土增税预缴大于清算

按照《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”

我国的房地产、特别是专门从事房产开发的企业，因其开发周期长，预售的产品多，一般对其应缴纳的土地增值税采取平时预征、竣工结算后汇算清缴的方法。但目前普遍反映房地产土地增值税计算麻烦，准确率不高，为此，笔者将土地增值税的预征和清算的方法介绍如下，供参考：

一、预征的方法。

预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。

假定A房产开发企业计划开发住宅楼5栋， 2015年年底竣工交付使用，预计收入总额50000万元，2014年一季度取得预售收入10000万元，当地核定的土地增值税预征率为2%，则应预缴的土地增值税为10000×2%＝200万元。

二、汇算清缴的方法。

土地增值税的汇算清缴主要包括清算时间的确定、收入的确认、扣除额的确定、未出售产品相关事项的确定以及应纳税额的计算等几方面。

（一）清算时间的确定。

土地增值税的清算时间根据以下情况确定：

2013土增税清算，重点关注的30个难点

一、 房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时？

答：根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；

该规定可用下列公示表示：

（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。

（2）取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。

二、 清算单位及清算主体

1、关于清算单位确认问题

（一）对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。

（二）对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：

①．同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。

②．同一开发项目内，房地

2、 清税项目扣除项目金额情况的确定

土地增值税扣除项目的计算是确定土地增值税计税依据—增值额的关键，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 具体为：

（1）、取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，地价款包括：一是按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，纳税人为取得土地使用权所支付的土地出让金。二是以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金。三是以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。

对取得土地使用权时未支付地价款，必须提供已支付的地价

款凭证，对不能提供已支付的地价款凭

省份 分摊方法 中央 不同清算单位：土地成本-占地面积法/建筑面积法/其他方法（税局同意） 同一清算单位：建筑面积/合理方法 天津 土地成本：占地面积法 开发成本、费用：建筑面积法 江苏 土地成本：第一步 占地面积法分摊占地独立房产；第二步 建筑面积法分摊混建 开发成本：建筑面积法 利息支出：随成本 宁波 土地成本：可占地面积法 开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调10%） 财务费用：直接成本法 销售费用、管理费用：建筑面积法 青岛 成本、费用：建筑面积法 广州 清算单位内：建筑面积法 不同清算单位：直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序） 内蒙 建筑面积法/其他合理方法 银川 不同清算单位：土地成本：占地面积法 成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定） 混建中商业用房可按平均成本加计330% 海南 建筑面积法 浙江 同一清算单位内：建筑面积法 大连 同一清算单位内：建筑面积法 不同清算单位内：占地面积/其他方法经税务局确认 湖北 不同清算单位：土地成本：占地面积法 同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法） 江西 土地成本：销售收入比例法 开发成本、费用：建筑面积法 福州 土地成本：建筑面积法 建安成本

建筑安装工程费

一、 包工不包料的建安工程问题的处理

一、对于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安劳务金额（不含材料价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准。

第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。摘自营业税暂行条例实施细则规定

二、 广告工程能不能进成本 没有收入情况下发生的业务招待费如何处理 广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：

（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。

（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。(国税发〔2006〕31号

三、 应视为开发产品已经完工所得税如何处理

国家税务总局关于房地

房地产开发企业要办退税,依据的公告 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告（国家税务总局公告2016年第81号），以下简称“81号公告”。 内容提要 81号公告针对的是没有后续项目的房地产开发企业，因土地增值税清算导致多缴企业所得税的退税问题。年度汇算清缴因土地增值税清算导致的亏损，可以申请退税。 一、可以适用81号公告退税的条件是： 1、土地增值税清算年度企业所得税汇算清缴出现亏损的，且没有后续开发项目的； 2、亏损是由土地增值税清算导致的。 二、申请退税金额的计算方法

1、该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）

销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

2、该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退

房地产开发企业要办退税,依据的公告 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告（国家税务总局公告2016年第81号），以下简称“81号公告”。 内容提要 81号公告针对的是没有后续项目的房地产开发企业，因土地增值税清算导致多缴企业所得税的退税问题。年度汇算清缴因土地增值税清算导致的亏损，可以申请退税。 一、可以适用81号公告退税的条件是： 1、土地增值税清算年度企业所得税汇算清缴出现亏损的，且没有后续开发项目的； 2、亏损是由土地增值税清算导致的。 二、申请退税金额的计算方法

1、该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）

销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

2、该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退

清 算 协 议

清 算 协 议

甲方： (以下简称甲方) 乙方： (以下简称乙方)

为加强公司往来款项的管理、提高资金使用水平，规避风险，及时清理不合理的资金占用，保护企业资产的安全、完整，根据《公司法》、《会计法》等相关法律法规的规定，结合公司实际情况。在甲方对公司进行全面整合的基础上，甲、乙双方就2008年 月 日至2013年7月31日期间所发生各类账目进行清算。本着友好协商的原则，共同达成如下清算协议：

一．因乙方经办甲方承建工程 建设，双方之间多年之间互有为对方支付、代垫付工程款、材料款等其他钱款现象，且双方之间账目不清，给甲方公司财务工作带来很大不便。

1、因 工程甲方已为乙方支付、代垫工程款、材料款 ，乙方对此数额没有异议。

2、因 工程乙方已为甲方支付、代垫工程款、材料款 ，甲方对此数额没有异议。

3、对于上述款项结算，由双方出具结算清单，作为本协议的附件，双

摘 要

随着我国经济的发展以及社会分工的不断细化，营业税重复征税等问题的严重性日益突出,这时候,对我国现行营业税存在的问题及其改革的研究就显得很有必要，从2012年起部分行业部分地区开始“营改增”试点。“营改增”在消除重复征税，促进产业结构调整，利于行业间公平竞争等方面发挥着重要作用，但部分行业出现“营改增”后税负不减反增现象，这是违背营改增的初衷的，此现象引起了社会的关注。本文阐述了“营改增”的背景，通过具体事例说明“营改增”后部分行业税负增加现象，就该现象进行分析研究，找出税负增加的原因，提出了一些解决性的策略。

关键词：营改增，税负，进项税抵扣

Abstract

With the development of our national economy and the continuous refinement of social division of labor, the problem of business tax double taxation is increasingly outstanding, this time, it is necessary

随着创业市场的进一步扩大，整个经济市场空前繁荣，小微企业如雨后春笋般不断涌现。基于这个背景，今天就来为大家介绍一下2021年小微企业的各项税收优惠政策。

1、增值税免征

小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额免征增值税。

适用增值税差额征税政策的小规模纳税人，以差额后的销售额确定是否可以享受本公告规定的免征增值税政策。

2、企业所得税实际税负降低

小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

3、企业所得税延缓缴纳

小型微利企业在2020年剩余申报期按规定办理预缴申报后，可以暂缓缴纳当期的企业所得税，延迟至2021年首个申报期内一并缴纳。

4、两项附加费免征

按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加、地方教育附加。

5、六税两费减半征收

由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调