房地产项目前期开发流程

房地产项目前期策划工作

一、市场调研

（一）城市发展PEST分析

1．城市发展政治环境（P） 1) 国家或城市发展宏观政策 2) 城市规划发展趋向分析 2．城市发展经济环境（E） 1) 城市建设状况 2) 城市产业发展

3) 城市经济实力（人均GDP） 4) 城市消费实力 (恩格尔系数) 5) 城市精神价值 3．城市发展社会环境（S） 1) 城市人口及结构 2) 城市化水平 3) 基尼系数： 4) 人均居住面积 4．城市发展技术环境（T） 1) 城市智力及研发水平

2) 新技术产品产值所占比重（%） 3) 社会劳动生产率（元,人） 4) 科技进步贡献率（%） （二）城市发展房地产总体环境调研

1．城市房地产市场现状特征 1) 城市房地产市场总体特征

a. 城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 b. 城市房地产市场供求关系和结构分析 c. 城市房地产区域特征分析 d. 城市房地产营销特征分析 2）城市房地产发展市场主体特征 a. 城市房地产开发主体特征 b. 城市房地产产品特征 c. 城市房地产服务主体特征 d. 城市房地产消费主体特征 3）城市房地产发展预测

a. 宏观政策对房地产市场的影响 b. 城市投资环境发展分析 c. 城市房地产投资

房地产项目 前期策划报告模板

Part Ⅰ 第一部分 市场调研

一、城市发展PEST分析

1.城市发展政治环境（P）

（1）国家或城市发展宏观政策； （2）城市规划发展趋向分析。

2. 城市发展经济环境（E）

（1）城市建设状况； （2）城市产业发展；

（3）城市经济实力（人均GDP）； （4）城市消费实力（恩格尔系数）； （5）城市精神价值。

3.城市发展社会环境（S）

（1）城市人口及结构； （2）城市化水平； （3）基尼系数； （4）人均居住面积。

4. 城市发展技术环境（T）

（1）城市智力及研发水平； （2）新技术产品产值所占比重； （3）社会劳动生产率； （4）科技进步贡献率。

二、城市发展房地产市场总体环境调研

1.城市房地产市场总体特征

（1）城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析； （2）城市房地产市场供求关系和结构分析；

（3）城市房地产区域特征分析； （4）城市房地产营销特征分析。

2.城市房地产发展市场主体特征

（1）城市房地产开发主体特征； （2）城市房地产产品特征； （3）城市房地产服务主体特征； （4）城市房地产消费主体特征。

3.城市房地产发展预测

（1）宏观政策对房地产市场的影响； （2）城市投资环境发展分析； （3）城市房地产投资趋向分析； （

房地产开发项目前期报建所需费用明细

收费部门 收费项目 收费标准

预计收费金额大约暂时按6万平方米计算（万元）

1.人防办 ：防空地下室异地建设费 多层20元/平方米 300 万 高层50元/平方米

2.市房产局 ：白蚁防治费 2元/平方收取 12 万

3.廉租房配建 ：200元/平方米（住宅建筑面积3%）收取 36 万 4.项目资本金监管 ：按项目收费（可以退） 100 万 5.房屋测绘费：（分预售和竣工） 商业 住宅0.44/平分米 6.市经委 ：散装水泥专项资金 1.6元/平方米 9.6 万 新墙体材料专项资金 4.6元/平方米 27.6 万

7.市财政局： 防洪保安资金 0.56元/平方米 3.4 万 8.市物价局： 价格调节基金 2元/平方米 12 万

9.建设局： 建筑企业劳保基金 总投资的3.5% 9万（竣工验收时 退80%给施工单位）

10. 市园林处： 城市绿化补偿费 0.11元/平方米（按占地面积算） 11.劳动局： 农民工保证金 按建安造价0.5%（可以退) 12.质安站 ：安全防护费、文明施工措施费 按建安造价0.2%(可以退） 建安意外险 按建安造价0.3% 安全技术

房地产项目前期报建与管理

赵英华

很荣幸跟大家一起沟通房地产项目前期报建与管理。

为什么不是说前期报建还要加上管理，因为房地产报建和工程管理要紧密地结合起来，所以当初用这个题目的时候就考虑到这个问题。不加上管理，去做报建，就跟项目整体运作脱节。

房地产行业是个朝阳行业，我们有幸参加这个行业的同事，实际上你们从事的工作是非常伟大和崇高的，怎么样做到又好又快，又平又好，值得大家共同去探讨。一直我提倡的工作方式就是快乐地工作，怎么做到快乐工作？我们要找到快乐的根源，根源是什么？就是我们设定的目标，每一个目标要分成每个阶段，达到这个阶段的时候，你就感觉很快乐。在工作的过程中要把房地产的开发全流程分解成不同的阶段，再一段段紧凑地去完成。

一、用地申请阶段

昨天苏总说得很清楚，大家平时在工作上要注意《土地出让合同》，我们一定要认真地看《土地出让合同》。以前拿的土地都是按政府给出的标准格式合同，里面没有一条对于我们开发商是有利的。

在拿地的时候，首先去考察这块土地，我们每一个区域，每一个项目，在拿一块地的时候，一定要全程参与，最后拍板定下来后，要去现场考察，要结合用地规划条件和《土地出让合同》的条款，里面有四条涉及到用地规划，有的《土地出让合同》约定是与规

房地产项目前期市场研究计划书 房地产项目前期市场研究计划书 1、项目基本情况

2、项目开发/营销经理对前期研究的特别要求 a 研究结果解决下列问题: i. 项目开发计划 ii. 投资策略

iii. 单体建筑物类型组合

iv. 总体规划如何与周边建筑物协调

b 创典策划人员特别要求研究结果解决下列问题: i. 所属各镇购房的潜量 ii.

iii. 企业白领对的归属感如何 iv. 各镇白领购房的规模有多大 3、项目经理对项目开发的限制要求 a 单套面积以120-200平方米为主 b 单价在RMB5000元/平方米以上 c 在2001年下半年上市

4、项目面临的营销问题―――本次市场研究的目的

a项目的目标顾客是哪些人

b项目的目标顾客对住房规划设计有什么要求

c项目的目标顾客在购房决策及决策影响因素方面有哪些特征 5、为解决本次市场研究目的,需要调查下列问题

a 识别商品住宅的细分市场,调查各细分市场的规模、购买力、属性和需求特征,确定项目的目标市场组合,描述目标市场组合的规模和特征。

b 了潜在顾客的购房计划,测试其对住房位置、外部自然环境和配套、小区内部环境和配套、单体设计、总体规划、户型和厅室布局、价格和付款方式等方面的需求。

c 调查潜在

前期开发部项目开发报建

业务指导说明书

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项目前期开发报建业务指导说明书

(目 录)

一、立项阶段.............................................................. 5 1、编写申请书............................................................. 5 2、编写项目建议书 ....................................................... 5 3、申报资料.............................................................. 5 4、拿立项批文............................................................ 6 二、土地证的办理流程 ............................................... 6 （一） 新增建设用地办理手续 ...........................................

房地产项目前期策划执行方法及要点分析

前言

一个成功的开发项目应将市场基本状况、国家政策、消费者选择以及项目的特点有机结合，方能“投其所好，适得其所”，所以开发项目应首先进行战略定位才能规避风险。

房地产开发成功与否最重要的是前期战略定位，开发一个小区，时间时期2－5年不等，这期间政策、环境、消费行为和消费观念、方式以及人们对房屋的功能结构要求往往有较大的变化，而且这种变化有越来越快的趋势。如何能适应这种变化，符合新的消费时尚，这就需要掌握变化的走势。做好以下三个方面战略定位。 一、市场开发体系定位

我国房地产开发的总体趋势呈波浪周期型发展，一般从市场启动到高潮至宏观政策调控以3－5年为一周期，这既是一种社会现象也是一种经济规律。房地产开发要充分考虑这种经济周期对市场的扬抑作用。

二、产品价值体系定位

构成开发项目的价值因素很多，项目的地段区位、周围环境及设施配套、规划设计的合理性、工程建造的质量、科技含量以及物业管理等等，共同构成了产品的价值。只要符合消费时尚，适应时代潮流的房屋，才特色鲜明，卖点突出，价值容易体现，极易形成消费热点。 三、营销体系定位

营销定位包括市场定位。开发的房屋卖给谁，他们有什么特殊要求，

他们的消费能力如何是营销策略

XX*XXX项目

前期策划服务及营销代理合同

甲方： XXX房地产开发有限公司 乙方： XXX置业发展有限公司

鉴于：

1、甲方经合法方式获得 XXXX 地块项目的房地产开发权，项目土地性质为住宅用地，其土地使用年限为 70 年，项目产品种类为公寓、花园住宅、别墅等。XXX路项目总占地约 19.74 万㎡,规划设计总建筑面积约 20 万㎡。为快速回收开发资金，树立甲方公司的品牌，降低房产开发和营销的市场风险，甲方需要借助于拥有项目策划和营销经验的房地产中介机构支持或介入，帮助开发项目的顺利运作。

2、乙方系全国知名的专业房地产营销策划机构，其策划、营销团队具有多年房地产项目的策划营销、销售执行的经验，有能力为甲方的项目提供全过程的营销、策划及销售代理服务。

经甲、乙双方友好协商，就甲方投资开发的南浔年丰路项目交由乙方策划和全程营销总代理事宜达成如下协议：

第一条、 委托内容

根据本项目的特殊情况，以及目前项目开发的进度，甲方决定分阶段对乙方进行业务服务委托。甲方承诺在乙方无重大过错情况下，甲方将继续委托乙方担当本项目后续营销策划和销售代理工作（若甲方安排销售人员，到时由双方共同销售）。待项目开盘前3个月，甲乙双方本着友好协商的原

房地产开发项目一般经历五个阶段：一、项目调研、可行性论证阶段 二、项目前期准备阶段。 三、项目工程施工阶段。 四、项目销售阶段。 五、项目工程竣工验收、移交阶段。

房产项目论证及可行性评估：在一个地方开发房地产项目，首先了解这 个地方的房地产市场形势、经济发展预期、 土地市场结构、材料和劳动力市场、市场 客户、客户人群结构及房地产市场前景等， 详实准确的可行性评估报告，为领导决策 提供参考依据。

房地产开发项目第二阶段： 项目前期准备阶段 同大家做一下分享，共同学习。

1、政府出让宗地的考察：宗地的区位、地形地貌、环境交通、 拆迁、市政配套、沿街情况、有无大型不可移动公建设施等摸底 调查。 2、宗地测量：宗地权属界址面积(退道路中心线、红线还是建 筑红线)、权属地界情况、地邻情况等。 3、土地招拍挂：用于经营开发的土地必须经过招拍挂获得土地 使用权，这是国家政策高压线，国土部门报名，缴纳竞买保证金。 (二十天挂牌，公示十天) 4、公示完成后签订出让确认书、签订土地出让合同，在规定时 限内缴纳土地出让金。 5、缴纳办理土地证税费：主要涉及土地契税4%、土地耕占税 (1.3万/亩)、土地管理费(409元/亩)、土地登记费(54元/ 亩)、土地使用金(1

Q2 ——酒店式公寓案例 酒店式公寓-新华〃华府星座营销口号：公寓中的星级酒店，专为城市新锐及精英人士度身定做

项目地址：蜀山区潜山路黄山路 发展商：新华房地产有限公司 占地面积：4339.65平方米 总建筑面积：34147平方米 物业构成：33层，共608套 产权：70年

交付时间：2008年底主力户型：33-44平方米

项目分析： 该项目推出市场时，属于合肥市场最早酒店公寓性质的产品；大堂气派，物业管理等方面较传统 住宅更为先进，体现了“酒店式”服务； 面积小，总价低，同时依托新华品牌效应及周边的整体规划，项目入市获得了快速的市场去化；资料来源：合肥市房地产管理局、项目组实地调研

Q2 ——SOHO/商务公寓SOHO的宜商宜住功能对投资客和创业期的小型企业有较强吸引力，在周边商务氛围尚处于 培育初期时可作为先期产品推出； 物业概况： 套内设臵洗手间，提倡商住两用九龙城市广场 丰乐世纪公寓

市场情况： 目前合肥市场除办公产权物业外，有一部分70产权产 品也推出商住两用物业； 项目发展的可行性分析： 在区域商务氛围不成熟的前期，吸引成长期的小型企 业入驻； 利用项目整体配套优势及知名度，以小面积、