房地产定价系数制作价格表

价格策略及价格表的制作

1. 2. 3. a. b. c. d.

课程类别：正合地产策划基础课程 课程时长：3小时(上、下) 重点： 掌握常用的价格策略； 熟练运用市场比较法、收益还原法 制定项目均价 熟练掌握EXCEL,并建立价格体系 掌握价格检测的常用方法

定

价

定价是从用户的角度精确衡量一个产品价值的完整过 程。

定价是一种“艺术”,是需求和供给的平衡，是竞争 态势和利润额度的平衡，是客户认同和价值贬损的平衡 。

定价的原则

从实际操作上来说，能达到目的的价格才是最 佳方案。(计划性和可行性) 从技术上来说，价值和价格的吻合程度最重要， 主要表现在不同单位的价格差值关系上。

均价代表什么？1. 从习惯上说，一个楼盘的均价代表了市场对其物业 质素的综合评价； 2. 在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的 预期； 整体均价无法说明某一栋楼、某一个单位的物业档次。

房地产市场核心均价确定流程

选择定价 目标 1

市场 2

竞争 3

客户意向 4

选择定价 方法 5

选定最终 价格

均价确定应遵循的原则：价格目标选定利润 利润导向 投资回报率 销售速度

定价目标

数量导向 市场份额稳步增长 避开竞争 竞争导向 挑战、击败 领导市场

选择定价方法 价格定得太低就 不能

价格策略及价格表的制作

1. 2. 3. a. b. c. d.

课程类别：正合地产策划基础课程 课程时长：3小时(上、下) 重点： 掌握常用的价格策略； 熟练运用市场比较法、收益还原法 制定项目均价 熟练掌握EXCEL,并建立价格体系 掌握价格检测的常用方法

定

价

定价是从用户的角度精确衡量一个产品价值的完整过 程。

定价是一种“艺术”,是需求和供给的平衡，是竞争 态势和利润额度的平衡，是客户认同和价值贬损的平衡 。

定价的原则

从实际操作上来说，能达到目的的价格才是最 佳方案。(计划性和可行性) 从技术上来说，价值和价格的吻合程度最重要， 主要表现在不同单位的价格差值关系上。

均价代表什么？1. 从习惯上说，一个楼盘的均价代表了市场对其物业 质素的综合评价； 2. 在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的 预期； 整体均价无法说明某一栋楼、某一个单位的物业档次。

房地产市场核心均价确定流程

选择定价 目标 1

市场 2

竞争 3

客户意向 4

选择定价 方法 5

选定最终 价格

均价确定应遵循的原则：价格目标选定利润 利润导向 投资回报率 销售速度

定价目标

数量导向 市场份额稳步增长 避开竞争 竞争导向 挑战、击败 领导市场

选择定价方法 价格定得太低就 不能

房地产策划师资料

主讲：姜仁

房地产定价策略北 京

姜仁北京工作室

房地产策划师资料

主讲：姜仁

前 言房地产定价是操纵市场的强有力杠杆，是兑现发展 商利润的关键环节。我们在现实的生活中，常常看到发 展商辛辛苦苦做数年的大型小区，却比不上半年一个单 体楼做的利润；除了其它的因素外，把握市场价值与产 品价格对接至关重要。 房地产的项目定价操作的好坏直接关系到楼盘销售 的成败。价格是房地产市场中最活跃、最敏感、最重要 的因素之一。对市场而言，它是供给和需求力量对比变 化的信号。姜仁北京工作室

房地产策划师资料

主讲：姜仁

主要内容主要内容： 主要内容： 1、房地产项目定价参照体系； 2、房地产项目定价常见几个误区及其对策； 3、制定有较好市场启动力的价格； 4、房地产销售定价、折扣最佳组合技巧； 5、实现价格和价值无缝对接手法； 6、定价玄关(瑞心苑案例分析)。

姜仁北京工作室

房地产策划师资料

主讲：姜仁

一、房地产项目定价参照体系对发展商而言，它直接决定着 项目开发的利润水平，又是用以进行 市场竞争的利器。对消费者而言，它 决定着现时的消费能力和预期的投资 回报水平。

姜仁北京工作室

房地产策划师资料

主讲：姜仁

价格制定流程表市场目标 价 格 政 策 订立价格目标决定价格的

房地产经济学—房地产价格

收稿日期: 2008 01 03 作者简介:高波 ( 1961— ) ,男,江苏泰兴人,南京大学经济学院教授,博士生导师,南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心研究员。 3 本文系国家社会科学规划基金项目 (项目编号: 06BJY084)和教育部人文社会科学研究规划基金项目 (项目编号: 05JA790036)的阶段性成果,并获国家哲学社会科学创新平台“南京大学经济转型与发展研究基地”子课题“经济增长与结构转型研究”项目的资助。 房地产开发商策略性定价行为的经济学分析 3 □高 波 (南京大学 经济学院, 江苏 南京 210093) 摘要:由于房地产市场存在环形竞争和显著的产品差别,而中国现阶段又是一个增量房地产主导的市场,导致房地产市场是一种具有较强垄断性的市场。 房地产开发商在制定房地产价格时,一般垄断厂商所惯用的一些价格策略都会采用,如垄断定价、在领导厂商主导价格的条件下其他开发商选择跟随策略、合谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价等。此外,房地产开发商也探索出一些独特的价格策略,即外部效应内部化、增值诱导定价、制造短缺挤压以引致剩余需求扩大等。这就决定了中国房地产业具有较大的市场势力。因此,政府必须采取多种措施对

房地产经济学—房地产价格

收稿日期: 2008 01 03 作者简介:高波 ( 1961— ) ,男,江苏泰兴人,南京大学经济学院教授,博士生导师,南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心研究员。 3 本文系国家社会科学规划基金项目 (项目编号: 06BJY084)和教育部人文社会科学研究规划基金项目 (项目编号: 05JA790036)的阶段性成果,并获国家哲学社会科学创新平台“南京大学经济转型与发展研究基地”子课题“经济增长与结构转型研究”项目的资助。 房地产开发商策略性定价行为的经济学分析 3 □高 波 (南京大学 经济学院, 江苏 南京 210093) 摘要:由于房地产市场存在环形竞争和显著的产品差别,而中国现阶段又是一个增量房地产主导的市场,导致房地产市场是一种具有较强垄断性的市场。 房地产开发商在制定房地产价格时,一般垄断厂商所惯用的一些价格策略都会采用,如垄断定价、在领导厂商主导价格的条件下其他开发商选择跟随策略、合谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价等。此外,房地产开发商也探索出一些独特的价格策略,即外部效应内部化、增值诱导定价、制造短缺挤压以引致剩余需求扩大等。这就决定了中国房地产业具有较大的市场势力。因此,政府必须采取多种措施对

房地产业尾数定价法价格调整策略培训

11.5.13 1

房地产业尾数定价法价格调整策略培训

11.5.13 2

价格调整策略深圳公司 营销管理中心 2008年10月

房地产业尾数定价法价格调整策略培训

11.5.13 3

深圳公司价格制定逻辑公司运营计划 调整 比对 产品成本 市场需求 竞争情况 运营目标销售前期

确定 销售 均单价

每套 产品 评估 和 价格 制定

销售 策略

最终实现 销售单价 × 销售速度销售期

房地产业尾数定价法价格调整策略培训

11.5.13 4

定价策略的转变市场好 撇脂/目标收益定价策略 市场变差 市场需求/竞争导向定价策略市场规模有限 竞争激烈 供大于求

卖方市场 产品优势突出，能满足消费者求新、 求异和求声望的心理需求 目标市场需求旺盛 主要特征： 价格由卖方制定 消费者的议价能力低、对价格敏感程 度低 单位平方米利润>销售率

转变

主要特征: 价格由市场及竞争环境决定 销售率>单位平方米利润

如何在熊市中尽可能的挽救我们的工作果实？

房地产业尾数定价法价格调整策略培训

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需求价格弹性

价格

价格

价格

需求变动的百分比 Ep = 价格变动的百分比

P1 P2 O D1 Q1 Q2 E ⑴ 数量p

P1 P1 P2 O D

住宅底商定价方式

一、住宅底商的概念

住宅底商就是指住宅底层或低层的商业用房。住宅底商与社区商业配套是有区别的：住宅底商属于“公共建筑”，不属于公摊面积，以出租或出售荻利为目的, 由开发商或业主自行经营；而商业配套设施，属于“配套公共建筑”，根据小区规划的要求而建，服务于小区，在住宅销售时作为公摊的一部分，在建成后移交有关部门进行经营管理，没有独立的产权。由于二者在税费和经营运作模式方面完全不同，因此，投资者只能对住宅底商进行直接投资。因住宅底商与住宅配套设施在功能上有互补的作用，且能为开发商带来更多的利润，目前很多新开发的小区都建有底商。

二、住宅底商的经营类型

住宅的底商作为商业用房，经营的类型可以多种多样，基本可分成以下几种：

1、生活、娱乐设施：包括大大小小各种风格的餐饮设施、干洗、区务等娱乐设施和各种休闲康休活功场所。

2、中小型连锁超市：在一些商业繁华地带或大型的居住区，中小型连锁超市把底商作为经营地点不失为很好的选择。

3、专卖店：各种品牌的专营店，主要分布在繁华的商业街街面上。

4、商务设施：银行、旅社、速递、复印、邮局等商务活动服务机构，己经成为多数大型物业不可或缺的构成部分。

1、周边商业环境：项目的位置对于底商未来经营的

项目价格制定作业指引 编制 审核 市场开发中心 营销评审委员会 日期 日期 2009-11-19 要素权重定价指引 成本加成预期收益定价指引 楼层、单元、观景价格调整指引 项目价格调整系数 住宅底商定价指引 附：项目要素权重定价表（附1） 价格审批表（附2） 价格调整系数表（附3） 修订记录 日 期 修订状态

修改内容 修改人 审核人 审批人

作业指引目标：通过要素权重定价和成本加成预期收益定价两种方法确定项目初始参考均价，通过调整后作为项目定价基础，并根据楼层、朝向、入市阶段等因素分别制定楼盘价格表。

一、要素权重定价法

要素权重定价根据住宅项目定价所参考的各个要素对价格影响程度编制权重比例加权计算得出项目销售价格。对比项目所在地其他在建在售同类住宅项目各要素权重及其售价编制本项目竞争类比价格。

要素权重定价法兼顾项目自身情况及竞争环境，是对主客观因素综合量化评判，是基于定价期间现状判定，可反复使用，适用于项目初步入市及分阶段推盘价格调整。此方法为市场竞争导向型定价。

1、 确定住宅项目价格评估要素

根据住宅项目一般影响依据和市场需求，分列以下13个要素

住宅底商定价方式

一、住宅底商的概念

住宅底商就是指住宅底层或低层的商业用房。住宅底商与社区商业配套是有区别的：住宅底商属于“公共建筑”，不属于公摊面积，以出租或出售荻利为目的, 由开发商或业主自行经营；而商业配套设施，属于“配套公共建筑”，根据小区规划的要求而建，服务于小区，在住宅销售时作为公摊的一部分，在建成后移交有关部门进行经营管理，没有独立的产权。由于二者在税费和经营运作模式方面完全不同，因此，投资者只能对住宅底商进行直接投资。因住宅底商与住宅配套设施在功能上有互补的作用，且能为开发商带来更多的利润，目前很多新开发的小区都建有底商。

二、住宅底商的经营类型

住宅的底商作为商业用房，经营的类型可以多种多样，基本可分成以下几种：

1、生活、娱乐设施：包括大大小小各种风格的餐饮设施、干洗、区务等娱乐设施和各种休闲康休活功场所。

2、中小型连锁超市：在一些商业繁华地带或大型的居住区，中小型连锁超市把底商作为经营地点不失为很好的选择。

3、专卖店：各种品牌的专营店，主要分布在繁华的商业街街面上。

4、商务设施：银行、旅社、速递、复印、邮局等商务活动服务机构，己经成为多数大型物业不可或缺的构成部分。

1、周边商业环境：项目的位置对于底商未来经营的

房地产价格统计调查方案 —1—

房地产价格统计调查方案

房地产价格统计调查方案 —2—

一、总 说 明

（一）调查目的

房地产价格调查的目的，一是以翔实的数据资料反映房地产市场的价格变化趋势，服务于各级党政决策，服务于国民经济核算，服务于企业和社会公众的信息需求，引导和促进房地产业持续、健康发展；二是满足国民经济宏观调控及预警和完善我国价格统计指标体系的需要。

（二）调查任务

1.调查和搜集房地产市场中各种价格，及时、准确地掌握各种价格资料。

2.编制房屋销售、房屋租赁、物业管理和土地交易等价格指数，科学地计算各种房地产价格，准确反映房地产价格变动幅度和市场发展趋势。

3.结合房地产投资规模、投资效益和市场变化情况等主要指标，积极开展统计分析，及时客观地反映新情况、新问题并提出合理的政策建议，为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务。

4.定期向各级党政部门和全社会公布各种房地产价格统计信息。

（三）调查城市和调查范围

目前，房地产价格调查在全国70个大中城市进行，调查范围为市辖区。