商住用地分别评估商业和住宅用地价格的估价思路

商住用地分别评估商业和住宅用地价格的估价思路探讨

2015-12-10

摘要：现有的土地估价理论中，土地估价基本估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等五大方法；但在实践工作中经常会因为一些特殊的评估要求，比如商住用地评估中，一些政府储备用地出让底价评估项目要求分别单独评估统一规划的商业和住宅用地的价格，如何在现有方法体系下实现这样的需求,对评估实践活动具有指导意义。本文探讨在此类需求下新的估价思路。 关键词：商住用地 分别评估 估价思路 1 探讨背景

土地估价行业是伴随土地使用制度改革而产生，到现在已有近二十年的历史。在这段历程中，土地估价行业的发展稳步前进，取得了较大的成果。同时，土地估价理论方法也建立了较为完善的估价方法体系。现有的土地估价理论中，基本估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等五大方法。

实际土地估价中，我们一般需要根据具体估价对象的实际情况与我们所收集和掌握的信息资料等，选择两种甚至两种以上的适宜估价方法对土地进行评估。虽然现在的估价方法体系已较为完善，但由于我们在平常实践工作中经常会因为一些特殊的评估要求碰到一些罕见的问题。在面对这些问题时，我们现有的

商住用地商业和住宅各占多少比例

商业和居住人口的比例，目前没有新的国家标准。很多年以前，国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准，商业物业面积是总建筑面积4%，现在的情况是大大超过。 商住用地，商业和住宅各占多少比例，控规指标是没有统一衡量标准的，这要看项目位置特点，当地商业发展状况，商业定位等多方面的因素综合考量，首先要进行市场调查和市场分析，然后确定商业定位，较后确定商业建设规模，说到底是 开发商自己说了算。规划部门只管容积率、建筑密度、绿化率。 商业配比（按面积），目前国内大多数城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。 按人口计算的商业配比，一般发达国家是人均1~1.2平方米，我国是人均0.8~1平方米。 如果项目位置特别好，周边是成熟社区，居住人口多，可以定位为市级、区域商业核心，或者说商业业态定位具有较强的幅射能力，商业可以多做一些。否则就老老实实按小区居住人口建社区商业。 商业与住宅面积配比法： 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间； 中间型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间； 内向型商业面积与住宅面积的2％以下。 人均面积推算法 社区配套商业规模= 项目人口* 人均

商住用地商业和住宅各占多少比例

商业和居住人口的比例，目前没有新的国家标准。很多年以前，国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准，商业物业面积是总建筑面积4%，现在的情况是大大超过。 商住用地，商业和住宅各占多少比例，控规指标是没有统一衡量标准的，这要看项目位置特点，当地商业发展状况，商业定位等多方面的因素综合考量，首先要进行市场调查和市场分析，然后确定商业定位，较后确定商业建设规模，说到底是 开发商自己说了算。规划部门只管容积率、建筑密度、绿化率。 商业配比（按面积），目前国内大多数城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。 按人口计算的商业配比，一般发达国家是人均1~1.2平方米，我国是人均0.8~1平方米。 如果项目位置特别好，周边是成熟社区，居住人口多，可以定位为市级、区域商业核心，或者说商业业态定位具有较强的幅射能力，商业可以多做一些。否则就老老实实按小区居住人口建社区商业。 商业与住宅面积配比法： 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间； 中间型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间； 内向型商业面积与住宅面积的2％以下。 人均面积推算法 社区配套商业规模= 项目人口* 人均

2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1)

(1)样点地价平均法 ①评估步骤

采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。具体评估步骤如下： a)资料调查；

b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型； c)投入产出资料抽样调查；

d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价； e)利用市场交易案例资料，计算样点地价；

f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。 ②资料调查的内容和要求 a)资料和外业调查的内容

●农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；

●农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等；

●社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等；

●其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。 b)资料和外业

安徽农业科学，ＪｏｕｒｎａｌｏｆＡｎｈｕｉＡｇｒｉ．Ｓｃｉ．２００７，３５（３５）：１１５３４－１１５３５责任编辑姜丽责任校对王

淼

综合用地地价评估方法的评估理论依据探讨

徐占军，张绍良，张建，恽如伟，阮并晶

（中国矿业大学环境与测绘学院土地资源管理系，江苏徐州２２１００８）

摘要从综合用地的定义出发，对综合用地分块出让的定义、出让的可行性进行了简单的探讨；并着重应用基准地价分类系数修正法对综合用地分块出让地块的地价进行了评估，在探讨方法存在误差时，同时阐明了这种方法的理论基础。关键词基准地价；综合用地；基准地价分类系数修正法；地价楼层分配率中图分类号Ｆ３０１．０文献标识码Ａ文章编号０５１７－６６１１（２００７）３５－１１５３４－０２

根据《城镇土地估价规程》（ＧＢ／Ｔ１８５０８!２００１）的划分，综合用地是指由居住用地，工业用地，教育、科技、文化、体育、卫生用地，商业、旅游业、娱乐业用地这四类用地类型中任何两种以上的综合。从评估的角度说，综合用地出让的交易案例在土地市场上不多，且综合用地的用途组合方式各异，个体情况差异较大，在相邻地区很难找到同类型的比较案例，所以用市场比较法来评估分块出让地块的地价实际操作较困难，测算结果的可信度一般。目前，国内外学

安徽农业科学，ＪｏｕｒｎａｌｏｆＡｎｈｕｉＡｇｒｉ．Ｓｃｉ．２００７，３５（３５）：１１５３４－１１５３５责任编辑姜丽责任校对王

淼

综合用地地价评估方法的评估理论依据探讨

徐占军，张绍良，张建，恽如伟，阮并晶

（中国矿业大学环境与测绘学院土地资源管理系，江苏徐州２２１００８）

摘要从综合用地的定义出发，对综合用地分块出让的定义、出让的可行性进行了简单的探讨；并着重应用基准地价分类系数修正法对综合用地分块出让地块的地价进行了评估，在探讨方法存在误差时，同时阐明了这种方法的理论基础。关键词基准地价；综合用地；基准地价分类系数修正法；地价楼层分配率中图分类号Ｆ３０１．０文献标识码Ａ文章编号０５１７－６６１１（２００７）３５－１１５３４－０２

根据《城镇土地估价规程》（ＧＢ／Ｔ１８５０８!２００１）的划分，综合用地是指由居住用地，工业用地，教育、科技、文化、体育、卫生用地，商业、旅游业、娱乐业用地这四类用地类型中任何两种以上的综合。从评估的角度说，综合用地出让的交易案例在土地市场上不多，且综合用地的用途组合方式各异，个体情况差异较大，在相邻地区很难找到同类型的比较案例，所以用市场比较法来评估分块出让地块的地价实际操作较困难，测算结果的可信度一般。目前，国内外学

工业用地转商业用地 操作流程

一、土地法中明确规定改变用途的条款：

建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

二、改变用途的大致程序

1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字

2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更

3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金

三、现在的情况

1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因

为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险

2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让

两证是房产权证和土地使用权证

土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转

工业用地转向商业用地多属偶然

随着地价的节节攀升，不少上市公司将工业用地转换为商业用地的冲动也越发强烈，但由于国家多项政策的出台，近来工业用地向商业用地的转换还多为偶然。从事房地产开发多年的东莞地产商东莞东田实业一位董事就认为，目前工业用地向商业用地的转换还是很难的，一般来说有两个途径比较容易达成转换，一个是工厂搬迁，一个是随着城市的发展，工业用地刚好符合了新的城市规划，可以变为商业用地。 根据国家有关规定，目前工业用地转化为商业用地主要有三个途径：一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；二是如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖；三是通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。

比如铜峰电子（600237）近日就公告称，根据当地政府的规划，该公司所属石城大道两侧工业土地的战略部署和规划要求，将对石城大道两侧内的老工业厂区分步骤进行收储，本次收储的三块土地面积总和为5.11万平方米。按照铜陵市的规划，这部分地块或将成为商业用地。常山股

农用地估价技术报告

项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估 受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司 委托估价方：××开发投资有限公司

估价日期：二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日 编号：[2003] ×××（JS）安第×××号 关键词：××市； 抵押；

××××不动产评估咨询有限公司； 2003年

第一部分 总述

一、估价项目名称

××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市） 二、委托估价（略） 三、受托估价单位（略） 四、估价目的

××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平

某市经开区清华科技园商住用地项目 可行性研究报告

某市经开区清华科技园商住用地项目 可行性研究报告

目 录

第一章 项目概况…………………………………………………（3） 第二章 项目背景…………………………………………………（6） 第三章 房地产市场分析…………………………………………（11） 第四章 价格定位…………………………………………………（17） 第五章 场址主要建设条件………………………………………（22） 第六章 节能节水…………………………………………………（24） 第七章 环境影响评价……………………………………………（26） 第八章 质量保证体系及工程招投标方案………………………（30） 第九章 投资估算…………………………………………………（33） 第十章 财务评价…………………………………???………（35） 附件及附图

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某市经开区清华科技园商住用地项目 可行性研究报告

第一章 项目概况

一、项目名称：**市经济技术开发区清