地”子课题“经济增长与结构转型研究”项目的资助。 房地产开发商策略性定价行为的经济学分析 3 □高 波 (南京大学 经济学院, 江苏 南京 210093) 摘要:由于房地产市场存在环形竞争和显著的产品差别,而中国现阶段又是一个增量房地产主导的市场,导致房地产市场是一种具有较强垄断性的市场。 房地产开发商在制定房地产价格时,一般垄断厂商所惯用的一些价格策略都会采用,如垄断定价、在领导厂商主导价格的条件下其他开发商选择跟随策略、合谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价等。此外,房地产开发商也探索出一些独特的价格策略,即外部效应内部化、增值诱导定价、制造短缺挤压以引致剩余需求扩大等。这就决定了中国房地产业具有较大的市场势力。因此,政府必须采取多种措施对

房地产经济学—房地产价格

收稿日期: 2008 01 03 作者简介:高波 ( 1961— ) ,男,江苏泰兴人,南京大学经济学院教授,博士生导师,南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心研究员。 3 本文系国家社会科学规划基金项目 (项目编号: 06BJY084)和教育部人文社会科学研究规划基金项目 (项目编号: 05JA790036)的阶段性成果,并获国家哲学社会科学创新平台“南京大学经济转型与发展研究基地”子课题“经济增长与结构转型研究”项目的资助。 房地产开发商策略性定价行为的经济学分析 3 □高 波 (南京大学 经济学院, 江苏 南京 210093) 摘要:由于房地产市场存在环形竞争和显著的产品差别,而中国现阶段又是一个增量房地产主导的市场,导致房地产市场是一种具有较强垄断性的市场。 房地产开发商在制定房地产价格时,一般垄断厂商所惯用的一些价格策略都会采用,如垄断定价、在领导厂商主导价格的条件下其他开发商选择跟随策略、合谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价等。此外,房地产开发商也探索出一些独特的价格策略,即外部效应内部化、增值诱导定价、制造短缺挤压以引致剩余需求扩大等。这就决定了中国房地产业具有较大的市场势力。因此,政府必须采取多种措施对

房产开发规费

地方政府的各项收费中，有哪些收费可以通过协商进行减少或免缴的？

xx省房地产开发25项规费一览表

1、城市基础设施配套费按建筑面积：住宅xx元/㎡、商服xx元/㎡〔各地区规划局或建设局收取，标准不一〕

2、墙改基金按建筑面积x元/㎡〔建设局收取〕

3、散装水泥专项资金按建筑面积x元/㎡〔建设局收取〕

4、建筑安全监督管理费一般按建筑造价的0.5--0.6‰，约x元/㎡〔建设局收取〕

5、规划技术服务费按建筑面积x元/㎡，营业性x元/㎡〔规划局收取〕 6、建筑工程交易综合费中标价的1.4‰，中标方70%，按建筑面积约x元/㎡〔招标办收取〕

7、档案服务费按建筑面积x元/㎡〔规划局收取〕

8、工程定额测定费按建筑造价的1‰，约x元/㎡〔质检站收取〕 9、行业管理费按建筑造价的4‰，约x元/㎡〔建管处收取〕 10、建设工程质量监督费按建筑造价的2.3‰，约x元/㎡〔质检站收取〕

11、解困基金按建筑造价1‰，约x元/㎡事员 〔劳动局收取〕 12、建筑垃圾处置费按建筑面积x元/㎡ 〔环卫处收取〕 13、装璜垃圾处置费按建筑面积x元/㎡〔城管局或市容局收取〕 14、工程渣土处置费x元/㎡，约x元/㎡〔城管局或市

房地产基本知识

1．住宅的种类

住宅的种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。

（1）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。 （2）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。

（3）按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。

（4）按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。

（5）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。 2．什么是商品房

商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。它有别于各地政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。 从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。 3．内销商品房与外销商品房的区别

内销商品房是指房地产开发经营企业建造