房地产开发项目审批程序及操作流程

房地产开发项目操作流程

房地产市场是一个资本密集型产业，具备高投入、高产出和高风险的特点，尤其现在的住宅市场已经完全成为散户市场，其操作的难度和风险越来越大。本文主要从开发商的角度，阐述一个房地产项目的运作过程，内容主要包括项目总体分哪几个阶段，各个阶段的主要工作内容，涉及的相关职能部门的关系、各种规费的交纳、各种许可证的办理等。

第一阶段 可行性研究决策阶段

项目决策的正确与否是项目运作成功的重要前提。因此，房产公司准备开发一个楼盘前必须对公司现有开发楼盘情况、销售情况、进展情况及人力资源配备情况、国家大的环境和形势有一个综合全面的分析判断，在得出可以进行新项目开发的结论后，可以有意识地关注相关资料，了解有关土地的出让和拍卖的情况，并对公司擅长的一些项目类型、地域位置进行重点关注，留心这方面的信息。

1、从新闻媒体和有关房地产信息中，了解土地出让、招标、拍卖的信息，并取

得相关的正式资料。

2、当了解倒某块土地拟拍卖或招标出让后，必须组织公司决策层和相关人员勘

查地块现场，实地感受地块情况和周边环境。

3、组织人员了解城市总体规划内容，对地块周边地区的影响、实施的内容、具

体的时间安排等。

4、组织专业人员对地块进行规划分析，根据招标文件，初步进行产品定位，

房地产开发工程项目行政审批简要流程

为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。 第一部分 房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分 行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建；

6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此

房地产开发工程项目行政审批简要流程

为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。 第一部分 房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分 行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建；

6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此

单位培训时自己做的培训讲稿,包含房地产开发的流程及各种手续办理所需要的资料及流程

建风集团辽滨企业工程 知识培训房地产开发流程开发区土地规划建设局 办理相关手续流程图 建风集团

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房地产开发流程 房地产开发流程四阶段： 一、项目立项阶段 二、项目前期准备阶段 三、项目建设阶段

四、项目销售及售后服务阶段

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一、项目立项阶段投资机会研究 申领项目《选址意见书》及《项目立项批文》

申请定点 申请购置土地、办理土地产权手续申领规划红线图、规划设计条件通知等文件 申领《建设用地规划许可证》

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1.1投资机会研究 首先对投资地区和投资环境进行研究、分析，

根据对自然资源的了解和市场情况的调查以 及对国家的经济政策和政治环境等情况进行 综合分析预测，找到最有利的投资机会，为 投资机会的选择提供依据

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1.2 申领项目《选址意见书》 及《项目立项

房地产开发项目报建程序

一、审办规划选址意见书 1、必备文件：

（1）建设单位选址申请

（2）政府投资项目需有计划批准文件1份

（3）土地权属证明（提供原件，交复印件）联建项目有联建协议 （4）申请改扩建的项目须持国土证和原房产证

（5）成都讪勘测院提供的1/500地形图5份（成都市坐标系，不能粘贴，自有土地不改变使用性质且用地面积不发生变化的3份）收件人签收资料并审查其完备性，核对原件并在复印件签字。 2、工作程序

（1）市规划局牵头承办，按项目分类组织市土地、环保、卫生、防疫、消防、地震、国家安全等管理部门踏勘现场； （2）根据踏勘结果，核规划控制线；

（3）市勘测院现场放线并提供界址点成果表；

（4）根据规划及放线成果提出及审核规划设计条件； （5）核发《建设项目选址意见书》及规划设计条件。

3、承诺时间：非政府投资项目20个工人日，政府投资项目15个工作日， 4、签章：盖规划局行政章、技术专用章各一次。 二、申办建设用地规划许可证 1、必备文件：

（1）在复制的地形图上所作的建设总平5份及方案图2套

房地产开发流程 2008-08-18 12:42:53

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第一房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费

第二开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三开发项目的规划设计和市政配套

开发项目

房地产开发流程及五证办理流程

原则上是：建设用地规划许可证→国用土地使用权证→建设工程规划许可证→建筑工程施工许可证→商品房预售许可证。 详细：

一、 建设用地规划许可证和国用土地使用证

1、 选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整

体规划）（30个工作日）

（1） 企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让

协议或国用土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处。

（2） 用地处转总工室审查 （3） 报局业务会批准 （4） 领取选址意见书

2、 规划院实地测量，并处定位图。收取测量费 3、 建设用地规划许可证（30个工作日）

（1） 企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查。 （2） 主管局长、主管局市长批准 （3） 打交费单，领取用地规划许可证 4、 国有土地使用证 （60个工作日）

（1） 建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让

协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用出。

（2） 土地评估

（3） 土地局测量对现场测量、出定界图

（4） 缴纳土地出让金和契税，领取国用土地使用证 二、 建设工程规划许可证

1、 市消防支队盖章（15个工作日）

（1） 持消防审批表、

房地产开发流程 2008-08-18 12:42:53

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第一房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费

第二开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三开发项目的规划设计和市政配套

开发项目

房地产项目开发流程

一、立项审批阶段： 1、公司注册： 2、土地评估：

3、项目选址：由建设单位向区规划局提出申请，并缴纳相关费用（费用收取详见表二）。 4、土地面积测绘：选址意见书下来后由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定项目占地面积（测绘费详见表三）。

5、签定《国有土地出让合同》：由区发改委向市发改委申请用地指标，等用地指标下来后，建设单位与区房地局签定《国有土地出让合同》及《配套合同》，缴纳土地出让金与配套费。 6、制可行性研究报告及申请项目立项：选择有资质的咨询公司编制项目可行性研究报告，编制完成后待选址下来及《出让合同》签定后一并递交区发改委申请立项，若项目体量大，则由区发改委转送市发改委审批。

7、办理用地规划许可证：立项批复出来后再向区规划局申办用地规划许可证。 二、规划设计阶段

1、 方案审批：选择专业设计公司设计项目方案，报区规划局。

2、 组织召开项目扩初会或论证会：原规定方案审批前组织召开项目协调会，由政府各职能部门及配套部门参与。现流程简化，一般方案审批完后就进行初步方案设计，设计出来后再向各职能部门及配套部门征询，各部门出征询意见单，同时与当地主管部门协调，组织召开项目扩初会或项目论证会。

3、 扩初方案

东山国际新城项目分析

——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城

一． 总体规划宏观背景分析

1．中国城市发展新阶段

中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；