项目投资估算与资金筹措

项目投资估算及资金筹措计划

第六部分 福满花园项目投资估算及资金筹措计划

第一节 建设项目的大体概况与投资经营方案

一、福满花园项目概述

1、项目概况

项目位于南宁市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，项目东侧为衡阳路延长线，项目总用地47375.75m，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36 m，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。 （表：6-1-1） 【项目主要技术经济指标】

内容 建设地点 实际用地面积 总建筑面积 建筑密度 住宅面积 地下室面积

指标

衡阳路与新阳路北三里交汇

39390.36m2 157689.07m2

28% 141125.49 m2 8036.54 m2

内容 规划总用地面积 计容积率面积 建筑容积率 绿地率 商业面积 居住总户数

指标 47375.75m2 149683.37m2

3.8 30.8% 8527.04 m2 1520户

22

根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面

第八章 投资项目资金筹措第一节 项目资金筹措的方式

第二节

项目资金成本分析

第三节 项目资金结构分析

知识目标：通过本章的学习，学生应掌握项目资金筹措 含义和方式，掌握资的成本的计算方法；熟悉影响融资 成本的因素及降低对策。

能力目标：通过本章的学习，学生能够根据项目的具体情 况选择相应的资金筹措方式，能够正确计算筹集资金的成 本并进行融资方案选择。

第一节 项目资金筹措的方式一、项目资金筹集概述 项目资金筹措又称融资,是以一定渠道为某种特定活动筹集所需 资金的各种活动的总称。资本金(注册资金) 自有资金 资本金以外的自有资金 资本溢价 资金总额 赠款 长期借款 借入资金 流动资金借款 其他短期借款 图 8-1 资金总额的构成 资本公积金

第一节 项目资金筹措的方式二、项目资本金的筹措 (一)新设项目法人资本金筹措 新设项目法人融资形式下的资本金，是项目发起人和投资者为 拟建项目所投入的资本金。项目资本金来源有： 1、各级政府财政预算内资金、预算外资金和各种专项资金； 2、国家授权投资机构入股的资金； 3、国内外企业入股的资金； 4、社会个人入股的资金； 5、项目法人通过发行股票从证券市场筹集的资金。

第一节 项目资金筹措的方式(二)既有项目法人项目资本金

土地整治资金筹措与效益分析

对土地整治投资需求、资金筹措与效益分析进行探讨与研究，目的是为土地整治规划的编制提供技术支持。其意义在于：

1．有利于提高土地整治规划的可行性

新一轮土地整治规划实施过程中，社会经济条件、土地整治的目标和任务有所变化。据此，开展土地整治资金的需求和供给情况的研究，为规划提供决策依据，有利于有效地实施规划，切实开展土地整治工作。

2．有利于提高土地整治规划的科学性

土地整治规划必须有科学基础做支撑，通过对影响土地整治投资与筹资的因素进行综合研究，从资金需求与供给两方面合理分析，从而提高土地整治规划的科学性。

3． 有利于发挥土地整治投资的规模效应

根据土地整治资金来源的研究，分析政府统筹、带动的其它涉农资金、社会投资等渠道，有利于涉农资金聚合，充分发挥土地整治投资的规模效应。 一、 土地整治资金筹措

《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发[2010]47号文）明

1

确要求“要以新增建设用地土地有偿使用费、用于农业开发的土地出让收入、耕地开垦费、土地复垦费等资金为主体，引导和聚合相关涉农资金，实行专帐管理，统筹集中使用”。

当前，我国土地整治资金来源主要有耕地开垦费、土地复垦

地价的确定

采用基准地价系数修正法确定宗地土地价值 1、基准地价成果介绍及内涵

根据《武汉市人民政府关于公布武汉市市区国有土地基准地价的通知》，武汉市市区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途，不同用途的基准地价参见表1。基准地价内涵为基准日于2004年1月1日，土地开发程度为红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯），红线内“场地平整”条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。

表1武汉市市区级别基准地价表

单位：元／㎡（万元／亩）

级别 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ Ⅸ 商业用地 10835(722) 6678(445) 4457(297) 3301(220) 2524(168) 1932(129) 1478(99) 1085(72) 733(49) 住宅用地 4398(293) 3221(215) 2330(155) 1715(114) 1278(85) 945(63) 686(46) —— —— 工业用地 1161(77) 892(59) 727(48) 625(42) 557(37) —— —— —— —— 根据《城镇土地估价规程》与《武汉市市土地定级估价报告》，其基准

地价系数修正法评估宗地地价的计算公式：

基准

4投资估算与财务评价

填空题：

1、建设工程总投资额是由 和 两部分组成。 答案：建设投资（固定资产投资）、流动资金

2、 建设投资包括 、 、 、 、 和

固定资产调节税。

答案：设备及工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费、预备费、建设期利息

3、对于经营性项目，财务分析是包括项目的 分析、 分析和 分析。

答案：财务盈利能力、财务清偿能力、财务生存能力

4、在财务评价的资金来源与运用表中，常见的偿债能力指标有 、 和利息备付率。

答案：偿债备付率、资产负债率

5、建设项目可行性研究中，应从项目本身可盈利性和国家可盈利性两方面对项目进行评价。这两方面的评价，我们相应称之为 评价和 评价。 答案：财务评价、国民经济

单选题：

1、已知建设项目日产20吨的某化工生产系统的投资额为30万元,若拟建生产能力为日产80吨的同类系,则投资总额大约是已建系统的（ ）

【132106】的答卷

【试卷总题量: 6，总分: 100.00分】 用户得分：60.0

一、单选题 【本题型共2道题】

1.通常商业银行贷款不超过（ ）年，一旦超过需要特别报经人民银行备案。

A．5 B．10 C．15 D．20

分，用时365秒，通过

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用户答案：[B] 得分：10.00

2.国家基础设施建设及重要的生产性建设项目的长期贷款可向（ ）申请政策性贷款。

A．中国人民银行

B．国家开发银行 C．世界银行 D．国外商业银行

用户答案：[B] 得分：10.00

二、多选题 【本题型共2道题】

1.对于债权人来说，信用保证措施的作用主要包括（ ）。

A．控制债务人必须履行偿债任务 B．控制债务人的生产经营 C．保证项目顺利实施

D．在债务人不履行责任时、采取行动依法强制取得补偿 E．取得第二还款来源

用户答案：[AD] 得分：0.00

2.下列资金来源中，属于间接融资的有（ ）。

A．企业发行债券 B．股票发行 C．银团贷款 D．融资租赁 E．政策性银行贷款

用户答案：[BCD] 得分：0.00

三、判断题 【本题型共2道题】

1.资金成本是指项目使用资金付出的代价，由资金占用

项目总投资估算方法及依据

项目总投资估算方法及依据

一、工程费用

1、建筑工程费

可参考《部分城市民用建筑工程造价参考指标》估算（详见附文件夹）。 2、设备购置费

1）主要设备费用

在进行设备造价估算时，对于标准设备，可以通过联系相关厂家，同时查阅机电手册，得到的比较准确的价格。 对非标设备，可以按国家主管部门规定的非标设备指标计价方式估算，并参考市场价格，经过分析整合，最终得到一个较为合理的设备价格。

2）管道、仪表自控系统费用

取管道费用占主要设备费用的30﹪，仪表自控系统费用占12﹪。 3）设备运杂费

设备运杂费，指设备从制造厂交货地点或调拨地点到达施工工地仓库所发生的一切费用，其中包括运输费、包装费、装卸费、仓库费等。

根据建厂所在不同地区规定选取合适的运杂费率。 4)备品备件购置费

备品备件购置费，指直接为生产设备配套的初期生产必须备用的用于更换机器设备中易损坏的重要零部件及其材料购置费。

根据不同行业情况取费率，比如：化工行业一般可以按设备价格的5‰—8‰。

5)工、器具及生产家具购置费

投资估算习题

（一）单位生产能力估算法

【例2-1】2002年假定某拟建项目年产某种产品200万吨。调查研究表明，1997该地区年产该产品50万吨的同类项目的固定资产投资额为2500万元，假定从1997年到2002年每年平均造价指数为1.10，则拟建项目的投资额为多少？

解： 根据以上资料，可首先推算出折算为单位产值的固定资产投资额：

总投资2500??50万元/吨 年产值50

据此，即可很迅速地计算出在同一个地方，且各方面有可比性的年产200万吨的项目固定资产投资额估算值为：

5

50万元×200×1.10=16105.1万元

（二）生产能力指数法

【例2-2】某年在某地兴建一座30万吨尿素的化肥厂，总投资为25000万元，假如5年后在该地开工兴建50万吨尿素的工厂，尿素的生产能力指数为0.7，则所需静态投资为多少（假定该5年中每年平均工程造价指数为1.15）？

解：

?QC2?C1??2?Q?10.7?505????f?25000?????1.15??71899.08万元??30?? x（三）因子估算法

【例2-3】假定某年产20万吨酒精的工厂，已知该工厂的设备到达工地的费用为5000万元。试用朗格系数法估算该工厂的投资。

解：酒精工

投资估算习题

（一）单位生产能力估算法

【例2-1】2002年假定某拟建项目年产某种产品200万吨。调查研究表明，1997该地区年产该产品50万吨的同类项目的固定资产投资额为2500万元，假定从1997年到2002年每年平均造价指数为1.10，则拟建项目的投资额为多少？

解： 根据以上资料，可首先推算出折算为单位产值的固定资产投资额：

总投资2500??50万元/吨 年产值50

据此，即可很迅速地计算出在同一个地方，且各方面有可比性的年产200万吨的项目固定资产投资额估算值为：

5

50万元×200×1.10=16105.1万元

（二）生产能力指数法

【例2-2】某年在某地兴建一座30万吨尿素的化肥厂，总投资为25000万元，假如5年后在该地开工兴建50万吨尿素的工厂，尿素的生产能力指数为0.7，则所需静态投资为多少（假定该5年中每年平均工程造价指数为1.15）？

解：

?QC2?C1??2?Q?10.7?505????f?25000?????1.15??71899.08万元??30?? x（三）因子估算法

【例2-3】假定某年产20万吨酒精的工厂，已知该工厂的设备到达工地的费用为5000万元。试用朗格系数法估算该工厂的投资。

解：酒精工