房地产内源融资和外源融资包括哪些

《公司金融课程论文》

题目：内源性融资与外源性融资的比较

班级：XXXX

学号：XXXXX

姓名：XXX

时间：2015年XX月xx日

摘要：本文主要分析银行的内源融资和外源融资的主要概 ,以及企业内源融资和

外源融资的现状;并通过实际数据比较,参考多篇文章分析出我国银行融资应该采取的政策,以及我国中小企业应该改进的地方，提出了一些意见。. 引言：中国经济与世界其他发达国家相距甚远，通过我发达国家融资数据以及我

国与其他国家内部融资数据的比较分析出我国融资存在的一些问题。 关键字：中小企业 内源 融资 外源 内源融资与外源融资优缺点

企业融资方式大体上可分为内源融资和外源融资两类。不同企业融资方式的选择，是企业在一定的融资环境下理性选择的结果。市场经济中企业融资主要是选择适宜的资本结构，又称融资结构。企业资本结构是指企业的不同资金来源渠道之间，以及通过不同来源渠道筹集的资金之间的相互联系和比率关系，包括总资产与负债的比率、不同股东持有的股本的比率、不同债务之间的比率等。

内源融资是指公司经营活动结果产生的资金，即公司内部融通的资金，它主要由留存收益和折旧构成。是指企业不断将自己的储蓄(主要包括留存盈利、折旧和定额负债)转化为投资的过程。内源融资

什么是表外融资

资产负债表外融资(Off-Balance-Sheet Financing)，简称表外融资，帐外融资、资产负债表外筹资、资产负债表以外融资。 （狭义）未满足资本（融资）租赁全部条件，从而其承诺付款的金额的现值没有被确认为负债（也没有确认资产），而且未在资产负债表或附注中得以反映的租赁进行筹资的财务行为。主要在财务和会计领域由专业人员使用的一个术语（见“经营租赁”）。表外融资还被用于某些举债经营租赁资金的提供人对出租人没有追索权，只能向承租人要求以租赁资产收回对出租人的贷款（见“举债经营租赁”）。

（广义）表外融资泛指对企业经营成果、财务状况和现金流量产生重大影响的一切不纳入资产负债表的融资行为。 表外融资的实现方式

（1）表外直接融资

以不转移资产所有权的特殊借款形式融资。如经营租赁、代销商品、来料加工等经营活动不涉及到资产所有权的转移与流动，会计上无需在财务报表中反映，但资产的使用权的确已转移到融资企业，可以满足企业扩大经营规模、缓解资金不足的需要。

（2）表外间接融资

是由另一企业代替本企业的负债的融资方式。最常见的是建立附属公司或子公司，并投资于附属公司或子公司，或由附属公司、子公司的负债代替母公司负债。

开 题 报 告

1．本课题的研究背景及意义 1) 背景

房地产企业是指从事房地产开发、管理、经营、和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于我国国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有很大的带动作用。房地产的增长可以带动国民经济的发展。中国有30000多家房地产开发企业，2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29.7%，高于同期固定资产投资增长（26.7%）3个百分点，房地产业对全国GDP的贡献率约占15%，带动了一大批关联产业的发展，而且拉动了消费需求和投资需求。由于房地产业自身的一些特殊性，在其消费和开发的过程中离不开金融的支持。换句话说，房地产开发的过程本质上是一种投资过程，即资金的高效投入和增值收回的过程,没有资金也就没有房地产，因此，房地产开发企业融资问题不可忽视。 2) 意义

房地产业是资金密集型产业，收入高，风险高，产出高。随着我国房地产投资和融资体制的变化以及央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等多种政策的出台，金融业门槛不断加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力也已已经不再局限于产品自身，资本实力

开 题 报 告

1．本课题的研究背景及意义 1) 背景

房地产企业是指从事房地产开发、管理、经营、和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于我国国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有很大的带动作用。房地产的增长可以带动国民经济的发展。中国有30000多家房地产开发企业，2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29.7%，高于同期固定资产投资增长（26.7%）3个百分点，房地产业对全国GDP的贡献率约占15%，带动了一大批关联产业的发展，而且拉动了消费需求和投资需求。由于房地产业自身的一些特殊性，在其消费和开发的过程中离不开金融的支持。换句话说，房地产开发的过程本质上是一种投资过程，即资金的高效投入和增值收回的过程,没有资金也就没有房地产，因此，房地产开发企业融资问题不可忽视。 2) 意义

房地产业是资金密集型产业，收入高，风险高，产出高。随着我国房地产投资和融资体制的变化以及央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等多种政策的出台，金融业门槛不断加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力也已已经不再局限于产品自身，资本实力

房地产再融资开闸的思考

郑震

一、背景

昨晚，停牌多日的上市房企宋都股份发布公告，拟募资15亿元投向商品住房项目建设。值得注意的是，该方案与新湖中宝再融资投资于棚户区改造项目及保障房不同，宋城股份此次将目光投向商品房建设，此举让房地产再融资正式开闸基本成为事实。

宋都股份披露的增发预案显示，公司拟以4.8元/股的价格，非公开发行不超过3.13亿股，募集15亿元资金，将投向南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目和补充流动资金。同时，招商地产昨晚也公告称，正在筹划发行股票购买资产。种种迹象已经表明，房地产再融资计划有可能会陆续启动。

地产上市公司融资环境趋紧的情况可追溯至2010年初。自2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布后，房地产上市公司再融资开始受到严格控制。包括募集资金投向房地产项目的股权类投资企业；以及募集资金虽不投向房地产项目，但包含单纯用于补充流动资金，或归还银行贷款的内容，且原有业务包括房地产经营的股权类融资企业等两类融资须首先通过国土资源部监管审核。2010年10月15日，证监会明确表示，已暂缓受理房地产开发企业重组申请。 二、再融资开闸带来的信号

但实际上，房地产类上市公司一直是股市融

房地产企业融资计划书(模板)

一、公司介绍

1、公司简介

公司成立时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等。

2、公司现状

公司的营业收入、资本结构、净资产、总资产等。

3、股东实力

股东的背景。

4、历史业绩

做过什么项目，经营业绩如何。

5、资信程度

银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉。

二、项目介绍

1、项目基本情况

位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等。

2、项目来历

项目的来龙去脉，怎么得到的项目，是否有遗留问题，如何解决等情况。

3、证件状况文件

是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证

4、资金投入

自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等。

5、市场定位

指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等。

6、建造的过程和保证

项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。

三、市场分析

1、地方宏观经济分析

表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等。

2、房地产市场分析

需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。

3、竞争对手和可比较案例

分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群

房地产项目信托融资实务

房地产信托融资指开发商通过信托方式为项目开发融集资金。房地产信托融资通

过信托公司发行房地产信托计划产品实现。

自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。然而，2010年11月中旬银监会下

发的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，犹如最近这股寒流，袭向房地产信托市场，已有几家前期房地产业务发展迅猛的信托公司暂停了房地产信托业务。尽管如此，就如银行不可能停止对房地产领域放贷一样，房地产信托业务也不可能就此停止，在房地产开发商面临银行贷款供应不足、银信产品进一步收缩等多种融资渠道空前不畅的情况下，房地产信托仍然有很大的发展空间和市场前景。因此，本文还是对房地产信托融资作一简单介绍，为便于理解及节省文字，本文主要以图表形式展现有关内容。

、房地产信托计划与REITs的区别、信托融资成本:

需要说明的是，上述房地产信托中的投资人收益比例与开发商的融资成本并不对等，目前信托市场上，开发商的信托融资成本大多在15%-23%L间，这是因为融资成本中除投资人能够获得的收益外，还包括需要支付给信托公司的

(简体)房地产项目融资预审表

房地产目融项预审表资注:意下以容内要需部填全写(替换 )意注以：内容需下要部填写(替全)换目项发单位开 ：目项发单开位 ：目项发负责开：人项目开发 责负人 ：估风评单控： 评估位控风单：位资金 安排责负：人 资金安排负责人：合作 接时间交 合作：交接时：间 工周期安排： 作工作周安期排 ：融资要求间时 ：融要资求间： 项时建议目类：分 项建议目类分:华厦业伟王 德玉资 投宗成闫 0029 年 11月 2日 3 日反内 1 馈月内个资金位 到 A类项目项目称 名展商发名称 位 占置地面 积筑建面积 款 项用目 概 况 项目现状河湾(长河碧花园项)目 A1 号4 北楼京房地产开 有限公司 长河湾项目发于位京市北海淀北下区头堆地关区东临高，桥；粱西邻侧动物；北侧临 高粱桥园街，斜南 临长，河与北京 览馆展隔河望相。号 位于楼河长项湾地块的西目。 A1端4 274.197 方平 8米05.87 平6米 方构封顶，目前结正在进行立面外墙幕程的预工留埋工预以及作次结构二施工工的， 同时正在按作工照程度安进水排暖、电、、调空等电机设备及以窗门安的装备准工作 。《有国地 土使证用》 建设地规用 许划可 京证国用海(024

房地产夹层融资法律问题研究

引言 ............................................................................................................. 3

一、房地产夹层融资概述 .................................................................. 4

（一）夹层融资的概念和特征 .................................................... 4

（二）房地产夹层融资的模式及其法律结构 ............................ 5

（三）房地产夹层融资在美国的发展 ........................................ 6

（四）小结 .................................................................................... 8

二、房地产夹层融资与中国的法制环境 ...................................

河 南 城 建 学 院

浅 谈 中 国 房 地 产 融 资

专业：工程造价 班级：0524093 学号：052409311 姓名：李昕 指导老师：董明明 系别：建筑工程管理系

浅谈中国房地产行业融资结构

摘要 房地产业已是我国经济快速发展的主要推动产业之一，房地产业稳定健康的发展对我国经济增长将产生深远的影响，国内房地产企业的融资结构优化研究也成为国内研究的重点。

论文通过优化企业的融资结构，引入多元化的融资方式，是化解当前我国房地产企业融资困境的有效途径。受美国“次贷”危机引起的全球金融危机及国内宏观经济政策的影响，我国房地产市场需求出现萎缩，房价开始回落，企业现金流不足，融资难度增加。 1、引言

2007年4月，美国第二大次级债发行商新世纪金融公司申请破产保护，标志着“次贷”危机的全面爆发。这场由美国房地产泡沫破灭所引发的次级债危机，随后向全球蔓延，最终导致了世界性的金融危机。美国“次贷”危机的爆发，为当时过热的中国房地产市场敲了一记警钟，促使国家加大针对房地产市场的调控力度，并相继出台了一系列相关调控政策。2007年9月27 日，央行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对申请购买第二套（含）以上住房的