房屋预售合同登记备案的效力

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预售合同登记备案房屋的执行问题思考

标签:文库时间:2025-02-13
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预售合同登记备案房屋的执行问题思考

中创联律师事务所 刘钰

[论文提要]:一些房开商拖欠债务后,利用商品房预售合同登记备案来“转让”房产逃避执行,导致债权人的债权不能实现。由于我国现行法律对涉及房地产执行的规定不够具体,司法实践中各地法院做法不一,给律师代理执行案件的代理思路造成不确定性。本文从执行已办理预售合同登记备案的房屋的案例出发,分析目前预售合同登记备案的法律性质、效力、对买受人权力的保护,以及与《物权法》中预告登记制度的关系进行比较和分析,认为预售合同登记备案不是预告登记性质,买受人对于法院执行并没有当然的对抗力。执行中应该正确理解《查封规定》的精神,平衡保护善意的债权人、债务人、第三人合法利益。最后,对《物权法》实施后预告登记制度与商品房预售合同登记备案制度的关系,以及预告登记制度对执行工作的影响提出了建议。

[关键词]:预售合同 执行 预告登记

一、绪言

律师代理执行案件,工作重点是确定执行财产线索请求法院强制执行,由于我国房地产市场的发展,在近年来的执行案件中,被执行人的房地产成为重要的执行对象,但是房地产执行一直是执行工作中的老大难问题。2004年最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发了《关于依法

房屋租赁合同登记备案的含义简单讲解.doc

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房屋租赁合同登记备案的含义简单讲解

出于不动产的公示公信原则,便于国家对不动产的管理,在房屋租赁上法律设定了登记备案制度。房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人。根据建设部《城市房屋租赁管理办法》及《上海市房屋租赁条件》、《上海市实施城市房屋租赁管理办法》的规定,当事人在签订书面租赁合同后的15日内,双方持合同及有关材料到房屋所在的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。如果一方要求备案而另一方不配合的,要求登记的一方可持租赁合同到房地产登记管理部分自行登记备案。其具体程序是:

(1)房屋租赁当事人在租赁合同签订后的15日内分别到区、县房地产交易管理部门办理租赁登记,填写《上海市房屋租赁登记申请表》,并提验有关证件材料。

(2)房地产交易管理部门受理后,在《租赁登记表》上提出审核意见。

(3)符合规定的,房地产交易管理部门自受理房屋租赁登记申请之日起的5日内核发《房屋租赁证》。一般情况下,房屋租赁证的有效期限不超过2年。

以下内容可在阅读后自行删除。

声明:1.本合同文本及具体条款,不是标准及最终法律文本,仅供参考。

2.本文本不能作为您的决定或行为的支持依据,使用前应根据实际情况对具体内容进行更改。如不能确定,建议咨询相关律师。

3.文书中需填写的内容应

重庆市房屋租赁合同登记备案操作规程

标签:文库时间:2025-02-13
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重庆市房屋租赁合同登记备案操作规程

重庆市房屋租赁合同登记备案操作规程

第一程序 申请与受理

申请与受理,是指房屋租赁双方当事人向房屋所在地房地产管理部门申请办理房屋租赁合同登记备案,由房地产管理部门依法对申请人提出的申请及提交的相应资料、证件、证明等进行审查,并决定是否受理其申请的过程。

一、查验并收取申报资料

(一)申请房屋租赁合同初始登记备案的,应收取: 1、《重庆市房屋租赁合同初始登记备案申请书》(原件); 2、房屋租赁合同(原件);

3、房屋权属证明(验原件提供复印件,根据情况提供下列一项):

(1)《重庆市房地产权证》;

(2)属预购商品房的,收取《重庆市土地房屋预告登记证明》;

(3)属在建商品房的,收取《重庆市商品房预售许可证》。 4、身份证明:

(1)租赁双方身份证明(验原件收复印件);

系委托申请的还应收取被委托人身份证(验原件收复印件)

重庆市房屋租赁合同登记备案操作规程

和委托书(原件);

系单位的应收取单位法人代表证明(验原件收复印件)、法人代表身份证(验原件收复印件)、委托书(原件)、被委托人身份证(验原件收复印件)和营业执照(复印件);

5、出租房屋已设定抵押的,收取抵押权人同意出租的书面证明(原件);

6、出租房屋转租的,收取产权人同意转

商品房预售合同联机备案表

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商品房预售登记备案表联机备案编号 JS189365212 名称 出卖人 南京高盛房地产开发有限公司 买受人 张连贵 证件类型 身份证 孙天元 证件号码 510821196409 240310 性质 已批 法定代表人 联机备案日期 涉外安全审查批复

房屋坐落

南京市贾汪区体育路23号汉郡一期2栋1-208

合同编号

房屋面积

62.6㎡

房屋规划用途 住宅

合同总价款

抵 押 情 况

合同网上签约日期

2013-2-18

合同双方签字日期

出卖人 (签字或盖章) 2013年 7月 27日

买受人或委托代理人在领取正式预售合同后确认:

2013年

7月

27 日

商品房预售登记备案表

联机备案编号JS189365212

联机备案日期

表2013-7-27 涉外安全审查批复 已批 暂住证号码/居 留状况证明号

JSNJ20130726117 582180元

2013-6-18

2013年

7月

27日

2013年

7月

27 日

2013-7-27

考点8 抵押登记的效力

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考点8 抵押登记的效力

考点说明:《物权法》对《担保法》第41条、42条进行了修正,这两条作废。《物权法》规定应当登记的而没有登记,抵押合同有效,不能取得抵押权。

一、理论精炼

抵押权登记是导致抵押权获取公信力的必要途径。它对于维护市场经济条件下交易的安全,保护抵押财产关系人和第三人的利益,强化抵押担保的社会功能,避免纠纷的发生,具有重要的法律意义。

对抵押权之登记效力的主张,有登记要件主义和登记对抗主义两种。登记要件主义是指抵押权的成立除当事人之间存在抵押合同外,还必须进行登记,否则不产生抵押权成立之效力;登记对抗主义是指抵押权的成立只须在当事人间达成抵押合意即可。但对第三人不产生公信力,若要对抗善意第三人,可以进行抵押权登记。我国采取了以登记要件主义为主,以登记对抗主义为辅的原则。

(1)以建筑物和其他土地附着物;建设用地使用权;以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营权;正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时发生效力。

(2)以生产设备、原材料、半成品、产品;交通运输工具或者正在建造的船舶、飞行器抵押的,抵押权自抵押合同生效时发生效力;未经登记,不得对抗善意第三人。

(3)企业、个体工商户、农业生产经营

工程建设监理合同备案登记表

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编号:

山 西 省

工程建设监理合同备案登记表

山西省建设厅制

说 明

1、工程监理企业应在监理合同签订后10日内,持本表、合同及资质证书副本(原件、复印件)向该建设工程项目相应管理权限的建设行政主管部门申请备案。

2、本表由工程监理企业如实填写,并应符合国家、省有关规定,否则不予备案;符合备案条件的,由备案机关在合同上加盖备案专用章,合同方为有效。

3、本表一式三份,工程监理企业、建设单位及建设行政主管部门备案机关各一份。

4、本表应妥善保存、备查。

5、本表不得转让、出借、翻印、涂改。

工程建设监理合同备案表

工程名称 工程地址 工程规模及主要概况 总投资(万元) 建设单位 工程监理企业 企业地址 营业执照号 资质证号 资质范围 法定代表人 技术负责人 建设单位 项目负责人 工程类别 工程等级 开竣工时间 合同编号 邮政编码 注册资金 资质等级 联系电话 主项: 增项: 职务 职务 职称 职称 占投资额 %

资质等级 联系电话 联系电话 联系电话 外省入晋备案表编号 监理费取费方式 监理

合同效力案例分析

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合同效力案例分析

一、无权处分导致的民事行为效力未定 [案情]

甲乙为兄弟关系,父母早亡,另无兄弟姐妹,均未结婚。甲外出经商,托乙照看房屋,乙因赌博欠债,无力还款,竟以自己名义将该房屋出卖给丙,双方签订了房屋买卖合同,约定5月9日一同办理过户登记手续。5月5日甲因他事回家,知晓此事,未表示反对,但因心脏病突然发作,不治而亡。5月6日,丙因另外购买了便宜的房屋,欲不履行与乙的买卖合同,提出该房屋不属于乙所有,故买卖合同无效。遂与乙发生争议。 [问题]

1.在甲死亡以前,乙与丙所签订合同效力如何?为什么? 2.本案应如何处理?为什么? [答案及解析]

1.乙以自己名义与丙所签订的合同为效力未定的合同。无权处分人订立的合同为效力 未定的合同。

依《合同法》第51条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。也就是说,无处分权人在未取得处分权时与他人订立的合同为效力未定的合同。该合同如果权利人本人予以拒绝,则为无效合同;如果权利人本人事后予以追认,或者无处分权人事后取得处分权的,则该合同为有效合同。本案中,乙并非房屋所有人而以自己名义将甲的房屋出售与丙,因此所订立的合同为效力未定的合同。甲知此事以后

北仑区建设工程监理合同备案登记表

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可编辑

北仑区建设工程监理合同备案登记表

精品

可编辑

北仑区建设工程监理合同备案登记表

合同备案编号:

精品

一、表格可扩展,一式四份,区招标办保留一份,其余由发、承包单位根据需要分配。

二、填表要求及合同备案时需提交资料见备注。

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工程监理项目明细表发包单位(盖章):承包单位(盖章):

精品

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二、承包范围包含附属工程、构筑物等单位工程的,均需在表中列明,其他要求及需提交资料见备注。

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备注:

一.表内填写内容应清晰准确,提倡采用打印机打印;填写内容原则上不允许涂改,如有涂改,应在涂改处加盖发包单位公章。

二.表中的工程概况与特征应按建设部《工程监理企业资质管理规定》中专业工程类别和等级的分类特征填写,其中:

(一)房屋建筑工程应写明单项工程建筑面积、层数、结构类型、单跨最大跨度、总建筑面积等内容;构筑物应写明高度。

(二)城市道路工程应分清快速路、主干路、次干路、支路、互通立交桥、分离立交桥、过街天桥,有桥梁或隧道的,应写明桥梁单跨跨径、隧道长度;给水排水工程应写明给水厂、污水处理工程、泵站、供排水管道的日处理量、流量、管径等特征;燃气工程应写明储量、流量、压力等特征;热力工程写明供热面积、管径等特征;垃圾处理工程应写明日处理量。

三.勘察设计、监理

企业借款担保合同效力

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合同订立原则

平等原则:

根据《中华人民共和国合同法》第三条:“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定,平等原则是指地位平等的合同当事人,在充分协商达成一致意思表示的前提下订立合同的原则。这一原则包括三方面内容:①合同当事人的法律地位一律平等。不论所有制性质,也不问单位大小和经济实力的强弱,其地位都是平等的。②合同中的权利义务对等。当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当;要求一方不得无偿占有另一方的财产,侵犯他人权益;要求禁止平调和无偿调拨。③合同当事人必须就合同条款充分协商,取得一致,合同才能成立。任何一方都不得凌驾于另一方之上,不得把自己的意志强加给另一方,更不得以强迫命令、胁迫等手段签订合同。 自愿原则:

根据《中华人民共和国合同法》第四条:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预”的规定,民事活动除法律强制性的规定外,由当事人自愿约定。包括:第一,订不订立合同自愿;第二,与谁订合同自愿,;第三,合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定;第四,当事人可以协议补充、变更有关内容;第五,双方也可以协议解除合同;第六,可以自由约定违约责任,在发生争议时,当事人可以自愿选择解决争

合同效力条款形式案例

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案 例

欠缴保费对合同效力有何影响?

2004年11月13日,个体户李某驾驶未投保第三者责任险的货车外出办事,中途被查扣。经过与A保险公司协商,李某同意投保第三者责任险,保额10万元,需缴纳保费1890元。但当时没有现金,就通过其亲属赵某(系保险公司的员工)协商,给保险公司出具一张1890元的欠据,并保证回去后将此款及时缴纳。经办人赵某当时就在欠据上注明,保费在2004年11月25日前缴纳保险合同有效,过期不交保单作废,同时给李某出具了保险单和收款凭证。事后,李某并没有在约定期限内缴纳保险费。2004年12月25日,保险公司用批单批注原保单作费,于当日通知了李某,并让其将作废保单退回,李某以保单被车带走为由迟迟不退还作废保单。

2005年3月21日,李某驾驶该车在行驶中发生交通事故,与一辆夏利车相撞,造成1人重伤,夏利车严重受损,合计损失金额5.3万元。事故发生后,李某报告了当地交通部门,并通知A保险公司,提出索赔申请。保险公司认为保单已作废,不再与李某有任何关系,没有受理理赔案,拒绝赔偿。李某于2005年底将保险公司起诉至法院,要求保险公司履行保险合同,赔偿5.3万元经济损失,承担全部诉讼费用。

本案保险合同是否成立?是否生效?保险人是否