房地产企业工程决算

房地产企业年终决算财务分析

一、财务报表基本面分析

1、 资产负债表

2、 损益表

3、 比率分析

① 偿债能力比率

资产负债率、流动比率、速动比率、股东权益比 ② 获利能力比率

销售毛利率、销售净利率、销售成本率、股东权益报酬率

③ 资产管理比率

应收账款周转率 存货周转率 总资产周转率

二、 收入分析

收入比重 -销售收入分析表

三、成本分析

1、 七项成本分析 在总成本的比重

2、 甩项分析-12项比重

3、

四、费用分析

1、 管理费用

2、 销售费用

3、 各项目比重、 月度曲线、预算

五、 各户型对收入、毛利的贡献 1 收入

2、毛利率

3、利润 分析-销售收入及毛利率分析 六、 量本利分析

1、 盈亏平衡点分析

2、 敏感性分析

①单价-指均价提高、降低5%对利润的影响

②成本提高、降低5%对利润的影响 七、税金分析

1、公司缴纳的各项税收、税收比重 2、人均税收对国家的贡献

八、 基于财务分析的情况，对明年地产形势的判断

成本分析表

表格

工程支付情况登记表建设项目名称： 合同段 合计 A合同段 细目号 工程或费用名称 单位 数量 1 单价 2 金额 3 数量 4 单价 5 金额 6 …… …… 数量 …… 金额 …… B合同段 …… 第 页 共 页 19 表

填表说明： 本表应根据建设项目的实际情况，以交工验收前最后一次支付为 准进行填写。

合计 编制: 复核： 审核:

工程支付情况登记表

建设项目名称：

第 页 共 页 19 表

编制:复核：审核:

浅谈房地产企业工程跟踪审计

城投置业 马小峰

工程跟踪审计目前已广泛被建设方和施工方所接受，但是跟踪审计到底审什么、职责是什么、与监理有什么本质区别等问题一直困扰着跟踪审计的具体实施。笔者认为，只有明确界定工程跟踪审计的定义、职能，才能切实提高其在项目过程中的实施效果。 一、跟踪审计与内部审计、监理的关系

审计发展至今，内容上已从过去单纯的财务审计发展到经济生活的方方面面。跟踪审计作为审计业务的一门分支，具有审计学的共性，同时也有自己鲜明的特性。

（一）跟踪审计是内部审计的补充和完善

建设项目内部审计是内部审计机构和人员对建设项目实施全过程的真实、合法、效益性所进行的独立监督和评价活动，内容涉及建设项目的投资立项、设计（勘查）管理、招投标、合同管理、设备采购、工程管理、工程造价、竣工验收、财务管理、后期评价等过程的审查和评价。其目的是为了促进建设项目实现质量、速度、效益相统一。工程跟踪审计是内部审计的重要部分，主要对工程建造过程中的工艺、造价进行事中控制。但由于建设方自身内部审计技术、人员等力量的欠缺，无法完全履行建设项目涉及的内部审计职责，因而需要借助外部力量完善内部审计的实施。为了克服内部审计部门实施力量不足，满足

合同段工程决算表合同段： 工程数量 单价 细目号 项目名称 单位 合同工程量 变更工程量 核算工程量 支付工程量 合同 支付 第 金额 差量 差量原因 页 共 页 10表

1

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小计 变更引起调整合计 工程项目调价合计 工程项目索赔合计 计日工合计 不可预见费(暂定金额) 金额合计 其中：建安决算总金额 设备费 编制：

填表说明： 1、 细目号和项目名称仅为该合同段工程量清单中细目号和新增编号。 2、 本表中合同工程量、变更工程量、支付工程量等数据来源于工程合同登记表(11表) 、变更设计登记表(12表)、收尾工程登记表(17表)、工程支付情况登记表(19表)。 3、 其他各栏数据关系：3=1+2,6=1× 5,7=4× 5,8=4-3,第4栏支付工程量指实际支付工程 量与收尾工程量之和。 4、 变更引起调整合计、工程项目调价合计、工程项目索赔合计分别来源于13表、14表、 15表，在第7栏填写。 5、计日工合同金额合计来源于11-1表，在第6栏填写，计日工支出金额合计来源于16表， 在第7栏填写，不可预见费(暂定金额)为原合同中的不可预见费(暂定金额),并在第6 栏填写。

复核：

审核：

合同段工程决算表

编制：

复核：审

（一）一级资质：

1．注册资本不低于5000万元；

2．从事房地产开发经营5年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续5年建筑工程质量合格率达100%；

5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．未发生过重大工程质量事故。 （二）二级资质：

1．注册资本不低于2000万元； 2．从事房地产开发经营3年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续3年建筑工程质量合格率达100%；

5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑

房地产企业需防范哪些税务风险

发布时间：

2011-10-08 来源：中国税务报 访问量： (双击滚［字体：大 中 小］ ｜ 屏) 笔者在多年的税收工作实践中发现，房地产开发企业通过各种手段偷税的问题确实在一定范围内存在，但有很多案件是因为企业对政策的不理解或理解有偏差而导致少缴税款，并非有意识偷税。为此，本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析，以期达到帮助房地产开发企业防范税务风险的目的。

销售收入确认方面应注意的问题

1.价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用，作为“代收代付”款项核算；有的甚至不入公司账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。

2.购房定金、购房首付款等预收房款，确认营业税纳税义务发生时间滞后。企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金，因未领取 商品房预售许可证 ，公司采取“个人借款”形式入账或不入账，导致企业未及时申报营业税。

3.“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。目前，开发企业普遍存在将完工产品如营业用房（店面），抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开

发企

第五章 存货核算

公司存货按照不同的性质分为开发成本、开发产品、低值易耗品、库存材料四种。

第一节 开发成本核算

第十九条 开发成本核算规定

开发成本归集公司在开发过程中发生的成本。按照公司特点分为未开发土地、分摊成本、直接成本三个二级科目进行项目辅助明细核算。

项目辅助核算设置原则为单体、分期工程、项目总体，具体使用原则如下： （一）直接成本以单体为项目进行项目辅助明细核算，以施工单位或个人为供应商进行供应商往来核算。如个人以其他单位为挂靠单位进行施工，则以被挂靠单位为供应商核算。

（二） 项目分摊成本以受益对象为项目进行项目辅助核算，具体分为项目总体和分期工程，以收款方为供应商进行供应商往来核算。

如项目分摊成本中存在应由几期工程共同分摊的成本（如总体规划设计费等）计入项目总体核算，按受益单位分摊结转。在发生需要计入项目总体核算的成本费用时，填制成本分摊计算单【成本分摊表详见附件7】。

（三）地下车位单独作为项目，以住宅模式只核算自身发生的直接成本，不负担项目分摊成本。

自用公共配套设施和会所单独作为项目，以住宅模式核算自身发生的直接成本和分摊土地成本，不负担土地成本以外的项目分摊成本。

能办理产权的地下室、楼体车库、只核算自身建造成本和

房地产开发与管理

第一节房地产开发

第二百六十三条计划、立项。

1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。

对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。

基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。

2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行项目的可行性研究。

项目的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。

凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。

第二百六十四条前期开发与规划、设计。

1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。

与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。

2.规划、设计。

（1）建设项目的规划、设计，凡公司

本 科 毕 业 论 文

( 2008 届)

题 目：论政府在企业社会责任建设中担当的角

色——以房地产链上企业为例

学 院: 商学院 专 业: 工商管理 班 级: 姓 名: 学 号: 指导老师:

完成日期: 2008年5月8日

论政府在企业社会责任建设中担当的角色

——以房地产链上企业为例

摘要：目前，我国的房地产业在快速发展的同时也带来了一系列的社会问题，引起了社会对房地产链上企业承担社会责任问题的广泛关注。构建和谐社会人人有责，房地产链上企业作为社会的一分子当然不能缺席。本文对企业社会责任进行了概述,了解商业企业和政府在其中的作用,房地产企业及其承担社会责任的现状、问题,以及政府对此的责任，政府对房地产的态度、政策变化，提出了对政府在房地产链上企业社会责任建设的建议。

关键词：房地产链上企业；社会责任；政府

Abstract：In rec

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房地产企业偿债能力分析

作者：郑琎 李自连

来源：《今日财富》2018年第21期

企业的偿债能力是指企业用资产偿还长短期债务的能力。企业偿债能力的强弱不仅是企业相关利益者非常关心的问题，还是保证企业健康发展的基本前提。企业所有的融资、投资以及经营等活动都能影响企业的偿债能力。由此可见，偿债能力分析是企业财务分析中一个重要的组成部分，对于提升企业偿债能力、促进企业平稳发展都有着举足轻重的作用。 一、绪论

房地产企业现在已然成为中国经济的支柱企业，对国内经济发展和经济体结构调整都起着重要的影响。由于房地产企业大多采用举债经营的模式，故风险系数较高，因此房地产上市企业的偿债能力分析受到越来越多利益相关方的重点关注，因此通过对房地产企业偿债能力的分析，总结偿债分析指标存在的不足，从而完善企业的偿债能力具有重大的意义。

本文以泰禾集团股份有限公司为例，通过该上市企业历年财务数据计算流动比率、速动比率、现金流量比率、利息保障倍数、资产负债率等指标，分析该企业的短期偿债能力和长期偿债能力。

二、偿债能力的概述