广州城市更新规划建设管理圈层

广州市2017年城市更新项目和资金计划（正式计划、片区策划） 2017-02-08 15:53:07来源：广州市城市更新局 广州市2017年城市更新项目和资金计划（正式项目） 序号 行政区域 用地面更新范围 积 （公顷） 荔湾区芳村大道中山村荔湾区 范围的AF010708、AF010709地块。 北至黄埔大道、南至新天河区 涌口南街，西至车陂新涌口西。 旧厂海珠区 革新路124号。 2.34 原旧厂权属人 全面改造 自主改造 旧厂海珠区 新港西路204号大院。 8.72 原旧厂权属人 全面改造 自主改造 旧厂荔湾区 花海街6号。 1.20 原旧厂权属人 全面改造 自主改造 大龙街东部的沙涌村，番禺区 邻近广州亚运城和番禺中心城区。 化龙镇金湖工业区金盛二路。 1.01 原旧厂权属人 全面改造 旧厂自主改造 旧厂1.03 原旧厂权属人 全面改造 自主改造 旧厂6.67 原旧厂权属人 全面改造 自主改造 自筹 0 自筹 0 自筹 0 自筹 0 自筹 0 自筹 0 2.14 天河区政府 全面改造 旧村 收益补偿 0 1.79 荔湾区政府 全面改造 旧城 区财政 0 改造主体 更新方式 2017年市更新类型 资金来源 城市更新资金安排（万元） 项目名

城市更新单元规划审批操作规则

城市更新单元规划审批操作规则（试行）

1 总则

1.1 【目的和依据】为明确城市更新单元规划的审批职能分工，规范审批流程和时限，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、市政府《关于授权市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批城市更新单元规划的通知》（深府函[2010]42号）、委员会《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》（以下简称《基本程序》）以及有关政策文件、技术指引，制定本规则。

1.2 【与《基本程序》的关系】本规则是《基本程序》在城市更新单元规划审批方面的细化与补充。本规则与《基本程序》及其补充通知如有不一致的地方，以本规则为准。

1.3 【适用范围】本规则适用于列入我市城市更新单元规划制定计划以及城市更新年度实施计划的拆除重建类城市更新项目。

2 审批职能分工

2.1 【以下情形的城市更新单元规划由管理局负责审批】

2.1.1城市更新单元规划符合已批准法定图则①（以下简称“已批图则”）在用地性质、开发强度、道路交通、配套设施（包括公共服务设施和交通市政设施，下同）、城市设计等方面相关规定的；

2.1.2在已批图则确定的建筑总量、各建筑功能分项（含配套设施）建筑面积和配套设施用地规模（或有效使用面积）不变的前提下

城市更新单元规划审批操作规则

来源：市城市更新办公室 日期： 2014-01-01

第一章 总则

第一条 为明确城市更新单元规划（以下简称“更新单元规划”）的审批职能分工，规范审批流程，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、市政府《关于授权市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批城市更新单元规划的通知》（深府函[2010]42号）以及有关政策文件、技术指引，制定本规则。

第二条 本规则适用于更新单元规划的制定、修改、调整、以及可由更新单元规划制定优化已批城市更新计划（以下简称“已批计划”）内容的具体情形。 更新单元规划制定是指首次编制更新单元规划。更新单元规划修改是指修改已批更新单元规划非强制性内容。更新单元规划调整是指调整已批更新单元规划强制性内容。

第二章 更新单元规划制定

第三条 更新单元规划制定符合已批准法定图则（以下简称“已批图则”）用地性质、建筑总量、道路交通、配套设施等强制性内容的，由管理局负责审批。 第四条 更新单元规划制定属于以下情形的，由管理局负责审批。具体包括： （一）在已批图则规定的建筑总量、用地性质、配套设施内容与用地规模不变的前提下，优化地块划分、配套

深圳城市更新

——房地产金融新机遇

一、深圳城市更新概况

深圳是全国最早提出城市更新概念的城市。2009年，在广东省提出大力推动“三旧”改造的背景下，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》，实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越，城市更新随之全面启动。几年来，随着深圳陆续出台城市更新系列政策法规，城市更新的政策体系不断完善，城市更新的步伐得以不断加快，在优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展等方面发挥了重要作用

（一）深圳城市更新情况 1、城市更新概念

城市更新是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城 中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域，根据城市规划按相关程序进行综 合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

具有以下情形之一包括；

（1）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善; （2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；

（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会； 经济发展要求，影响城市规划实施;

（4）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

2、深圳城市更新方式

纵观世界各国（地区）的城市更新大致都经历了三个阶段：“清除贫民窟”、“

深圳城市更新

——房地产金融新机遇

一、深圳城市更新概况

深圳是全国最早提出城市更新概念的城市。2009年，在广东省提出大力推动“三旧”改造的背景下，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》，实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越，城市更新随之全面启动。几年来，随着深圳陆续出台城市更新系列政策法规，城市更新的政策体系不断完善，城市更新的步伐得以不断加快，在优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展等方面发挥了重要作用

（一）深圳城市更新情况 1、城市更新概念

城市更新是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城 中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域，根据城市规划按相关程序进行综 合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

具有以下情形之一包括；

（1）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善; （2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；

（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会； 经济发展要求，影响城市规划实施;

（4）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

2、深圳城市更新方式

纵观世界各国（地区）的城市更新大致都经历了三个阶段：“清除贫民窟”、“

《城市更新办法》

第三十六条 拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。

第三十七条 市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。

第三十八条 拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。

拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。 《城市更新实施细则》

第五十六条 以下用地适

陈老师对《城市更新单元规划制定计划》的精彩剖析

2010年4月19日，深圳市国土局公布《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》，南苑新村成为89个项目之一，名列第22位。在这份文件里，有一个备注，大家都没有仔细看，实际上里面有非常关键的内容，陈老师今天对此作了精彩剖析。

先看一下《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》备注内容：

备注：

1.列入本计划内的城市更新单元，仅获准编制城市更新单元规划。更新单元规划审核通过，符合相关要求并纳入《深圳市城市更新年度实施计划》后，方可实施。

2.城市更新单元规划制定计划将按照年度进行调校。本计划内的更新单元，自公告之日起一年内未能按规定要求完成城市更新单元规划编制的，将予以清理。

3.城市更新单元规划应符合城市规划要求，并按照相关规定配建保障性住房及城市基础设施和公共配套设施。

4.本计划内的“申报单位”仅为城市更新单元规划制定计划的申报主体。城市更新单元改造主体须依据《深圳市城市更新办法》经相关程序予以确定。

5.城市更新单元的范围及用地规模，以获批准的城市更新单元规划为准。

6.本计划内城市更新单元，经发现不符合城市更新相关政策的，该更新单元将从本计划中取消。

下面是

城市更新治理模式政策利弊及原因分析 —基于广州、深圳、

佛山三地城市更新制度的比较

一、从“政府引导”到“政府主导”— 广州“三旧”改造1实施过程和阶段特征

广州的“三旧”改造用地共计 11 182宗，总面积达到 358.66 km2。到目前为止，旧村庄改造的完成率达到 14.6%，旧厂房改造的完成率达到 9.6%，总体完成率达到 10.9%。根据广州“三旧”改造的实施进度，大体可以将其划分为两个阶段。(1) 第一个阶段是“政府引导、市场运作”的快速改造初期阶段。这一阶段“三旧”改造的政策体系初步建立，市场具有很大的积极性，市场资金踊跃进入，多以单个项目来推进，如著名的猎德村“三三三制”改造。(2) 第二阶段从 2012 年至今。这一阶段从“政府引导”转向了“政府主导”，强调成片改造，土地应储尽储，防止土地增值收益向市场外溢。整体上，这一阶段的“三旧”改造速度减缓 ( 表 1)。2政策调整的利弊分析

从表 1 可以看出，广州市的城市更新速度在 2012 年之后变得缓慢，更新项目报批顺利但很难实施。在此过程中，政策的变化起到了关键性作用。2012年以前，广州实施的主要是《关于较快推进“三旧”改造工作的意见》( 穗府[2009]56 号 )

城市历史文化保护与城市更新

——关于意大利城市保护与发展

在本学期“城市历史文化保护欲城市更新”的课程学习中，我了解到很多关

于城市部分的东西，关于对城市的理解，很多城市的形成过程，以及不同国家地

区对于保护城市历史文化遗产的一些不同手段，其中关于意大利城市历史文化遗

产保护，修复及更新我最为感兴趣。

意大利处于地中海北岸，在建筑史的学习过程中，我了解到意大利拥有很多

有名的建筑，作为罗马帝国的发源地，意大利城市中拥有很浓厚的历史气息，同

时，在14至15世纪，意大利文艺空前的繁荣，作为文艺复兴运动的摇篮，在那

一时期，为意大利奠定了浓厚的文化基础。因此，意大利城市在我的印象中一直

是欧洲历史名城。

关于意大利的城市历史保护，意大利的国家和地方层面都精心发展并试验了

针对保护、再利用和复原的理论、方法和技术。虽然这些不同的保护层面最初并

没有作为一个整体加以发展，不过最后它们还是组成了一个综合系统。意大利丰

富的研究方法很大程度上引发了对遗产保护的反思，它是一种面向建筑未来的思 考。

意大利的保护原则之一就是在保护过程中集合不同的政策，历史城市环境的

深圳的城市更新和旧城改造

一、深圳的旧城改造历程

随着城市化进程的加速发展，“旧改”已经成为政府工作的当务之急，并被提到了重要的议事日程。旧城改造是块肥肉深圳虽然只有20多年的发展历程，然而，却呈现出一大批亟待动手术的城市改造项目。这些项目主要集中在老大难的城中村、城市建设初期的经济实用房、工业厂房以及城市规划残留地块、由于经济利益关系形成的烂尾楼项目。

深圳市从1997年开始尝试改造“城中村”，按每镇一村的办法试点，探索农村城市化的操作模式。1999年，市委、市政府又提出“规划全覆盖”要求，试点村确定发展方向和策略，划定不准发展区、控制发展区及非建设用地的界限，规定各类用地的使用要求；然后撤点并村，实行村民住宅连建、单元式统建。为保障城中村的改造工作，深圳市于2004年11月已出台《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》；为避免对正常的房地产市场造成冲击，给政府土地收益造成影响，市政府正在委托编制城中村改造总体规划。该规划计划在2005年1月完成大纲，6月基本完成。

二、旧城改造成功案例：龙岗镇第二工业区改造

为工业区整体搬迁，以大手笔的旧区改造模式建设高档次的商业服务与居住综合项目，这一层次的开发在龙岗区尚属首创。改造地段位置适中，属城镇