商业项目定位报告

秦皇岛世纪港湾项目商业策划顾问报告

2013年5月

开发商：秦皇岛世纪港湾房地产开发有限公司开发商秦皇岛世纪港湾房地产开发有限公司顾问：北京睿意德房地产咨询有限公司

Confidential & Private

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北京· 成都· 沈阳· 郑州

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目录

一、商业市场研究二、零售商访谈三、项目现状分析四、项目定位

五五、商业布局及品牌落位六、租金策略建议

商业布局及品牌落位七、必要性硬件调整建议

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一、商业市场研究商业市场研究

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城市区位概况|商圈介绍|区域商业概况|各业态分析|商业发展趋势|小结

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城市城市区位

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城市区位概况|商圈介绍|区域商业概况|各业态分析|商业发展趋势

宝山新城水产路商业项目定位分析报告

标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]

前言

随着宝山新区开发的加速，处于西城区的中心位置的杨行镇，在住宅区大量发展的同时，商业也将随之迅速发展，本项目正是在此大前提下进行的。

本案地处杨行镇政府西边，是一个面积达24亩的商业项目，周边住宅大量建成，而商业项目只有较远的北上海商业广场，本项目作为一个商业项目，投资潜力不可限量，本报告将对市场环境、项目本身进行相关分析，并作出科学的成本预算和投资回报，以供贵公司参考，相信我们的分析可以帮助贵公司作出正确的开发、决策选择。

本报告共有两大部分项目分析和市场分析，第一篇主要对项目进行分析、定位。第二篇主要在前期定位的基础上，对本项目进行规划和投资成本估算。第二篇主要是对上海、宝山及区域的商业市场环境进行分析。

合理、科学的策划分析将会得出正确的决策，正确的决策将会得到巨大的资金回报和社会回报！

目录

项目分析篇

一、项目概况

本项目地处宝山区杨行镇，是宝山规划的新城区，位于杨泰路西侧，水产路北侧，杨盛河东侧。

项目占地约14384平米（含1100平米绿化带），建筑面积约万平米，规划为商办物业。

本案对面为一个新规划的住宅小区，西北面有济光学院、杨泰小学

上海保利广场商业项目定位及产品塑造报告

上海保利广场 项目定位及产品塑造汇报

二零零六年四月十日

上海保利广场商业项目定位及产品塑造报告

项目定位

高档·滨江·商务复合体

上海保利广场商业项目定位及产品塑造报告

四个功能单元

高级公寓式酒店(2.5-2.8万平方米) 创意产业LOFT(2万平方米) 高档文化休闲商业区(1.8万平方米) 滨江独栋办公楼(2-2.2万平方米)

上海保利广场商业项目定位及产品塑造报告

项目策划

上海保利广场商业项目定位及产品塑造报告

区域市场简析

办公楼供应量及销售量均占全市1/3,日均销售900㎡。 售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁 等浦西主要办公区域。 购买人群：国内客户占2/3,其中本地及江浙约50%, 亚洲占20%,欧美约8%,其它约5%。

07-10年有80万㎡新增供应量，租金和售价均可能下 调。

上海保利广场商业项目定位及产品塑造报告

区域市场简析

以雅诗阁为代表的公寓式酒店租价在0.9-1$/㎡· , 日 与浦西同类项目持平，空置率低于10%。 租客人群：美洲约40%,欧洲约30%,亚洲16%, 国内约10%。

租金预算：单身2000-300

河南财经政法大学

成人教育本科生毕业论文

西元国际广场项目商业定位研究

专 业 工商管理 学 号 ****** 姓 名 ***** 指导教师 ***** 教授

2011年4月28日

I

摘 要

市场定位，也被称为竞争性定位，是指根据竞争者现有产品在目标市场上的地位和顾客对该类产品在某些方面的属性的重视程度，挖掘自身潜力，塑造出本企业与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客。遭遇竞争，定位成为必然。

和一般的实体商品一样，房地产项目也要对自身有一个明确清晰的定位。通常而言，根据上面定位的理论来指导实践，一个好的市场定位，最基本的要进行战略3C的分析：

1、竞争对手分析。

在房地产前期竞争对手研究中，界定了竞争对手群，识别了主要竞争对手之后，即可把与项目营销相关的各个参数或指标整体列出来，标出竞争对手在常规重要指标上的数值，制作竞争对手强弱势分析一览表，定性分析和定量分析相结合，最终清楚地认识竞争对手的真面目。 2、目标顾客分析。

同样，对目标顾客的分析，也可以利用指标参数表，即在对竞争对手进行分析研究时用过的由一系列指标组成的简明表。这时我们分析的内容有所不同，填进表里面的是顾客对楼盘各方面参数的重视程度的值，要完成这个表

河南财经政法大学

成人教育本科生毕业论文

西元国际广场项目商业定位研究

专 业 工商管理 学 号 ****** 姓 名 ***** 指导教师 ***** 教授

2011年4月28日

I

摘 要

市场定位，也被称为竞争性定位，是指根据竞争者现有产品在目标市场上的地位和顾客对该类产品在某些方面的属性的重视程度，挖掘自身潜力，塑造出本企业与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客。遭遇竞争，定位成为必然。

和一般的实体商品一样，房地产项目也要对自身有一个明确清晰的定位。通常而言，根据上面定位的理论来指导实践，一个好的市场定位，最基本的要进行战略3C的分析：

1、竞争对手分析。

在房地产前期竞争对手研究中，界定了竞争对手群，识别了主要竞争对手之后，即可把与项目营销相关的各个参数或指标整体列出来，标出竞争对手在常规重要指标上的数值，制作竞争对手强弱势分析一览表，定性分析和定量分析相结合，最终清楚地认识竞争对手的真面目。 2、目标顾客分析。

同样，对目标顾客的分析，也可以利用指标参数表，即在对竞争对手进行分析研究时用过的由一系列指标组成的简明表。这时我们分析的内容有所不同，填进表里面的是顾客对楼盘各方面参数的重视程度的值，要完成这个表

营销策划中心 2016年1月

商业部分 项目定位和营销思路建议 目 录

一、项目概况 二、项目SWOT分析 （一）优势 （二）劣势 （三）机会 （四）威胁 三、初步定位 （一）业态定位 （二）形象定位 （三）功能定位 （四）运营建议 四、营销思路建议 （一）销售思路 （二）招商建议

一、项目概况（原规划定位）

1

彩虹城位于兰溪市城西兰江片园区，北临创业大道，东临彩虹路，南面为夏荷路，西面为惠兰路。是兰溪开发区商业中心、电子商务中心和生活服务中心，中心汇集成就宜商宜居风水宝地。 项目占地面积约100亩，总投资近10亿，项目占地面积约65207平方米，总建筑面积约18万平米，其中住宅部分约12万方，商业部分约6万方。

项目业态组合丰富，将打造成为兰溪集住宅、商业、酒店、产权式酒店公寓、餐饮、娱乐等一站式体验型城市综合体。 彩虹城由10幢高层住宅楼、1幢13层产权式酒店及公寓、4幢2层商业排屋、1幢3层综合商业大楼、1幢8层管委会大楼、及4个区域的底商排铺组成。

规划设计以人为本，以将新设计手法科学处理商业建筑、住宅建筑、人、环境等项目组合体的关系、创造出极具特色的健康住宅小区，以丰富的建筑形态、宜人的购物环境、完善

优质参考文档

盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议

一、 盐城发展

1、 城市概况

盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。在盐城市政府出台的《市区20RR-20RR年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。

对外交通上，沿海高速、宁靖盐

高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。

2、 城市经济发展

从20RR年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。20RR年盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。人均GDP达25553元（按20RR年汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场

社区商业定位、规划

住宅区商业地产和商业街区的规划与招商实战训练营

社区商业定位与规划——操盘实战培训( ——操盘实战培训(2) 操盘实战培训主讲人：何其琛 主讲人：

社区商业定位、规划

目

录

第一部分

社区商业的定位与要求

第二部分

社区商业的业态规划设计与要求

第三部分

社区商业建筑规划设计与要求

第四部分

社区商业配套规划设计与要求

社区商业定位、规划

社区商业的定位与要求规模定位

市场定位

主题定位

租售定位

社区商业定位、规划

社区商业的定位与要求规模定位商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一 特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重， 特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重， 适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。 适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。 商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下， 商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下， 社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越 社区商业的规模越大， 人均商业面积越高， 呈现出成正比的关系。 强，呈现出成正比的关系。 规模定位中主要考虑的因素有： 规模定位中主要考虑的因素有： 区域的商业市场容量； 区域的商业市场容量

2V R C

C

u通过市场调研、分析，找出项目多向定位思路及突破口。

（一）地理位置

7V R C

C

12V R C

三、城市人口规模及结构分析

2012年，怀化市常住人口约477.5万人，其中主城区人口约55.72万人。2010年第六次人口普查，全市常住人口中，0-14岁人口为811093人，占17.10%；15-64岁人口为3434567人，占72.43%；65岁及以上人口为496288人，占10.47%。

13V R C C

2008年以来，怀化市GDP 均保持在12%以上的年增长率，2008-2012年，整体平均增长率为13.5%；2012年，怀化市GDP 达到1001亿元。

2008-2012年，怀化市人均GDP 增长率基本上保持在10%以上，2012年全市人均生产总值达到21018元，按现行汇率折算为3423.8322美元。

14V R C C

怀化市零售市场发展迅速，近五年环比增长率都超过15%，2008-2012年，年平均增长率为19.6%。2012年，怀化市实现城市消费品零售总额316.73亿元，增长15.3%。

怀化市城市居民人均可支配收入从08年的10025元增长至12年的15666元，年平均增长率为11%。15V R C

C

2008年—2012

地产CBD项目定位报告

地产CBD项目定位报告

深圳(建安)集团CBD项目定位报告

2009.42

地产CBD项目定位报告

前

言

项目定位

本案思维导图

市场概述 物业发展建议 项目启动策略建议

地产CBD项目定位报告

价格测定 预期销售节奏建议 市场概述 最新房地产政策解读 开发计划及开发进度安排 产品竞争策略 开发节奏建议

第二章

第三章

第四章

第五章

总体定位

建筑风格建议 园林风格建议 物业管理建议 园林导视建议

形象定位 客户定位 产品定位

本案基础：在没有综合项目实际信息进行深入研究以前，我们仅仅可以提供项目理论 研究建议与操作思路。4

地产CBD项目定位报告

概述：本部分主要明确本案制定的目标，并对目

第一章前言

标的分解进行方向性的引导，接着是对本项目的 基本特征进行界定和交待。

我们的目标； 项目界定及概述。

地产CBD项目定位报告

本案目标首要目标

能够协助开发商顺利取得本项目的开发权

重要目标

为项目的后期开发提出切实可行的指导方向

远期目标

通过本项目的成功开发树立建安地产企业品牌

最终目标

最终实现多方共赢的美好结局

地产CBD项目定位报告

国内房地产一周要闻(4.4-4.10) 是寒冬？还是阳春？?房地产的明天……1、中国第一季度房