土地估价案例与报告书籍

土地估价案例与报告

一、宗地估价

一、土地估价程序

(1)确定估价基本事项：主要包括确认评估对象，确定委估者估价的目的，确定估价条件，1．估价委托的法律依据；

2．明确土地估价双方权利与义务； 3．降低估价收益风险。 4．作为记忆重要内容。

(四)土地估价委托协议(合同)的主要内容 1．委托方、受托方的名称：必须是双方的全考虑使用年期。

(2)拟订估价作业计划 (3)收集资料实地踏勘 (4)分析整理相关资料 (5)选定方法试算价格 (6)确定宗地估价结果

估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后估价额。一般有五种方法，一是算术平均值，二是加权平均值，三是中位数，四是众数，五是以一种价格为主，其他价格进行参考。 (7)撰写估价报告书

土地估价机构在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告，前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。从报告格式上看，分为书信式、文字式和表格式。 二、土地估价业务受理

(一)土地估价业务获取的途径 1．政府委托

2．企业或个人委托 3．自有自估

即对自己拥有或拟取得的土地使

班级：土地1201班 姓名： 贾力哈斯 学号： 20120935

土地估价报告

项 目 名 称：疆腾公司代表北辰区政府收购的天津市水

西村地块国有土地使用权价格评估

受托估价单位：天尚不动产评估有限责任公司 土地估价报告编号：天商估【2015】字第008号 提交估价报告日期：二○一五年六月十九日

目 录

土地估价报告 ................................ 1 第一部分 摘 要 ............................ 1

一、估价项目名称 ................................... 1 二、委托估价方 ..................................... 1 三、估价目的 ....................................... 1 四、估价基准日 ..................................... 1 五、估价日期 ....................................... 1 六、地价定义 ......................................

方法 比较项目 市场比较法 收益还原法 剩余法 建筑成本成本逼近法 路线价法 基准地价系数修正法 主要原则 替代 收益 +地价=房地价 成本可及性 替代 替代 评估对象 土地；建筑物；不动产 土地；建筑物；不动产 土地；建筑物； 建筑物；新开发土地 土地 道路系统土地 适宜有交易适用范围 实例地区的土地及不动产估价 有交易地适宜有收益的土地或建筑物 区且地产有开发、再开发价值 建筑物或新开发地 完整且附设有路线价，深度修正系数表和条件修正系数表 已有基准地价和宗地价格修正系数表 1无类似交易案例或无市场交易时，难以评估；2必须考虑所限制 有差异的项目，并加以适当修正；3必须查证比较案例资料的准确性。 1对无收益不动产评估困难；2收益数据必须合理、准确；3还原利率必须适当。 1对不适宜建筑或无再开发价值土地评估困难；2房价预测难以准确；3开发费用难以准确。 1地价=房地价-建筑成本1未来纯收益还原现值即为价格；2有理论基础。 -利润利息；2建筑价=房地价-地价；3有理论基础。 1建筑价=重置成本-折旧；2新开发地价=土地取得费+开发费+利润+利息+区位修正。 宗地价=路线价*深度指数*条件修正指数*时间修正系数。 1不适宜于已建成地或已开发地；

**公司企业改制

国有土地使用权价格评估技术报告

**土地资产评估有限公司

**年*月*日

土地估价报告

项目名称：**公司企业改制项目国有土地使用权价格评估报告 受托估价单位：**土地资产评估有限公司 土地估价报告编号：**土估[**]**号

土地估价技术报告编号：**土估[**]**号 提交估价报告日期：二○**年*月*日

关键词：**市

企业改制

**土地资产评估有限公司 **年

**公司企业改制项目国有土地使用权价格评估

第一部分 摘 要

一、评估项目名称

**公司企业改制项目国有土地使用权价格评估报告

国土资源部于2007年11月1日起正式施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（部39号令），将以往统称的“国有土地使用权”一律称为“国有建设用地使用权”。

例1：

某某公司涉案资产价值评估

某某公司抵押贷款涉及的国有土地使用权抵押价值评估

二、委托估价方 三、受托估价方 四、评估目的

确定**公司位于**的1宗用途为商服用地国有土地使用权价格，为**公司办理企业改制手续提供价格参考。

估价目的占（1分）

规程要求要说明“满足委托方何种需要及估价依据、估价结果的应用方向，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期”。

2016土地估价师《案例与报告》：界定土地价格定义考试

题

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、土地除了以价格表示外还可以用表示。 A：年租 B：货币 C：租金 D：年期

E：时间因素

2、土地评估行业管理的规章制度由__制定。 A．土地评估行业行政主管部门 B．评估行业协会 C．评估机构

D．注册土地评估师

3、下列说法中，正确的是。

A：权重确定和因素选择使用的数学方法基本不同，权重是一个因素对土地质量影响程度的体现

B：定级单元是评定和划分土地的基本空间单位，其内部土地特性和区位条件有很大差异

C：按照规定方法划定的土地定级单元，是一个相对均匀地域，它是各定级因素分值计算的基础，也是土地级别划分的基础空间单元，在两者之间起着纽带作用 D：土地质量是土地级别的综合反映 E：合法性 4、城镇范围内新征收的耕地应起开始缴纳城镇土地使用税．【2007年考试真题】 A：自批准征收次日 B：自批准征收次月 C：自实际使用土地之日

D：自批准征收之日起满一年 E：土地

5、下列关于农用地特点的说法，错误的是__。

A．农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料

B．我国农用地资源丰富，且可

土地估价技术报告模板

土 地 估 价 报 告

项 目 名 称：珠海经济特区富华集团股份有限公司下属的珠

海富华复合材料有限公司兰埔厂区（现地址：珠海市拱北白石路32号）89527.28平方米国有工业用地土地使用权价格评估

受托估价单位：广东正元土地房地产评估咨询有限公司

土地估价报告编号：粤正元评[2009]估字第006号

提交估价报告日期：2009年3月2日

土地估价技术报告模板

土 地 估 价 报 告

第一部分 摘 要

一、估价项目名称

珠海经济特区富华集团股份有限公司下属的珠海富华复合材料有限公司兰埔厂区（现地址：珠海市拱北白石路32号）89527.28平方米国有工业用地土地使用权价格评估。 二、委托估价方

委托方一：珠海市国有资产监督管理委员会 委托方二：珠海经济特区富华集团股份有限公司 三、估价目的

本报告对估价对象的土地使用权价格进行评估，为委托方了解珠海富华复合材料有限公司兰埔厂区搬迁所涉及的土地使用权市场价格提供参考依据。 四、估价基准日

二○○八年十二月三十一日 五、估价日期

二○○九年二月十七日至二○○九年三月二日 六、地价定义

根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在2008年12月31日，评估土地使用权年限设

2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》

第一部分

一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。每题1分，共10。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√)

出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)

解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。

2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√) 出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)

解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。(×)

出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)

解析：在成本逼近法中，投资

2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》

第一部分

一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。每题1分，共10。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√)

出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)

解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。

2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√) 出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)

解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。(×)

出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)

解析：在成本逼近法中，投资

土地估价师：土地估价理论与方法讲解(20)考前冲刺

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、对建筑承包商而言，在情况下，可以采用固定总价合同。 A：开工前对工程内容尚不十分清楚 B：开工前才有完备的施工图

C：设计图纸和技术说明书相当详细

D：有施工图但对工程的某些条件尚不清楚 E：土地

2、评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括__。 A．交易底价 B．基准地价 C．课税价格 D．公告(示)地价 E．申报地价

3、下列关于土地复垦，说法正确的是__。 A．土地复垦是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动

B．土地复垦恢复后的土地，要因地制宜，可作为农、林、牧业用地，也可用作工矿用地，有的还可作为建房、游览、娱乐用地．但应优先用于建设用地 C．土地复垦，实行“谁使用、谁复垦”的原则

D．承包复垦土地，应当以合同形式确定承、发包双方的权利和义务 E．用地单位和个人应当承担土地复垦的义务

4、甲公司出租房屋100平方米，房屋租赁合同签订年租金为110元/平方米，则甲公司每年应交纳的房产税为（）元。 A．12

第一部分 总述

一、估价项目名称： 二、委托估价方： 三、受托估价方： 四、估价对象： 包括： 1、土地使用者 2、土地位臵 3、宗地数 4、面积 5、用途

6、权利状况 7、年限

可能会出现的错误：漏项、描述不规范。 五、估价目的：

包括：1、为什么评估 2、谁委托评估的 3、应用方向 可能会出现的错误：缺少应用方向。 六、估价依据：

包含：1、法律、法规、政策文件依据

2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定 3、委托方提供资料

4、评估人员调查收集的资料 可能出现的错误：

（1）缺少《城市土地估价规程》(1998年考题)

（2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报

告》或政府公布的基准地文件。 七、地价定义：

包含：1、基准日；2、土地用途(设定、实际)；3、开发程度(设定、实际)；4、土地使用年期(设定、实际)；5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。

价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度；②评估宗地外围目前的土地开发程度；③估价期日