房地产项目开发计划

房地产项目开发流程

一、立项审批阶段： 1、公司注册： 2、土地评估：

3、项目选址：由建设单位向区规划局提出申请，并缴纳相关费用（费用收取详见表二）。 4、土地面积测绘：选址意见书下来后由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定项目占地面积（测绘费详见表三）。

5、签定《国有土地出让合同》：由区发改委向市发改委申请用地指标，等用地指标下来后，建设单位与区房地局签定《国有土地出让合同》及《配套合同》，缴纳土地出让金与配套费。 6、制可行性研究报告及申请项目立项：选择有资质的咨询公司编制项目可行性研究报告，编制完成后待选址下来及《出让合同》签定后一并递交区发改委申请立项，若项目体量大，则由区发改委转送市发改委审批。

7、办理用地规划许可证：立项批复出来后再向区规划局申办用地规划许可证。 二、规划设计阶段

1、 方案审批：选择专业设计公司设计项目方案，报区规划局。

2、 组织召开项目扩初会或论证会：原规定方案审批前组织召开项目协调会，由政府各职能部门及配套部门参与。现流程简化，一般方案审批完后就进行初步方案设计，设计出来后再向各职能部门及配套部门征询，各部门出征询意见单，同时与当地主管部门协调，组织召开项目扩初会或项目论证会。

3、 扩初方案

房地产项目开发流程指南

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。

（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。

在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步。

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

（三）申请项目

多项目管理的工 程 计 划 管 理 体 系 图名称计划级次 一级计划 二级计划

计划等级三级计划 四级计划 五级计划

公司领导对拟 开发项目的工 作打算

项目材料设备供 应计划

项目施工月度计划 (分部位/分项工 程)

月度材料设 备供应计划

进度计划 名称

公司年度工作 计划

工程部年度 工作计划

项目实施工作总进度 计划 (分部工程深度)

项目施工总进度 计划 (分项工程深度)

项目实施月度计划 (分部位/分项工 程)

项目施工周报

公司领导对企 业发展的年度 工作目标设想

项目工程量清单 (分项工程量)

项目工作月度计划

项目工程师 月度工作 计划

计划编制 责任人

公司计划财务总监

公司工程副总、 行政秘书 公司工程副总、工程总监 、项目经理、相关专业工 程师 行政秘书

公司工程副总、工程总监、 项目经理

总包施工方项目经理

总包施工方项目经理 建设方项目经理 总包施工方专业负责人 分包施工方项目经理 施工方材料员、计划员 建设方项目工程师

总包施工方项目经理

计划编制 参与人

公司各部门经理和相关人员

建设方项目专业工程师、 公司各职能部门指派的专人

总包施工方专业负责人 分包施工方项目经理 施工方计划员

总包施工方专业负责人、计 划员、分包施工方项目经理

计划编制 时间

每年12月至次年1

多项目管理的工 程 计 划 管 理 体 系 图名称计划级次 一级计划 二级计划

计划等级三级计划 四级计划 五级计划

公司领导对拟 开发项目的工 作打算

项目材料设备供 应计划

项目施工月度计划 (分部位/分项工 程)

月度材料设 备供应计划

进度计划 名称

公司年度工作 计划

工程部年度 工作计划

项目实施工作总进度 计划 (分部工程深度)

项目施工总进度 计划 (分项工程深度)

项目实施月度计划 (分部位/分项工 程)

项目施工周报

公司领导对企 业发展的年度 工作目标设想

项目工程量清单 (分项工程量)

项目工作月度计划

项目工程师 月度工作 计划

计划编制 责任人

公司计划财务总监

公司工程副总、 行政秘书 公司工程副总、工程总监 、项目经理、相关专业工 程师 行政秘书

公司工程副总、工程总监、 项目经理

总包施工方项目经理

总包施工方项目经理 建设方项目经理 总包施工方专业负责人 分包施工方项目经理 施工方材料员、计划员 建设方项目工程师

总包施工方项目经理

计划编制 参与人

公司各部门经理和相关人员

建设方项目专业工程师、 公司各职能部门指派的专人

总包施工方专业负责人 分包施工方项目经理 施工方计划员

总包施工方专业负责人、计 划员、分包施工方项目经理

计划编制 时间

每年12月至次年1

房地产开发项目审批服务流程示意图

国有土地使用权招拍挂出让（国土局21-30日） 签订《成交确认书》（国土局即办） 缴纳土地出让金 （国土局即办） 业主委托设计（约一个月） 项目名称核准（地名办2方案指标核算（规划信息中心3－4日） 需要修缴纳土地签订《国日） 改 交易契税 有建设用总平及单体方案审核 地使用权(契税处出让合（规划局10日，规委会15日） 即办) 同》 (国土局2总平及单体方案审批（规划局即办） 日) 工程需做防空地下室设计条件申报 委托编委托做场地安评征征（人防办2日） 制环评水土保参数报告建设用地规求水求文件 持评估 报告划许可证 建(区利委委托人防工程初步设计 书地震(规划局5日) 局意意需见要施工图 中介机(地局60见(1（修2改人防工程初步设计审核设计 构评审 水土震服日) 日日 ）（人防办3日） 保持务中） 人防工程施工图审人防工程大型非环评审审批 心3易地修建住宅消批(环(水日） 建设用地批准书、 查（中介机构） 利局国有土地使用证市政规划报建 图纸审查 许可证防审核保局3日) （国土局15日） (规划局4日) 人防工程建设许可(规划局4日) （人防办（消防5-15抗震设防审批意见书证(人防办2日） 3日） 1

东山国际新城项目分析

——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城

一． 总体规划宏观背景分析

1．中国城市发展新阶段

中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；

东山国际新城项目分析

——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城

一． 总体规划宏观背景分析

1．中国城市发展新阶段

中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；

房地产开发项目手册

信阳市房产管理中心

说 明

1．依据《城市房地产开发经营管理条例》和原河南省建设厅监制的《房地产开发项目手册》，制定本《房地产开发项目手册》。

2．房地产开发企业在获得开发项目（以取得国有土地使用权证为准）之日起五日内，到市房地产开发主管部门领取房地产开发项目手册，定期报送房地产开发主管部门核验备案。

3．房地产开发企业应当将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对房地产开发企业开发经营活动的审查、批准、处理、处罚意见记录在《房地产开发项目手册》中。

4．房地产开发企业应当下载《房地产开发项目手册》电子版，按季度如实填报，并于每季度末向市、县房地产开发主管部门报送项目手册电子文档（邮箱地址：）。

5．房地产开发企业应当在申领《商品房预售许可证》或资质延续前，将《房地产开发项目手册》并附有关凭证送房地产开发主管部门验核，《房地产开发项目手册》在验核后应当由验核部门签署验核意见，并加盖验核章。

6．房地产开发项目交付使用后，房地产开发企业应当

将《房地产开发项目手册》交房地产开发主管部门统一存档。

项目概况

项目编号 项目名称 项目地址 NO 开发单位名称

房地产开发项目操作流程

房地产市场是一个资本密集型产业，具备高投入、高产出和高风险的特点，尤其现在的住宅市场已经完全成为散户市场，其操作的难度和风险越来越大。本文主要从开发商的角度，阐述一个房地产项目的运作过程，内容主要包括项目总体分哪几个阶段，各个阶段的主要工作内容，涉及的相关职能部门的关系、各种规费的交纳、各种许可证的办理等。

第一阶段 可行性研究决策阶段

项目决策的正确与否是项目运作成功的重要前提。因此，房产公司准备开发一个楼盘前必须对公司现有开发楼盘情况、销售情况、进展情况及人力资源配备情况、国家大的环境和形势有一个综合全面的分析判断，在得出可以进行新项目开发的结论后，可以有意识地关注相关资料，了解有关土地的出让和拍卖的情况，并对公司擅长的一些项目类型、地域位置进行重点关注，留心这方面的信息。

1、从新闻媒体和有关房地产信息中，了解土地出让、招标、拍卖的信息，并取

得相关的正式资料。

2、当了解倒某块土地拟拍卖或招标出让后，必须组织公司决策层和相关人员勘

查地块现场，实地感受地块情况和周边环境。

3、组织人员了解城市总体规划内容，对地块周边地区的影响、实施的内容、具

体的时间安排等。

4、组织专业人员对地块进行规划分析，根据招标文件，初步进行产品定位，

房地产项目开发贷款基本

流程

Prepared on 22 November 2020

房地产项目开发贷款基本流程

开发贷款定义

房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。

借款主体

经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。

贷款条件

1.必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。

2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。

3.开发项目与其资质等级相符。

4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。

5.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。

6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。

7.贷款用途符合国家有关法规和政策。

8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。

贷款所需