成本转公允投资性房地产会计处理

第一大题 ：单选选择题

1、按照《企业会计准则第3号－投资性房地产》的规定，下列属于投资性房地产的是（ ）。 A、房地产开发企业为销售而正在开发的商品房和土地 B、企业以经营租赁方式租入的建筑物 C、企业融资租赁出租的建筑物 D、企业已出租的土地使用权

答案：D

解析：投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，不包括融资租赁出租的建筑物。

2、下列有关投资性房地产初始计量的说法中不正确的是( )。

A、无论采用公允价值模式还是成本模式对投资性房地产进行后续计量，均应按照实际成本对投资性房地产进行初始计量

B、只有采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产，取得时应按照公允价值进行初始计量

C、自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成

D、外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

答案：B

解析：选项B，无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量，均应按照实际成本进行初始计量。

3、关于投资性房地产，下列说法中正确的有（ ）。

投资性房地产公允价值计量对 企业财务状况的影响——以昆明百货大楼(集团)股份有限公司为例汇报人：赵煜

昆百大A(000560)背景介绍(1)昆明百货大楼(集团)股份有限公司，创建于 1959年，是建国后国家兴建的第一批大型商业企 业。1992年8月始进行股份化改组，1993年12月 发行A股，1994年2月2日，“昆百大A”在上证 交易所上市，公司主营房地产和商业。 (2)昆明百货大楼(集团)股份有限公司第五届董 事会第四十五次会议决议公告中，审议并通过了 议案《昆百大关于对投资性房地产后续计量由成 本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》, 决定将投资性房地产后续计量模式由成本计价模 式变更为公允价计价模式。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》(1)有确凿证据表明投资性房地产的公允价 值能够持续可靠取得的，可以对投资性房 地产采用公允价值模式进行后续计量。采 用公允价值模式计量的，应当同时满足下 列条件： (一)投资性房地产所在地有活跃的房地产 交易市场。 (二)企业能够从活跃的房地产交易市场上 取得同类或类似房地产的市场价格及其他 相关信息，从而对投资性房地产的公允价 值作出合理的估计。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》(2)采用公允

投资性房地产公允价值计量对 企业财务状况的影响——以昆明百货大楼(集团)股份有限公司为例汇报人：赵煜

昆百大A(000560)背景介绍(1)昆明百货大楼(集团)股份有限公司，创建于 1959年，是建国后国家兴建的第一批大型商业企 业。1992年8月始进行股份化改组，1993年12月 发行A股，1994年2月2日，“昆百大A”在上证 交易所上市，公司主营房地产和商业。 (2)昆明百货大楼(集团)股份有限公司第五届董 事会第四十五次会议决议公告中，审议并通过了 议案《昆百大关于对投资性房地产后续计量由成 本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》, 决定将投资性房地产后续计量模式由成本计价模 式变更为公允价计价模式。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》(1)有确凿证据表明投资性房地产的公允价 值能够持续可靠取得的，可以对投资性房 地产采用公允价值模式进行后续计量。采 用公允价值模式计量的，应当同时满足下 列条件： (一)投资性房地产所在地有活跃的房地产 交易市场。 (二)企业能够从活跃的房地产交易市场上 取得同类或类似房地产的市场价格及其他 相关信息，从而对投资性房地产的公允价 值作出合理的估计。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》(2)采用公允

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投资性房地产会计处理若干问题探讨

作者：徐月丽

来源：《财会通讯》2010年第08期

一、投资性房地产后续计量模式的转换

会计准则规定，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。如果房地产市场比较成熟、能满足采用公允价值模式条件，企业可以将投资性房地产从成本计量变更为公允价值计量。会计准则规定，成本模式转换为公允价值模式，应当按计量模式变更时公允价值与帐面价值的差额调整期初留存收益。如：某企业将一幢办公楼对外出租，原采用成本模式进行后续计量。后来，该投资性房地产由于满足了采用公允价值模式条件，该企业决定采用公允价值模式对该办公楼进行后续计量。假定转换时该投资性房地产的公允价值大于其原帐面价值。按会计准则规定，转换时，应作如下会计处理：借记：“投资性房地产—一成本”和“投资性房地产累计折旧”，贷记：“投资性房地产、利润分配——未分配利润、盈余公积”等科目。

上述处理比较繁琐，笔者认为，可以将转换时该投资性房地产的公允价值大于其原账面价值的差额直接计人“公允价值变动损益”科目。原因是：一方面与投资性房地产转换的会计处理相一致；另一方

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投资性房地产会计处理若干问题探讨

作者：徐月丽

来源：《财会通讯》2010年第08期

一、投资性房地产后续计量模式的转换

会计准则规定，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。如果房地产市场比较成熟、能满足采用公允价值模式条件，企业可以将投资性房地产从成本计量变更为公允价值计量。会计准则规定，成本模式转换为公允价值模式，应当按计量模式变更时公允价值与帐面价值的差额调整期初留存收益。如：某企业将一幢办公楼对外出租，原采用成本模式进行后续计量。后来，该投资性房地产由于满足了采用公允价值模式条件，该企业决定采用公允价值模式对该办公楼进行后续计量。假定转换时该投资性房地产的公允价值大于其原帐面价值。按会计准则规定，转换时，应作如下会计处理：借记：“投资性房地产—一成本”和“投资性房地产累计折旧”，贷记：“投资性房地产、利润分配——未分配利润、盈余公积”等科目。

上述处理比较繁琐，笔者认为，可以将转换时该投资性房地产的公允价值大于其原账面价值的差额直接计人“公允价值变动损益”科目。原因是：一方面与投资性房地产转换的会计处理相一致；另一方

投资性房地产公允价值计量风险与对策

一、引言

近年来，我国房地产市场快速发展，吸引了个人、企业以及机构投资者的广泛关注，大量社会资本涌入房地产市场。大量企业选择持有一定数量的投资性房地产，以增加投资收益，提高企业盈利水平。然而传统的成本计量模式，在适用性方面存在一定的问题：市场价格的不断改变导致其不能客观、准确地反映投资性房地产当时实际价值，导致会计信息的相关性下降，从而使企业财务数据失真。为了加强改善和正式化投资性房地产市场，我国出台了一系列法律和规章来完善对投资性房地产的规定。新《企业会计准则》的颁布体现了我国会计准则与国际会计准则趋同的趋势，其中新准则规定中一项重要改变为：公司应将投资性房地产单独列报，并在报表附注中单独披露。同时，其增加了一种新的计量模式——公允价值计量模式，对投资性房地产进行后续计量。自新会计准则颁发以来，我国部分公司先后改变了其投资性房地产的计量模式，并将其转换为公允价值进行后续计量，但占公司数的比例仍九牛一毛。公允价值计量模式在与历史成本计量比较下，体现出其特有的优越性：其能更为精准地反映投资性房地产在资产负债表日的真实状况，客观地反映企业现时的财务经营状况，帮助企业、投资者做出正确的决策。同时，投资性房地产采用公允

http://wenku.http://www.wodefanwen.com//view/c3a76f1ca300a6c30c229fd5.html http://wenku.http://www.wodefanwen.com//view/214b2a2de2bd960590c677a2.html

【2007年教材P153，例8-4】20×7年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。

本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记人投资性房地产的成本。 甲企业的账务处理如下：

（1）20×7年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程： 借：在建工程 14 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销） 6 000 000

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公允价值模式在投资性房地产中应用的现状分析

作者：张莲

来源：《成都工业学院学报》2016年第04期

摘要：为了推进公允价值模式在投资性房地产中的应用，在对比两种计量模式的基础上，阐述了以公允价值计量投资性房地产的上市公司数量很少的现状，并分析产生该现状的原因。主要原因有外在动因和内在动因，外在动因有：市场环境不成熟，准则对于公允价值模式的规定过于严格，而内在动因有：公允价值应用将增加应用成本，企业为保证业绩稳定性，会计从业人员整体素质偏低等。最后提出完善市场环境，修订准则，放宽对公允价值计量的条件限制，建立房地产交易数据库和信息平台，提升会计人员的专业素质及道德修养等具体建议。 关键词：公允价值；投资性房地产；后续计量 中图分类号：F234.4

文献标志码：A文章编号：2095-5383（2016）04-0101-04

Abstract：In order to promote the application of the fair value pattern in the investment real

袅房地产行业涉税会计处理（一）

主讲老师 王越

衿

蒄一、房地产行业的业务活动涉税分析

膇房地产开发企业纳税业务概述：

薇企业设立阶段：资金账簿印花税、不动产权属受让印花税等。

膂获取土地阶段：受让土地产权转移书据印花税、受让不动产权属契税、占用耕地的耕地占

用税等。

芃开发建设阶段：建筑工程、勘察设计、借款合同、购销合同、财产租赁等印花税、占有土

地的城镇土地使用税等。

薈转让及销售阶段：销售不动产的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、

预征及清算土地增值税、企业所得税、产权转移书据印花税等。

羅房产持有阶段：租赁业营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、自持物业

的房产税及城镇土地使用税等。

芅二、房地产行业的土地增值税预缴与清算

莃《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房可以预售，但应符合下列条件：已

交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到总投资的25%以上，并已经确定工程进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

罿（一）《土地增值税暂行条例实施细则》

螇第十六条 纳税人在项目全部竣工结

袅房地产行业涉税会计处理（一）

主讲老师 王越

衿

蒄一、房地产行业的业务活动涉税分析

膇房地产开发企业纳税业务概述：

薇企业设立阶段：资金账簿印花税、不动产权属受让印花税等。

膂获取土地阶段：受让土地产权转移书据印花税、受让不动产权属契税、占用耕地的耕地占

用税等。

芃开发建设阶段：建筑工程、勘察设计、借款合同、购销合同、财产租赁等印花税、占有土

地的城镇土地使用税等。

薈转让及销售阶段：销售不动产的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、

预征及清算土地增值税、企业所得税、产权转移书据印花税等。

羅房产持有阶段：租赁业营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、自持物业

的房产税及城镇土地使用税等。

芅二、房地产行业的土地增值税预缴与清算

莃《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房可以预售，但应符合下列条件：已

交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到总投资的25%以上，并已经确定工程进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

罿（一）《土地增值税暂行条例实施细则》

螇第十六条 纳税人在项目全部竣工结