社区商业业态规划

社区及社区商业业态划分说明 一、社区划分说明 （一）按规模划分

1、大型社区—居住区，是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，人口规模3万人以上或用地规模60公顷以上。

2、中型社区—小区，人口规模10000-30000人或用地规模15-60公顷。

3、小型社区—组团，规模一般较小，人口10000人以下或用地规模15公顷以下，是单纯的居住形式。

（二）按社区建设时间划分

1、老社区 是指2000年以前建成的、社区商业建设尚无充分规划的社区。

2、新建社区 是指2000年（含）以后建成的、社区商业建设有比较完善规划的社区。 3、在建社区 是指已完成社区商业建设规划，且正在建设当中的社区。 二、社区商业业态划分说明 （一）社区商业中心、商业街

社区商业中心是在城市的区域中心建立的，面积在5万平方米以内，集购物、餐饮及其他服务等多业态为一体的商业中心。 商业街是指社区内配置包括购物、餐饮及其他商业服务设施的街道，商业服务设施一般临街设立。 （二）餐饮店

是指即时加工制作、商品销售和服务性劳动等手段，向消费者提供饮料、食品、菜肴、消费场所和设备的经营单位。包括各种酒家、酒楼、饭店、饭馆、餐馆、面馆、早餐店、糕

社区商业定位、规划

住宅区商业地产和商业街区的规划与招商实战训练营

社区商业定位与规划——操盘实战培训( ——操盘实战培训(2) 操盘实战培训主讲人：何其琛 主讲人：

社区商业定位、规划

目

录

第一部分

社区商业的定位与要求

第二部分

社区商业的业态规划设计与要求

第三部分

社区商业建筑规划设计与要求

第四部分

社区商业配套规划设计与要求

社区商业定位、规划

社区商业的定位与要求规模定位

市场定位

主题定位

租售定位

社区商业定位、规划

社区商业的定位与要求规模定位商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一 特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重， 特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重， 适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。 适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。 商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下， 商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下， 社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越 社区商业的规模越大， 人均商业面积越高， 呈现出成正比的关系。 强，呈现出成正比的关系。 规模定位中主要考虑的因素有： 规模定位中主要考虑的因素有： 区域的商业市场容量； 区域的商业市场容量

商业业态

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零售业态 业态种类

购物中心

百货商店

便利店

仓储店

零售购物型 专业店 专卖店 超市

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零售业态(一) 业态对比业态 定义 购物中心多种零售店 铺、服务设 施集中在一 个建筑物内 或一个区域 内，向消费 者提供综合 性服务商业 集合体。分 市区、社区、 城郊型 5万-15万平 米为宜

百货商店经营日用工业 品为主的综合 性零售商店

超市以顾客自选 方式经营的 大型综合性 零售商场， 又称自选商 场

专业店以经营某一 大类商品为 主，且拥有 具备丰富专 业知识的销 售人员和提 供适当售后 服务的零售 业态

专卖店专门经营或 授权经营某 一主要品牌 商品为主的 零售业态

便利店是一种用以 满足顾客应 急性、便利 性需求的零 售业态

仓储店以经营生活 资料为主的， 储销一体、 批量销售、 实行会员制 的商店

规模

规模大，营业 面积在5000 平方米以上

标准超 市:500-1500 平米;大型综 合超 市:25005000;超大 型:600010000 以食品为经 营重点，

商业业态

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零售业态 业态种类

购物中心

百货商店

便利店

仓储店

零售购物型 专业店 专卖店 超市

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零售业态(一) 业态对比业态 定义 购物中心多种零售店 铺、服务设 施集中在一 个建筑物内 或一个区域 内，向消费 者提供综合 性服务商业 集合体。分 市区、社区、 城郊型 5万-15万平 米为宜

百货商店经营日用工业 品为主的综合 性零售商店

超市以顾客自选 方式经营的 大型综合性 零售商场， 又称自选商 场

专业店以经营某一 大类商品为 主，且拥有 具备丰富专 业知识的销 售人员和提 供适当售后 服务的零售 业态

专卖店专门经营或 授权经营某 一主要品牌 商品为主的 零售业态

便利店是一种用以 满足顾客应 急性、便利 性需求的零 售业态

仓储店以经营生活 资料为主的， 储销一体、 批量销售、 实行会员制 的商店

规模

规模大，营业 面积在5000 平方米以上

标准超 市:500-1500 平米;大型综 合超 市:25005000;超大 型:600010000 以食品为经 营重点，

商业业态

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零售业态 业态种类

购物中心

百货商店

便利店

仓储店

零售购物型 专业店 专卖店 超市

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零售业态(一) 业态对比业态 定义 购物中心多种零售店 铺、服务设 施集中在一 个建筑物内 或一个区域 内，向消费 者提供综合 性服务商业 集合体。分 市区、社区、 城郊型 5万-15万平 米为宜

百货商店经营日用工业 品为主的综合 性零售商店

超市以顾客自选 方式经营的 大型综合性 零售商场， 又称自选商 场

专业店以经营某一 大类商品为 主，且拥有 具备丰富专 业知识的销 售人员和提 供适当售后 服务的零售 业态

专卖店专门经营或 授权经营某 一主要品牌 商品为主的 零售业态

便利店是一种用以 满足顾客应 急性、便利 性需求的零 售业态

仓储店以经营生活 资料为主的， 储销一体、 批量销售、 实行会员制 的商店

规模

规模大，营业 面积在5000 平方米以上

标准超 市:500-1500 平米;大型综 合超 市:25005000;超大 型:600010000 以食品为经 营重点，

城市商业业态规模的定量研究——以定西项目为例

王向坤（德国佩西规划设计事务所）主任规划师

商业规模的估算在规划中通常较弱，我们常常用 “城市人均商业面积”来估算和衡量一个城市的商业水平和饱和程度，这是我们一贯的做法，当我们对一些因果关系感觉说不清楚的时候，我们往往倾向于寻找其他城市地区的经验值去作为衡量标准，但很多时候这样做是很危险的，照搬其他城市或地区的经验值往往会把我们带入一条错误的结论中去。

不仅如此，我们还想当然地拿很多先进城市的“人均商业面积”做参考，制造了所谓的“城市饱和人均商业面积”这个概念，并用此概念衡量和指导城市未来商业建设，这本身就十分荒谬。实际上，“饱和人均商业面积”就是一个伪命题，一个城市的商业规模跟城市的人口总量、消费能力、消费习惯、业态类型等等均有关系，甚至跟网络发达程度、交通便利程度、周边是否有大城市等都有密切的关系，每个城市的情况都不一样，因此也不可能会有一个通用的经验值用以概括衡量。

“饱和人均商业面积”的概念其实最早来源于美国COSTAR公司下属的国家研究所（NRB），其数据库存有280万个商业地产详细记录，主要为购物中心，但并不包括独立商场、小型购物中心以及广泛的沿街商业，其监控所得的平均值即是我们所经常

商业业态

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零售业态 业态种类

购物中心

百货商店

便利店

仓储店

零售购物型

专业店 专卖店 超市

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零售业态(一) 业态对比

业态 定义 购物中心

多种零售店 铺、服务设 施集中在一 个建筑物内 或一个区域 内，向消费 者提供综合 性服务商业 集合体。分 市区、社区、 城郊型 5万-15万平 米为宜

百货商店

经营日用工业 品为主的综合 性零售商店

超市

以顾客自选 方式经营的 大型综合性 零售商场， 又称自选商 场

专业店

以经营某一 大类商品为 主，且拥有 具备丰富专 业知识的销 售人员和提 供适当售后 服务的零售 业态

专卖店

专门经营或 授权经营某 一主要品牌 商品为主的 零售业态

便利店

是一种用以 满足顾客应 急性、便利 性需求的零 售业态

仓储店

以经营生活 资料为主的， 储销一体、 批量销售、 实行会员制 的商店

规模

规模大，营业 面积在5000 平方米以上

标准超 市:500-1500 平米;大型综 合超 市:25005000;超大 型:600010000 以食品为经 营重点，

杭州市区楼宇经济业态规划

2010-06-17

前 言

楼宇经济是以楼宇为主要载体的经济形态，作为近年我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，越来越受到各地政府和理论界的关注。楼宇经济的又好又快发展具有拓宽城市发展空间、加快经济结构调整和提升城市品位等方面的重要作用。对于处于工业发展平台期、调整期的杭州来说，发展楼宇经济意义更为重大，是事关科学发展观全局，事关人均生产总值突破2万美元大关和“两个率先”(率先迈入发达城市行列，率先迈入后工业化时代)目标的实现，事关共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”全局的重大抉择。

根据《杭州市城市总体规划》、《杭州市区楼宇经济空间布局规划》和现代服务业、文化创意产业等专项规划，以及《杭州市2008—2015年现代产业体系分类及发展导向》、《杭州市人民政府办公厅关于加快楼宇经济发展的若干意见》等产业政策的总体要求，为促进杭州楼宇经济引领杭州经济、社会各项事业跨越式前进，特制定本规划。本规划在对杭州楼宇经济业态现状分析和国内外经验借鉴的基础上，明确杭州楼宇经济业态发展的总体思路，提出了有利于楼宇经济业态发展和合理布局的战略重点和保障措施。 本规划期限为2009—2020年，近期为2009

各类商业业态物业条件及工程技术要求

一、购物零售类

1、 精品超市

品牌举例：如华联BHG，华润OLE、等等。

位置要求：交通方便，所在位置位于城市中心区，最好地块处于交通主干道的十字路口。周边居民人口集中，商圈内有常驻人口不低于5万。

建筑面积：面积要求在3000—5000平方米之间，长宽比例最佳为10:7或10:6。 卸货区：一般要200—400平米。

楼层净高：地上建筑净高≥5.5米，地下室净高≥4.8米。

楼板载荷：卖场区≥750kg/m2，生鲜加工区≥1000kg/m2，仓库区≥1200kg/m2，卸货区≥3000kg/m2，收货区≥1500kg/m2，办公区≥350kg/m2。冷库区降板500mm。 柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m。

供 配 电：提供电容量1000-1300KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立高压计量电表。

给 排 水：提供管径为50mm的独立进水管1根及独立计量水表，每天至少80吨用水量指标。提供给店方100mm排水管2根。

排污设施：提供给店方100mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池，或有二级生化处理设施。

通讯设施：提

中国社区商业开发规范

(暂定名) 第一次修订稿

目 次 前言

1. 总则

2. 适用范围

3. 术语

4. 特征与类型

4.1社区商业特征

4.2社区商业形态

5. 规划与业态

5.1规划原则

5.2规划布局

5.3业态设置

5.4交通组织

5.5环境景观

6. 建筑设计

7. 设施设备

8. 安全消防

9. 视觉系统

10. 运营管理

11. 引用标准

前 言

本标准由中华人民共和国商务部、住房和城乡建设部提出并归口

本标准起草单位：中国城市商业网点建设管理联合会社区商业工作委员会、九源(北京)建筑设计顾问有限公司、苏州工业园区邻里中心发展有限公司

本标准主要起草人：董利、江曼、柏贵之、黄国雄、叶景辉、周平、张京湘

1. 总则

1.1为保证社区商业建筑设计符合便利、安全、适用等基本要求，特制定本导则。

1.2社区商业建筑设计应符合城市规划和环境保护的要求，并应合理的组织交通路线，方便社区居民和体现对残疾人员的关怀。

2. 适用范围

2.1本导则规定了社区商业的概念、相关术语、建设原则、业态业种类别、规划布局、结构要求、管理控制等内容。

2.2本导则适用于全国城镇新建、扩建和改建的社区商